Hacer campaña para que se llegue a un acuerdo para seleccionar una sociedad gestora. Cómo se desarrolla el concurso para la selección de una sociedad gestora: el procedimiento y las reglas de selección según el Código de Vivienda vigente
Alejandro Grigóriev(TIN: 720304084519) va a engañar a sus votantes por segunda vez como diputado de la Duma de Tyumen y como propietario de la sociedad gestora "Universal". El 3 de junio, el empresario pasó el trámite primario organizado por la organización del partido de la ciudad. "Rusia Unida". Tiene previsto presentarse en el distrito electoral de mandato único número 21 de la ciudad de Tyumen. Anteriormente, Grigoriev ya había sido elegido diputado de la Duma de Tiumén en la quinta convocatoria de la asamblea municipal en el mismo distrito. Sin embargo, es poco probable que el mandato de Grigoriev haya aportado beneficios reales a los ciudadanos que votaron por él.
Alejandro Grigóriev
Cuadrícula de propaganda de Alexander Grigoriev.
En este asunto, se deben tener en cuenta las particularidades profesionales de las actividades de Alexander Voldemarovich Grigoriev, que encaja perfectamente en el proceso de campaña. El caso es que Grigoriev es propietario al 100% de una sociedad de gestión municipal ordinaria. Y esto significa que tiene a mano un cuadro de propaganda ya preparado. Además, Grigoriev ha trabajado en el sector de la vivienda y los servicios comunales durante casi toda su vida adulta y conoce bien las complejidades de la gestión de edificios de apartamentos y las características específicas de las relaciones con las personas. Alexander Grigoriev se convirtió en director y propietario de Universal Management Company hace ocho años, tras haber ascendido desde un plomero común hasta director comercial de la compañía en 2003. Habiendo encabezado Universal Management Company LLC en 2010, fue elegido casi de inmediato para la Duma de Tyumen con la ayuda de votantes crédulos y recursos administrativos.
Primero, sobre el recurso administrativo. En cualquier ciudad o región, la industria de la vivienda y los servicios comunales se considera una dirección estratégica en la economía y los medios de vida de las personas. Lo cual es muy importante para las autoridades. Por lo tanto, cualquier empresa que opere en esta área es una herramienta importante para las autoridades no solo en materia económica, sino también políticamente. No es casualidad que Alexander Grigoriev, además de ser el propietario de la empresa, también sea miembro del partido Rusia Unida y, en general, una persona “valiosa” para la ciudad. Su valor se explica en parte por el hecho de que en sus manos tiene una herramienta de propaganda confiable, que ya ha utilizado con éxito una vez y planea volver a utilizar. Y el partido en el poder en este caso tendrá su propia persona en la Duma de la ciudad y aumentará el porcentaje de su "éxito" en las elecciones, lo que le permitirá luego informar a la dirección del partido. Y para que esto suceda, tanto el partido gobernante como el propio Grigoriev van a utilizar ciudadanos comunes y corrientes cuyas casas son atendidas por la empresa.
Esta es la misma cuadrícula de propaganda. Por regla general, está formado por empleados ordinarios de "dirección": mecánicos, fontaneros y capataces de obra. Pero lo más valioso son los activistas de los consejos de construcción, los ancianos en las entradas y simplemente los residentes activos que esperan recibir algunas preferencias de la empresa gestora por su actividad. Al mismo tiempo, ser líderes de la opinión pública en su casa, entrada o rellano. Las preferencias, por regla general, se relacionan con cuestiones de gestión de una casa, realización de reparaciones en las entradas, etc. Pero también sucede que a algún ciudadano especialmente activo se le acristala la logia o se le reparan las tuberías de forma gratuita.
“Y algunos, especialmente las personas de confianza, tienen autoridad para firmar certificados de aceptación de cualquier trabajo de mejora del hogar (por ejemplo, reparación del tejado). En este caso, los fondos recaudados de los residentes se cargan en la cuenta de la casa y una persona de confianza especial recibe una bonificación de la sociedad gestora. Sólo otros no saben, por ejemplo, si el trabajo no se completó por completo o no se completó en absoluto”, dice la Carta. No hay ningún interlocutor entre los propietarios de la casa atendida por Universal Management Company, Alexander Grigoriev.
Algunas de estas personas se dedican a hacer campaña de forma profesional. Porque las empresas gestoras, en condiciones de competencia constante por el derecho a gestionar el parque de viviendas, simplemente contratan a "personas especiales" por dinero para hacer campaña a su favor. Todos ellos forman la columna vertebral de la red de campaña de Alexander Grigoriev.
"Los frutos de la agitación"
Si se tiene en cuenta que la empresa gestiona actualmente 169 edificios de apartamentos con una superficie total de 67.557.705 metros cuadrados, se puede imaginar la enorme fuerza propagandística que supone. Sin embargo, cualquier propaganda también tiene el efecto contrario. Especialmente si se tiene en cuenta que la mayoría de las empresas gestoras de Tyumen, incluidas en la lista de las diez más grandes, difícilmente pueden considerarse empresas de buena fe que proporcionan vivienda y servicios comunales. La sociedad gestora "Universal" ocupa el octavo lugar en este ranking. Los usuarios de las redes sociales hablan muy negativamente de ella. El mantenimiento de la casa va acompañado de enormes costes adicionales en forma de cargas ilegales, un gran número de accidentes y una mala calidad del trabajo de los empleados. En 2016, LLC “UK “Universal” encabezó la lista de 20 empresas que estaban endeudadas con la organización de suministro de calor “Teplo Tyumen” por el calor consumido. En 2017, la deuda ascendió a 58 millones 013 mil 979 rublos. En 2017, 14 edificios de apartamentos rechazaron los servicios de la empresa. Aquí hay solo algunas reseñas de consumidores de los servicios de Universal Management Company y, por cierto, de votantes de la ciudad:
Propietario Ilya: “En enero de 2018, apareció una línea en el recibo para necesidades generales del hogar por valor de 2000 rublos, supuestamente una deuda para 2015. ¿Cómo puede haber deuda si pago mensualmente agua para las necesidades generales de la casa de 17,18,12 y 5 metros cúbicos? No se están realizando trabajos de reparación, hay una gotera en el sótano, el agua caliente y las tuberías de agua caliente se estropean constantemente, inundando los pisos inferiores.
GZHI cierra los ojos como siempre (escribe, te responderemos). ¿Cuánto puedes robar? La entrada y el rellano están en pésimas condiciones. Calle Olimpiyskaya, 12a.”
Propietario Lyubov: “12 de febrero de 2018 a las 13:10 Calidad del servicio: “Ul. 30 Let Pobedy 115 Y por el suministro de agua para las necesidades generales de la casa, normalmente cobran hasta 375 rublos en el mes de enero, y en el En los pasillos y vertederos de basura solo se colocaron carteles para monitorear el estado sanitario, pero la limpieza no se hizo durante meses. Ni siquiera lo barren, mucho menos lo lavan”.
Propietario Alexander: “La empresa es muy mala. Llevo una semana entera llamando al departamento de facturación de vivienda y servicios comunales. Nadie contesta el teléfono. Decido ponerme en contacto con la inspección de vivienda de la región de Tyumen”, informan los propietarios en el sitio web de Universal Management Company LLC.
Mientras tanto, los ingresos de la empresa de Alexander Grigoriev sólo durante el último año de informe ascendieron a 339 millones de rublos. Su coste es de 9 millones 400 mil rublos y el capital autorizado es de 10 mil. Resulta que el candidato a diputado de la Duma de Tiumén y propietario de Universal Management Company, Alexander Grigoriev, está robando a los consumidores los servicios de la empresa y va a engañar a sus votantes, como ya hizo durante su primer diputado. término.
El cambio de sociedad gestora es uno de los motivos más populares para convocar una junta general. Y, como muestra la práctica, la transición de una sociedad gestora a otra no siempre se realiza sin problemas. Quienes no están de acuerdo con los resultados de la votación impugnan el protocolo ante los tribunales. Y a menudo los sirvientes de Themis reconocen que la reunión es ilegítima. La razón de esto son todo tipo de violaciones del procedimiento para la celebración de una reunión de residentes. Para hablar sobre cómo cambiar adecuadamente la sociedad gestora o crear una Asociación de Propietarios, "City News" estudió cuidadosamente la legislación de vivienda actual y también habló con expertos. El algoritmo de acciones de los propietarios, si deciden rechazar los servicios de administradores anteriores, está prescrito en el Código de Vivienda (LC RF). Y cambiar la sociedad gestora y crear una asociación de propietarios solo es posible con una decisión de la junta general. Y para que la decisión de las personas sea legítima, se deben seguir las siguientes reglas.
1. El iniciador de la junta general puede ser cualquier propietario o grupo de propietarios. Al mismo tiempo, el año pasado se realizaron cambios en el Código de Vivienda de la Federación de Rusia, según el cual los residentes tienen derecho a confiar la organización de la junta general a su sociedad gestora, Asociación de Propietarios o cooperativa de vivienda. Es necesario que los propietarios con al menos el diez por ciento de los votos lo soliciten por escrito a la entidad gestora. El recurso deberá indicar los asuntos que se incluirán en el orden del día de la reunión. Los residentes disponen de 45 días a partir de la fecha de recepción del recurso para convocar y celebrar una reunión. "Los residentes más cínicos pueden pedir a su empresa gestora que celebre una reunión para rescindir el contrato consigo mismo y elegir una nueva empresa, y los trabajadores de la vivienda no tienen derecho a negarse", enfatiza Roman Kazakov, presidente del movimiento público "Control Popular en Vivienda y Servicios Comunales”.
A veces, solo después de cambiar de sociedad gestora aparecen cambios positivos en la gestión de la casa.
2. El iniciador de la reunión elabora una agenda, selecciona la forma de celebración y notifica a los propietarios de la reunión a más tardar diez días antes de la fecha de su celebración. Dentro del plazo especificado, se deberá enviar una convocatoria de la junta general a cada propietario por correo certificado o entregarse personalmente contra firma. Como dicen los expertos, a menudo es el incumplimiento de este requisito lo que lleva a que las decisiones de las personas sean declaradas ilegales. Cada vez que es necesario celebrar una reunión, es problemático entregar personalmente un anuncio a cada propietario, pero la ley proporciona una salida a esta situación.
3. La forma más realista de celebrar una junta general es en persona y en ausencia. Así, si no fue posible alcanzar el quórum en persona (menos de la mitad de los residentes asistieron a la reunión), no es necesario iniciar una nueva reunión, pero puede comenzar inmediatamente la votación en ausencia. Sólo los propietarios pueden expresar su opinión sobre determinados temas del orden del día; las personas simplemente registradas en el apartamento no tienen derecho a voto.
¡Importante! La Asamblea General no tiene derecho a tomar decisiones sobre asuntos no incluidos en el orden del día, ni a modificarlo.
4. Dependiendo de las cuestiones planteadas, el número de votos necesarios para tomar una decisión puede variar. Por lo tanto, si hablamos de la reconstrucción de una casa, entonces la gente debe hablar a favor de ello por unanimidad; si se requieren reparaciones rutinarias, entonces son suficientes dos tercios de los votos; la mayoría de las cuestiones, como el cambio del método de gestión, se deciden por mayoría simple (50 por ciento más un voto).
Desgraciadamente, este revuelo sólo se produce en torno a la seguridad social: como muestra la práctica, a una reunión no acuden más de 10 personas. Los iniciadores tienen que atrapar al resto de propietarios puerta a puerta.
¡Importante! La decisión de la junta general es vinculante para todos los propietarios de locales en un edificio de apartamentos, incluidos aquellos residentes que no participaron en la votación.
5. Los resultados de la junta general se documentan en actas.
¡Importante! Las decisiones y las actas de la junta general de propietarios de locales en un edificio de apartamentos son documentos oficiales. Existe responsabilidad penal por falsificarlos.
6. Dentro de los diez días posteriores a la reunión, el iniciador de la reunión está obligado a transferir una copia del acta a su sociedad gestora, Asociación de Propietarios o cooperativa de vivienda. La entidad gestora, a su vez, está obligada a presentar copia de este protocolo al servicio de supervisión de la vivienda en el plazo de cinco días. Además, en un plazo de diez días el iniciador está obligado a notificar a los propietarios los resultados de la votación.
El acta de la junta general deberá presentarse a la sociedad gestora para su ejecución.
¡Importante! Si la supervisión de la construcción recibe varias copias de las actas de la misma casa de reuniones con el mismo orden del día en un plazo de tres meses, esto será motivo para una inspección no programada.
7. Así, la decisión de la junta general entra en vigor en el momento en que el documento es verificado por el servicio de supervisión de la vivienda. En consecuencia, el contrato con la anterior sociedad gestora quedará extinguido en el momento en que la vivienda quede excluida de la licencia.
8. Si, como resultado de la junta general, los vecinos decidieron celebrar un acuerdo con la nueva sociedad gestora, entonces, en esencia, esto pone fin a la participación de los iniciadores en el proceso de cambio de sociedad. La propia nueva organización solicitará a la anterior la documentación técnica de la casa, los fondos acumulados en la cuenta de la casa, y también celebrará convenios con organizaciones proveedoras de recursos. Si, según los resultados de la votación, se toma la decisión de crear una Asociación de Propietarios, antes de que la sociedad comience a administrar la casa, debe registrarse. Para hacer esto, la junta elegida paga la tarifa correspondiente, certifica ante notario la solicitud de registro, que está escrita en un formulario especial (se puede obtener en el servicio de impuestos) y, junto con el estatuto aprobado en la reunión, la presenta para su registro. a la inspección del Servicio de Impuestos Federales más cercana.
¡Importante! Durante el registro estatal de la Asociación de Propietarios, también se presentan las actas de la junta general de propietarios, en la que se tomaron decisiones sobre la creación de la sociedad y la aprobación de sus estatutos, así como información sobre las personas que votaron en la asamblea general para la creación de la asociación de propietarios, sobre las acciones que poseen estas personas en el derecho de propiedad común de la propiedad común en un edificio de departamentos.
en una nota
¿Cuál es la mejor manera de formular una cláusula en el protocolo sobre la información a los propietarios sobre las juntas generales y sus resultados?
“Determinar que la notificación a los propietarios de los locales sobre las juntas generales se realizará mediante la colocación de un aviso en stands informativos, tablones de anuncios, puertas de entrada y otros lugares accesibles a la vista de los propietarios en las entradas y (o) fuera de las entradas, pero dentro de los límites del área local.
Determinar que la información a los propietarios de locales sobre las decisiones adoptadas por la junta general de propietarios se realizará mediante la colocación del correspondiente anuncio o copia del acta de la junta general en stands informativos, tablones de anuncios, puertas de entrada y otros lugares accesibles para visualización por parte de los propietarios en las entradas y (o) fuera de las entradas, pero dentro de los límites del área local".
Al punto
¿Qué debe incluirse en una convocatoria de reunión?
1) información sobre el iniciador;
2) la forma de celebración de esta reunión (presencial, voto a distancia o en ausencia);
3) la fecha, lugar, hora de esta reunión o, en el caso de que esta reunión se celebre en forma de voto ausente, la fecha límite para aceptar decisiones de los propietarios sobre los asuntos sometidos a votación, y el lugar o dirección donde se celebrará dicha reunión. las decisiones deben transferirse;
4) agenda;
5) el procedimiento para familiarizarse con la información y (o) materiales que se presentarán en esta reunión, y el lugar o dirección donde podrán visualizarse.
Dónde obtener asesoramiento integral sobre la organización y celebración de una junta general.
"City News" ha reunido en un mapa todos los centros de consultoría que operan en Krasnoyarsk en materia de vivienda y servicios comunales. Los servicios de todas estas instituciones son gratuitos. Las autoridades municipales y estatales están marcadas en rojo, los centros de recursos para trabajar con las asociaciones de propietarios y el desarrollo del autogobierno local están marcados en azul, las organizaciones públicas están en verde.
MKU “Departamento de trabajo con asociaciones de propietarios y desarrollo del autogobierno local”
Centro de recursos "Departamento de colaboración con las comunidades de propietarios y desarrollo del autogobierno local"
Calle. Oktiabrskaya, 3, tel. 277-58-29
Calle. 40 años de Victoria, 4, tel. 225-02-14
Calle. Kirova, 2, tel. 227-28-85
Calle. Yunosti, 39 años, tel. 264-60-38
Calle. Pionerskaya Pravda, 8, tel. 260-00-71
Movimiento público "El control popular de la vivienda y los servicios comunales"
Contactos: st. Gorki, 10, tel. 288-16-10, sitio web: NKZHKH.RF, correo electrónico: [correo electrónico protegido]
Horario de trabajo: lunes a viernes, de 9 a 18 horas, pausa para el almuerzo de 13 a 14 horas.
Departamento de Vivienda y Servicios Comunales de la Administración del Distrito Central
Contactos: Av. Mira, 63, tel. 227-94065, sitio web: admkrsk.ru, correo electrónico: [correo electrónico protegido]
Horario de trabajo: lunes a viernes, de 9 a 18 horas, pausa para el almuerzo de 13 a 14 horas.
Centro jurídico y de consultoría para la organización de la provisión de vivienda y servicios comunales a la población dependiente del Ministerio de Vivienda y Servicios Comunales de la región.
Alojamiento
La mejor opción es la inacción.
Tentaciones y peligros de gestionar edificios residenciales multifamiliares
Como saben, los propietarios de apartamentos en un gran edificio de apartamentos ahora se enfrentan a una elección: ¿deben crear una Asociación de Propietarios? ¿O elegir una sociedad gestora? ¿O tal vez sería mejor no hacer nada y confiar la solución de todos los problemas de mantenimiento de la vivienda al municipio?
La verdad sobre las asociaciones de propietarios
La opción de crear una Asociación de Propietarios, en mi opinión, es la más inapropiada, porque... su atractivo se basa únicamente en unos pocos mitos arraigados.
El proceso de selección de empresas gestoras ya está en marcha activamente en casi todos los edificios de la ciudad. Los propietarios de apartamentos son invitados por varias empresas a la vez. Parece que el proceso se desarrolla en condiciones de competencia leal y los residentes sólo pueden elegir. En la práctica todo es más complicado.
Dejemos que el municipio tome la primera decisión: tiene especialistas y capacidades. Elegimos al gobierno para que resuelva nuestros problemas y asuma la responsabilidad de ellos.
Al no haber cumplido con sus obligaciones para las reparaciones importantes y actuales de viviendas en ruinas, el Estado decidió transferir el parque de viviendas en colapso a la responsabilidad de los propietarios. A principios de la década de 1990, los residentes comenzaron a privatizar la vivienda con entusiasmo, ya que poseer bienes inmuebles promete grandes perspectivas de vida y legales. Puede registrar o no registrar a ciertos familiares en su vivienda, puede proporcionar la vivienda como garantía para un préstamo o venderla, ganando importantes fondos. Puedes legarlo a quien quieras, finalmente puedes asegurarte de envejecer y desvanecerte con dignidad mientras estás soltero.
Pero la ropa de los derechos está cosida sobre el forro de las responsabilidades. Además del derecho a vender su casa, ahora tiene el deber inherente de mantenerla sana y salva, protegiendo los derechos de otros residentes. Puede realizar una remodelación teniendo en cuenta la ley y los deseos de sus vecinos. Pero como propietario de una vivienda, puede obtener ingresos de alquiler estables.
Estos son los aspectos atractivos de ser propietario de una vivienda. También hay gravámenes. Debes pagar impuestos a la propiedad, que aumentarán cada año, como es costumbre en el mundo civilizado. Y, al final, debe gestionar la propiedad que se encuentra fuera de su apartamento, pero sin la cual no hay comodidad y bienestar para usted, es decir, las comunicaciones generales del edificio, las instalaciones técnicas, las paredes y el techo de la casa, así como así como el área circundante. Si usted no asume esto, alguien más lo hará y, sin embargo, la confianza en el gobierno y las estructuras empresariales cercanas a ellos está cayendo constantemente. Los ricos, si compran bienes inmuebles, lo hacen fuera de las fronteras de Rusia, en aquellos países donde la legislación protege al propietario.
Es necesario traer estos hechos a la conciencia de los propietarios del local. Es necesario, pase lo que pase, animar a los residentes de apartamentos municipales y departamentales a privatizar sus viviendas. Es necesario formar un condominio, un entorno de vida cerrado, donde sólo los residentes tengan el control y no las estructuras municipales. Es necesario inculcar en las personas la psicología del propietario, mostrar que su responsabilidad no está limitada por la puerta de entrada del apartamento, sino por la puerta de entrada de la casa.
Esto se hace más fácilmente en una casa antigua (construida en las décadas de 1960 y 1970), habitada por personas del mismo estrato social, preferiblemente si los apartamentos del edificio no se venden a extraños y los residentes se conocen personalmente desde hace décadas. . Se necesita una persona carismática (el iniciador de la reunión, que luego se convertirá en el presidente de la Asociación de Propietarios), preferiblemente liberada. Podría tratarse de un pensionista del Ministerio del Interior, de la KGB o de un constructor profesional. Las cualidades personales son de suma importancia.
1. Informar a la gente de que si se privatiza el territorio local, no habrá aparcamientos, barbacoas, saunas ni rascacielos (sin el consentimiento de los residentes). Si el Estado necesita apoderarse de este terreno para sus propias necesidades (construcción de instalaciones para la cumbre en Vladivostok 2012 o en Sochi para los Juegos Olímpicos de 2014), entonces el terreno se comprará al precio de mercado y no al valor catastral.
2. Usted mismo podrá planificar el uso de los locales comunes y zonas locales según sus necesidades.
3. Podrás estacionar legalmente tu vehículo personal justo debajo de tus ventanas. ¡Proporcionarás terrenos para garajes, que luego nadie tocará!
4. Podrás colocar publicidad exterior en las paredes de tu casa, alquilar sótanos de tiendas (si los hay), áticos y salas técnicas. Los ingresos de estas transacciones se utilizarán primero para reparaciones importantes (se eliminarán la humedad y los hongos en la entrada, se reemplazarán las aburridas cabinas de los ascensores, se solucionarán los problemas con las goteras en el techo, se romperán las tuberías de suministro y se cortará el agua caliente por tiempo indefinido). El período se resolverá para siempre), tal vez se encarguen terrenos (a valor de mercado) para pequeñas empresas, y los ingresos se destinen a subsidios para que los residentes paguen los servicios públicos. ¡Quizás el alquiler se cancele para siempre!
5. Dígale a la gente que la Asociación de Propietarios se expandirá, tomará el control de las casas vecinas y que cuanto antes se adquiera experiencia en administración, más fácil será para los residentes de esta casa resolver sus problemas, al menos a través de las casas recién agregadas. Dejar claro que lo que hoy se hace voluntariamente, mañana será obligatorio.
6. Convencer a la gente de que cuanto mayor sea la estructura, menores serán los costos unitarios de personal. Cuantos más miembros haya en la Asociación de Propietarios, más contribuciones habrá, cuanto más fuerte económicamente será la Asociación de Propietarios y más problemas globales podrá resolver. ¡Aquellos que no tuvieron tiempo llegan tarde y siempre estarán detrás!
Al menos en la primera etapa, se necesita una honestidad impecable de las personas elegidas para la junta directiva y la comisión de auditoría de la Asociación de Propietarios. Busque personas que tengan conexiones personales y comerciales con la Administración de la Ciudad, haga crecer su fuerza laboral. Cuanto más tiempo y con más éxito trabaje el presidente de su Asociación de Propietarios, más experiencia tendrá. Trate de orientarlo hacia el trabajo eterno en esta capacidad, déjele claro que la recompensa por su trabajo será digna.
Lo principal que hay que recordar es que HOA no es una situación momentánea, es para siempre. Como muestra la experiencia, las asociaciones de propietarios existentes no se liquidan, lo que significa que son el futuro.
Inicialmente, la cuestión de la gestión de la propiedad de la vivienda la aborda el promotor.
Recibe permiso para poner en funcionamiento la casa, luego dentro de los 5 días siguientes a este momento, a su discreción, elige una sociedad gestora con la que durante 3 meses.
Al mismo tiempo, el gobierno local, dentro de los 20 días siguientes a la puesta en funcionamiento del edificio de viviendas, notifica que la casa se presenta a un concurso abierto para seleccionar una sociedad gestora. Dentro de los 40 días siguientes a la notificación del evento, el órgano de gobierno local deberá realizar este concurso e informar a todos los accionistas sobre sus resultados dentro de los 10 días siguientes a la fecha de su realización.
Las actividades de gestión son asignadas a la empresa o por el gobierno local., ya que no todos los apartamentos están ocupados y son pocos los propietarios que votan a la sociedad gestora.
Motivos para la celebración del concurso.
La primera base para la celebración de un concurso electoral es la entrega de un edificio de apartamentos para uso u explotación directa.
Una vez terminada la fase de construcción y los propietarios han recibido sus documentos y las llaves tan esperadas, la ley concede un plazo determinado para que los residentes elijan un método de gestión.
La segunda base surge por el incumplimiento de la voluntad del legislador. Si, dentro del plazo asignado de un mes, los residentes no eligen un método de gestión, la administración local toma el control de esta cuestión y ayuda a los residentes a decidir sobre un método de gestión.
Si los propietarios rechazaron los servicios de una sociedad gestora, necesitarán una nueva organización que preste servicios a la propiedad común. Por tanto, también se puede considerar un cambio en la organización de la gestión de un edificio de apartamentos.
¡Referencia! La ley prevé situaciones en las que ella infringe el contrato. En esta situación, también es necesario seleccionar una nueva sociedad gestora del edificio de apartamentos.
Normas de competencia
Actos regulatorios
Para familiarizarse con las leyes de su municipio en particular, debe visitar el sitio web de la administración de la ciudad.
Además, a la hora de realizar un concurso, es importante guiarse por los artículos del Código de Vivienda, como dice él. Las reglas para la realización de un concurso para la selección de una sociedad gestora, adoptadas por Decreto Gubernamental No. 75 de 6 de febrero de 2006, son la fuente principal según la cual se desarrolla todo el procedimiento. Lea de antemano todos los matices especificados en este acto.
En los últimos años, el sistema legislativo de nuestro país se ha reformado cada vez con más frecuencia y el Código de Vivienda no se ha librado de innovaciones. Algunos artículos se revelan más plenamente en la Ley Federal No. 38 de 5 de abril de 2013. La ley habla de los cambios que se han realizado en el Código de Vivienda y también proporciona algunos comentarios sobre los artículos.
Participantes
Los participantes en el concurso son, por un lado, los votantes, es decir, los residentes de la casa y el organismo de gobierno local (SRO), y por otro, el solicitante o solicitantes de la gestión obligatoria de toda la casa.
El número de solicitantes no está limitado., lo principal es familiarizar de antemano a los residentes con su participación en la subasta.
Tema del concurso
El objeto del concurso es el derecho a administrar la casa y los bienes comunes, que se expresará en la celebración de un acuerdo entre las partes por un período limitado o ilimitado.
El tema también puede incluir los fondos que la sociedad gestora gestionará proporcionando informes a los residentes.
Objeto de la subasta
El tema de la negociación es el pago por las actividades de la sociedad gestora., así como sus capacidades en la gestión de propiedades. Así, si una sociedad gestora valora sus servicios y su trabajo en una determinada cantidad, otra puede bajar el listón y, por tanto, resultar más interesante para los propietarios.
Referencia: Durante la licitación, las sociedades gestoras presentan a los propietarios los resultados de su trabajo en otras áreas, hablan por primera vez sobre las posibles perspectivas de cooperación y el programa de acción.
¿Cómo se determina el ganador?
Si los iniciadores del concurso son los propietarios de un edificio de apartamentos, entonces el ganador se determina mediante votación.
La competencia puede ser:
En ambos casos se resumen los resultados obtenidos y se nombra una sociedad gestora. Pero hay un “pero”.
Si la suma de los votos emitidos para el ganador aún no alcanza el cincuenta por ciento, la empresa con más votos no pasa el concurso. Se requiere unanimidad de los propietarios, que se manifiesta en la votación, donde más de la mitad de todos los votos se emiten para un candidato.
Todos o más de dos tercios de todos los propietarios deben estar presentes durante la selección competitiva. Si 2/3 de todos los residentes de la casa están ausentes, el concurso no puede considerarse objetivo y no se puede elegir la sociedad gestora.
Si el iniciador del concurso es un organismo de gobierno local, él mismo nombra el comité de gestión o suma su voto a los votos de los residentes.
Plazos de selección
La sociedad gestora deberá ser elegida en el plazo de un mes desde el momento de la puesta en funcionamiento de la vivienda. Si esto no sucede, el organismo de autogobierno tiene derecho a ayudar a los residentes a elegir durante un mes más. De este modo, Todo el procedimiento para nombrar una sociedad gestora no debería durar más de dos meses.
¿Quién tiene derecho a iniciar una licitación?
Sólo pueden iniciar un concurso para seleccionar una sociedad gestora de un edificio de apartamentos según el Código de Vivienda vigente:
- Residentes que eligen una empresa gestora inmediatamente después de la finalización de un nuevo edificio.
- Gobierno local: dentro de un mes, la administración debe recibir información sobre la organización que presta servicios a la casa. Si esto no sucede, el gobierno local inicia de forma independiente la elección de una sociedad gestora mediante un concurso.
Sí misma La sociedad gestora no tiene derecho a convocar a los residentes a reuniones., concertar reuniones y encuentros.
¿Cómo elegir una sociedad gestora para un edificio de viviendas?
Todos los residentes del edificio de apartamentos deben ser notificados con antelación sobre la elección., lo más adecuado para esto es un recorrido nocturno por los apartamentos (cuando todos los residentes regresan del trabajo) o información por teléfono/SMS/anuncio en la entrada de la casa.
Solicitud de participación
Las solicitudes de participación se presentan en nombre de las sociedades gestoras. Deberán indicar el nombre de la sociedad gestora, el responsable, el programa bajo el cual se desarrollará la cooperación, las condiciones y los datos de contacto. Puede aceptar un número ilimitado de solicitudes.
Aviso
La convocatoria de un concurso para seleccionar una organización de gestión debe cumplir con una serie de reglas y, en primer lugar, estar disponible para todos los propietarios.
Aquí Principales formas de notificar a los propietarios:
- notificación personal a cada propietario visitando la propiedad;
- publicación de información sobre la reunión en medios locales;
- publicación en el sitio web de un organismo de gobierno local;
- notificación por invitación al buzón;
- colocar información en stands en cada entrada;
- llamando a cada uno de los dueños.
Procedimiento de votación a la hora de elegir una sociedad gestora
El primer paso es que los propietarios se familiaricen con todos los aspirantes al puesto de sociedad gestora antes de que comience la votación.
Para esto Se determina la hora y la fecha de la reunión y la información se publica en un stand común., donde todos los propietarios tienen acceso. También es posible invitar personalmente a cada propietario a la reunión.
Todas las sociedades gestoras, sin excepción, pueden presentar las condiciones de su cooperación a los propietarios mediante comunicación personal, distribución de folletos y publicación de artículos en recursos de Internet.
El día de la selección competitiva deberán presentarse representantes de las sociedades gestoras, así como la mayoría de los vecinos de la casa. Los representantes de las organizaciones vuelven a familiarizar a los residentes con sus condiciones, proponiendo determinadas cláusulas en el contrato. A continuación comienza la votación, que puede ser abierta o cerrada.
Si el iniciador de un concurso abierto para la selección de una organización de gestión es un organismo municipal, entonces la información sobre la reunión también debe transmitirse a los propietarios, pero también se requerirá la presencia de representantes de los órganos del gobierno local en la reunión.
¡Importante! A falta de unanimidad en la votación, es el representante del gobierno local quien nombra el comité de gestión.
Abrir sobres y revisar solicitudes
Las solicitudes se revisan cuidadosamente y se discuten directamente en la reunión. A partir de ellos se forma una lista de los candidatos más dignos y confiables, de la cual se selecciona al ganador.
El momento de la apertura de los sobres con las solicitudes se deja constancia en el acta de la reunión. Los propietarios pueden hacer preguntas a los representantes en un intento de obtener la información más completa.
Realización del concurso y resumen de sus resultados.
Inmediatamente después de la presentación de todos los candidatos, se lleva a cabo un concurso para seleccionar una organización de gestión de un edificio de apartamentos.
Cuando todos los votos están registrados en el protocolo, se anuncia el resultado. Si la votación se realizó en formato de papeletas, los papeles no se tiran a la basura, sino que quedan en orden, si es necesario, para confirmar la legalidad de la victoria de una determinada sociedad gestora.
Cuando se anuncia el ganador, se discuten con él las perspectivas del futuro contrato, se redacta y firma un documento. Los candidatos restantes que no obtengan los votos requeridos abandonarán la reunión.
Modelo de acta de la junta general
A continuación se presentan ejemplos de elaboración del acta de una junta general para seleccionar una sociedad gestora.
¿Cómo elige la administración una sociedad gestora?
Referencia: si los residentes no eligieron de forma independiente una empresa administradora dentro del período especificado (un mes), la selección y el nombramiento de un administrador son responsabilidad de la administración del distrito.
En este caso, los especialistas nombran un concurso entre las sociedades gestoras (ambas partes deben ser notificadas del concurso: los propietarios del edificio de apartamentos y todas las organizaciones gestoras que puedan participar en él).
Actuaciones de la administración en este proceso:
El promotor puede celebrar un contrato de gestión del edificio con la sociedad gestora a más tardar cinco días después de la puesta en funcionamiento del edificio de apartamentos. Los residentes de la casa tienen derecho a abandonar la misma empresa dentro del mes siguiente a la puesta en funcionamiento de la casa.
Celebración de un contrato de gestión de un edificio de apartamentos.
La etapa final de la competencia es. Por regla general, se redacta en presencia de representantes de los propietarios y de la sociedad gestora.
Una vez más, se comentan todos los detalles, la duración de la interacción y los posibles motivos de rescisión del contrato. Posteriormente, el acuerdo es certificado por notario y firmado por las partes.
El acuerdo está firmado en dos copias.— uno será conservado por la sociedad gestora y el otro por el representante del propietario.
Los residentes pueden especificar sus deseos sobre la administración de la propiedad, pero asegúrese de coordinarlo con un representante de la organización. Tan pronto como se firme el acuerdo, la sociedad gestora podrá asumir sus responsabilidades directas.
¿Qué tipos de infracciones existen?
Las violaciones de la elección de la sociedad gestora están asociadas al propio proceso electoral.:
Cualquier violación del proceso de selección no sólo implica el descontento de los residentes de la sociedad gestora seleccionada, sino que también pone en peligro el aspecto financiero de la cooperación.
Para apelar las infracciones detectadas, los propietarios de apartamentos hacen lo siguiente::
- declaración de descubrimiento de una infracción;
- recoger firmas de los vecinos indicando consentimiento y participación en el proceso acusatorio;
- recoger las pruebas necesarias. Podría tratarse de grabaciones en vídeo del proceso de votación, papeletas, irregularidades en el trabajo de la sociedad gestora, etc.
Las personas que descubran infracciones deben ponerse en contacto con la fiscalía o el tribunal de distrito.
El concurso para elegir una organización gestora de un edificio de apartamentos no es tan complicado como podría parecer a primera vista. Recuerde sus derechos como propietario y nadie podrá infringirlos.
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