Тұрғын үй иелерінің серіктестігі дегеніміз не. Ресей Федерациясының жаңа Тұрғын үй кодексіне сәйкес HOA туралы бәрі: бұл не, оның артықшылықтары мен кемшіліктері, жарғыдағы өзгерістер

1. Көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің бірлестігі 1. Көппәтерлі тұрғын үйдегі ортақ мүлікті бірлесіп басқаруға арналған немесе осы Кодекстің 2-бөлігінде көзделген жағдайларда үй-жай иелерінің бірлестігі болып табылатын жылжымайтын мүлік иелері серіктестігінің бір түрі тұрғын үй иелерінің серіктестігі болып танылады. Осы Кодекстiң 136-бабында бiрнеше көппәтерлi тұрғын үйлердiң меншiк иелерiнiң мүлкi немесе бiрнеше тұрғын үйлердiң меншiк иелерiнiң мүлкi көппәтерлi тұрғын үйдегі ортақ мүлiктi иеленудi, пайдалануды және заңда белгiленген шектерде оған билiк етудi қамтамасыз етедi немесе бірнеше көппәтерлі үйлердегі үй-жайлардың меншік иелеріне тиесілі мүлікті немесе бірнеше тұрғын үйлердің меншік иелеріне тиесілі мүлікті осындай мүлікті құру, күтіп-ұстау, сақтау және өсіру, үй-жайларды пайдаланатын тұлғаларға инженерлік коммуникациялар ұсыну жөніндегі қызметті жүзеге асыратын мүлікті бірлесіп пайдалану осы Кодекстің 157.2-бабында көзделген жағдайларды қоспағанда, осы Кодекске сәйкес осы көппәтерлі үйлер немесе осы тұрғын үйлер, сондай-ақ көппәтерлі тұрғын үйлерді басқару мақсаттарына қол жеткізуге немесе бірлесіп пайдалануға бағытталған өзге де қызметті жүзеге асыру үшін. бірнеше көппәтерлі үйлердегі үй-жайлардың иелеріне тиесілі мүлікті немесе бірнеше тұрғын үйлердің меншік иелерінің мүлкін.

2. Пәтер иелері кооперативінің жарғысы осы Кодексте белгіленген тәртіппен өтетін жалпы жиналыста көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелері жалпы санының көпшілік даусымен қабылданады. Пәтер иелері серіктестігінің жарғысында оның атауы туралы, оның ішінде «пәтер иелерінің серіктестігі» деген сөздер, оның орналасқан жері, оның қызметінің мәні мен мақсаты, пәтер иелерінің серіктестігіне мүшеліктің туындау және тоқтату тәртібі, оның құрамы мен құзыреті туралы мәліметтер қамтылуға тиіс. серіктестіктің басқару органдары және олардың шешім қабылдау тәртібі, оның ішінде шешімдер бірауыздан немесе көпшілік дауыспен қабылданған мәселелер бойынша, серіктестіктің тексеру комиссиясының құрамы мен құзыреті (ревизордың құзыреті), ретінде сондай-ақ осы Кодексте көзделген өзге де мәліметтер.

(алдыңғы басылымдағы мәтінді қараңыз)

2.1. Пәтер иелері кооперативінің жарғысында осы жүйелердің функцияларын ескере отырып, пәтер иелері кооперативін басқаруға байланысты мәселелерді шешу кезінде жүйені немесе өзге де ақпараттық жүйені пайдалану көзделуі мүмкін.

3. Серiктестiктi құрған пәтер иелерiнiң кооперативi мүшелерiнiң саны көппәтерлi тұрғын үйдiң үй-жайлары меншiк иелерi дауыстарының жалпы санының елу пайызынан асуы тиiс.

4. Пәтер иелері кооперативі, егер серіктестіктің жарғысында өзгеше көзделмесе, қызмет ету мерзімін шектемей құрылады.

5. Тұрғын үй иелерiнiң кооперативi мемлекеттiк тiркеуден өткен кезден бастап заңды тұлға болып табылады. Пәтер иелері серіктестігінің өз атауы, ағымдағы және басқа банктік шоты және басқа да деректемелері көрсетілген мөрі болады.

6. Пәтер иелерінің серіктестігі өз міндеттемелері бойынша өзіне тиесілі барлық мүлікпен жауап береді. Пәтер иелерінің серіктестігі серіктестік мүшелерінің міндеттемелері бойынша жауап бермейді. Тұрғын үй иелері серіктестігінің мүшелері серіктестіктің міндеттемелері бойынша жауап бермейді.

7. Көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелері пәтер иелері кооперативінің көппәтерлі тұрғын үйді басқару тәсілін таңдаған жағдайда, мемлекеттік тіркеуді жүзеге асыратын орган тұрғын үй иелерінің серіктестігін мемлекеттік тіркеу туралы шешім қабылдаған күннен бастап бес жұмыс күні ішінде заңды тұлғалардың, пәтер иелері кооперативінің тұрғын үй қадағалау органына пәтер иелері кооперативінің көппәтерлі тұрғын үйді басқару тәсілін таңдауы туралы ақпаратты және тұрғын үйді басқару жөніндегі қызметті жүзеге асырудың басталғаны туралы хабарламаны белгіленген тәртіппен ұсынады. тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласындағы мемлекеттік саясатты және құқықтық реттеуді әзірлеу және іске асыру функцияларын жүзеге асыратын федералды атқарушы орган.

(алдыңғы басылымдағы мәтінді қараңыз)

7.1. Пәтер иелері кооперативі пәтер иелері серіктестігінің басқару ұйымымен көппәтерлі тұрғын үйді басқару шартын жасаса, аталған шарт жасалған күннен бастап бес жұмыс күні ішінде аталған шарттың жасалғаны туралы мәліметтер тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласындағы мемлекеттік саясатты және құқықтық реттеуді әзірлеу және іске асыру функцияларын жүзеге асыратын федералдық атқарушы орган белгілеген тәртіппен мемлекеттік тұрғын үй қадағалау органы.

7.2. Пәтер иелерінің серіктестігі мен басқарушы ұйым арасында жасалған көппәтерлі тұрғын үйді басқару шарты бұзылған немесе тоқтатылған жағдайда, пәтер иелерінің серіктестігі осы шарт бұзылған немесе тоқтатылған күннен бастап бес жұмыс күні ішінде Мемлекеттік тұрғын үй қадағалау органы басқа басқарушы ұйыммен көппәтерлі тұрғын үйді басқару шартын жасасу туралы ақпарат немесе тұрғын үй иелері серіктестігінің құрылыс және құрылыс функцияларын жүзеге асыратын федералды атқарушы орган белгілеген тәртіппен көп пәтерлі тұрғын үйді басқару жөніндегі қызметін бастағаны туралы хабарлама. тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласындағы мемлекеттік саясатты және құқықтық реттеуді іске асыру.

8. Көппәтерлі тұрғын үйдегі үй-жайлардың меншік иелерінің жалпы жиналысы пәтер иелері кооперативінің көппәтерлі тұрғын үйді басқару тәсілін өзгерту туралы шешім қабылдаған жағдайда, осы шешім қабылданған күннен бастап бес жұмыс күні ішінде тұрғын үй иелері кооперативі тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласындағы мемлекеттік саясатты және құқықтық реттеуді әзірлеу және іске асыру функцияларын жүзеге асыратын федералды атқарушы орган белгілеген тәртіппен тұрғын үй иелерінің серіктестігінің көппәтерлі тұрғын үйді басқаруды тоқтатуы туралы тұрғын үй қадағалауының мемлекеттік органы туралы ақпарат.

Еліміздің азаматтары тұрғын үй кеңселерінің әрекетсіздігі, жақсы қызмет көрсетпеу, жөндеу жұмыстарының жоқтығы сияқты мәселелерге тап болып отыр. Сондықтан оларды басқарушы компаниялар немесе үй иелерінің серіктестіктері ауыстырады. Бірақ басқарушы компаниялар коммерциялық ұйымдар болғандықтан және сәйкесінше қаржылық пайда алуға бел буады.

Тұрғындардың көпшілігі балама – пәтер иелерінің серіктестігін, көппәтерлі үйлерді абаттандыру және үй иелерінің мүдделерін бірінші кезекте ұстау болып табылатын ұйымды құруды жөн көреді. Бұл өз міндеттері мен өкілеттіктері, сондай-ақ ресми құжаттамасы бар ресми ұйым.

HOA дегеніміз не

Ең алдымен, HOA - бұл үй иелерінің серіктестігін білдіретін аббревиатура екенін айту керек. Көпқабатты үйлердің тұрғындарының көпшілігі пәтер иелері. Барлық көппәтерлі үйлерде құрылыс мүлкін басқаратын ұйымдар болуы керек. Тұрғын үй кеңсесі де, басқарушы компания да тұрғындардың көңілінен шықпаса, пәтер иелері жалпы жиналысты шақырып, онда серіктестік құру туралы шешімді дауысқа салады. Ал оң нәтижелердің көпшілігінен кейін HOA ұйымдастырылады.

Ол бір көп пәтерлі үйде немесе бірнеше тұрғын үйлердің арасында жасалуы мүмкін. Ұйымды құратын пәтер иелері қабылдауға өтініш жазуы керек, оның негізінде олар оның мүшелігіне енгізіледі.

Пәтер иелерінің көпшілігі тұрғын үйлерді басқарудың бұл түрін ең жақсы нұсқа деп санайды, бұл пәтер иелерінің құқықтарын бекітуге кепілдік береді, атап айтқанда, коммуналдық қызметтер мен мемлекеттік органдар алдында, мысалы, жөндеу жұмыстарын жүргізу мәселелері бойынша.

Бұл басқару органы, оның мақсаты ортақ мүлікті сақтау, дұрыс пішінде ұстау, қорғау және жақсарту. Сонымен қатар, серіктестік пен оның басқармасы өзіне жүктелген бірқатар тапсырмаларды орындайтын коммуналдық және мердігерлерге ықпал ету тұтқасы болып табылады. Бұл коммерциялық емес ұйым және коммерциялық пайданы көздемейді.

Жылжымайтын мүлік иелерінің бірлестігін жеке тұлғалар құрады, бірақ ұйым заңды тұлға болып табылады. Серіктестіктің өзінің ағымдағы шоты бар, басқарма мүшелері мен төрағасы ERGUL-да тіркелуі керек. HOA заңды тұлға бола отырып, фискалдық қызметте тіркелуі керек.

Құрылу мақсаттары

Көппәтерлі тұрғын үйдегі пәтер иелерінің бірлескен серіктестігінің мақсаттары:

• ортақ көшбасшылық және бағыт;
• табыс алу және оны техникалық қызмет көрсету мәселелерін шешу үшін бөлу және;
• үйді жақсы жағдайда ұстау: санитарлық және техникалық.

Ұйым осы мақсат үшін ортақ мүліктің бір бөлігін жалға алуға немесе жалға алуға құқылы. Серіктестіктің белгілі бір мәселелерін шешуге жұмсалатын қосымша табыс алу.

Пәтер иелерінің қауымдастығы коммерциялық емес ұйым ретінде өзіне тиесілі үйлерді басқаруға бағытталған іс-шараларды үйлестіреді. Сондықтан ол максималды пайда алуға емес, серіктестіктің қажеттіліктері үшін табысты бөлуге ұмтылады. Бірақ қауымдастық үй иелерінің қосымша жарналары есебінен туындауы мүмкін шығындарды жабуға міндетті емес.

Консолидация - басқарушы компанияның үйді күтіп ұстауға қойған шарттарын болдырмау тәсілі. Мысалы, басқарушы компания емес, тұрғындар үшін қолайлы шарттармен мердігерлер мен қызмет көрсетушілерді таңдау. Коммуналдық және басқа да компаниялар өз кезегінде HOA-мен жасалған келісім-шарт негізінде үйге қызмет көрсетеді.

Егер мүшелер немесе жай ғана ғимарат тұрғындары қауымдастықтың әрекетіне наразы болса, олардың шағым түсіріп, мәселені дауысқа салуға толық құқығы бар. Осылайша, оның негізгі мақсаты мен қызметі өзіне сеніп тапсырылған тұрғын үй қорын пайдалануды дұрыс басқаруды және басқаруды ұйымдастыру болып табылады.

Сәйкес 136 мақалаРесей Федерациясының тұрғын үй кешені, бір көп пәтерлі үйде иелері бір HOA жасай алады. Серіктестік жақын орналасқан бірнеше көппәтерлі үйлер немесе ортақ жер учаскелері немесе инфрақұрылым элементтері бар үйлер арасында да мүмкін. Серіктестік үй салу кезеңінде де құрылуы мүмкін ( Өнер. 139 СКД).

HOA-ға қосылу немесе қосылмау туралы шешімді пәтер иелері қабылдайды, оларды ешкім мәжбүрлей алмайды. Үйдің барлық тұрғындары серіктестіктің мүшесі болуы міндетті емес. Серіктестік құру, егер оны ұйымдастыру мәселесі бойынша жалпы жиналысқа тұрғындардың 50%-ы қатысса және сол санда қатысқандар оң дауыс берсе, мүмкін болады.

Тұрғын үй иелері серіктестігінің функциялары

Көбінесе, жылжымайтын мүлік иелерінің қауымдастығын құрмас бұрын, оның болашақ мүшелері мен үйдің басқа тұрғындарының алдында сұрақ туындайды: ұйым не істейді, оған қандай функциялар жүктеледі. Құқықтар мен міндеттер айқындалады Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 135-бабы, және де жарғыұйымдар. Тұрғын үй иелері серіктестігінің негізгі міндеттері:

• пәтер иелеріне қызмет көрсететін компаниялардың қызметін бақылау: коммуналдық кәсіпорындар, тұрмыстық қызмет көрсететін кәсіпорындар мен фирмалар, мысалы және т.б.
• жөндеуді қашан және кім жүргізетініне қатысты мәселелерді шешу;
• үйді пайдалану және оны күтіп ұстау ережелерінің сақталуын бақылау;
• жылға бекітілген жоспар бойынша тұрғын үйді және елді мекенді абаттандыру бойынша жұмыстардың аяқталуын қамтамасыз ету;
• пәтер иелеріне қажетті қызметтерді көрсету және оларды жүзеге асыру;
• ортақ мүліктің тиісті санитарлық жағдайын қамтамасыз ету (қоқыстарды уақтылы шығару, учаскелердің тазалығы, атап айтқанда қоқыс жәшіктерінің жанында және т.б.);
• , үй тұрғындарына арналған балалар ойын алаңдары (пункт жарғыда көрсетілуі керек);
• жалпы жиналыста бекітілген жарғыда көрсетілген қосымша функцияларды орындау.

HOA көппәтерлі үйлер тұрғындарының мүдделерінің өкілі ретінде коммуналдық қызметтер мен мемлекеттік органдар алдында ғимараттың мүдделері мен тұрғындардың құқықтарын қорғауға міндетті. Көбінесе ағымдағы және күрделі жөндеу жұмыстарында проблемалар туындайды. Басқарма мүшелері мен әсіресе серіктестік төрағасы коммуналдық кәсіпорындардың өз міндеттемелерін уақытында орындауға құлықсыздығымен бірнеше рет айналысуға мәжбүр болады.

Заңға сәйкес, ол заңды тұлға бола отырып, өз атынан көппәтерлі тұрғын үйді күтіп-ұстау бойынша коммуналдық қызмет көрсететін тұлғалармен және тұрғын үй иелері қажет деп санайтын басқа да тұлғалармен шарт жасасуға құқылы. Бірлестікке қатысушылардың тағы бір міндеті келесі кезеңге сметалық есептерді жасау және бекіту болып табылады.

HOA мүшелерінің міндеттеріне үйдегі тәртіпті сақтау, жалпы мүліктің тазалығы мен сақталуы, атап айтқанда, техникалық жабдықталуы, көп пәтерлі үйге іргелес жер учаскесіндегі құрылыстар және т.б. кіреді. Осылайша, тұрғын үй иелері бірлестігінің барлық жұмысы оның басқаруындағы үйдің немесе бірнеше көпқабатты үйлердің лайықты өмір сүру жағдайларын жақсартуға немесе кем дегенде қолдауға бағытталған.

Тұрғындарға есеп беру тәртібі

Заңға сәйкес, пәтер иелері серіктестігі, атап айтқанда, басқарма мүшелері мен оның басшысы тұрғындар алдында үнемі есеп беріп тұруға міндетті. Сонымен қатар, тұрақты есеп беру тәртібі жарғыда белгіленеді. Сонымен қатар, қауымдастық мүшелерінің бірінші өтініші бойынша HOA қаражатының қозғалысы, төлемдер, шығыстар, алынған кірістер немесе атқарылған жұмыстар туралы есеп берілуі керек.

Дегенмен, ешбір заңнамада басқарманың да, төрағаның да нақты есеп беру форматы белгіленбеген. Осыны негізге ала отырып, серіктестік жарғысында тұрғындарға есеп беру тәртібі нақты көрсетілуі керек. Өйткені бұл басқарма мүшелері мен HOA басшысы әрекет ететін негізгі құжат.

Серіктестіктің мүшесі болып табылатын тұрғындардың әрқайсысы серіктестік жарғысымен танысуы керек. Онда пәтер иелеріне қалай, қашан және қандай нысанда есеп беруге міндетті тәртібі сипатталған.

Жарғы

Жоғарыда айтылғандай, серіктестік жарғысы оның мүшелерінің, басқарма мен төрағаның құқықтарын, функцияларын және жауапкершілігін реттейтін негізгі құқықтық құжат болып табылады. Ол серіктестікті заңды тұлға ретінде тіркеу үшін құрылтай құжаты ретінде беріледі. Серіктестік мүшелерінің бірінші жалпы жиналысында жарғы бекітіліп, оған төраға қол қоюға тиіс.

• барлық пәтер иелері бекіткен;
• нөмірленуі және төрағаның қолы болуы керек;
• Меншік иесінің қолы талап етілмейді.

Жарғы куәландырылған көшірме нотариуспен куәландырылуы тиіс. Осыдан кейін HOA оның негізінде тұрғын үй иелері қауымдастығына одан әрі салық салу үшін федералды салық қызметінде тіркеледі.

Жарғының өзі мыналарды қамтиды:

• HOA енгізілген ғимараттардың мекенжайлары;
• құрастыру орны мен күні;
• серіктестіктің құрылу мақсаты;
• мүшелерінің құқықтары мен міндеттері.

Қолданыстағы жарғыға өзгертулер енгізу қажет болған жағдайда жалпы жиналыс өткізіп, іс-шараның хаттамасына сүйене отырып, құжаттың мазмұнын өзгерту қажет.

Құрылтайшылар

Серіктестіктің құрылуына қолдау көрсеткен үй тұрғындарының әрқайсысы HOA құрылтайшысы болып табылады. Бірақ серіктестіктің көптеген қатысушылары және сәйкесінше пәтер иелері болғандықтан, серіктестікті тіркеу үшін берілген өтініш пен құжаттама HOA құрылтайшылары оның басқарма мүшелері болып табылатынын көрсетеді.

Олар серіктестіктің бет-бейнесі, оның басқарушы бөлігі ретінде әрекет етеді, ол басқа мүшелер сияқты үйді дұрыс күтіп ұстауға және көрсетілетін қызметтердің тиісті сапасына мүдделі. Егер серіктестік мүшелерінің кез келгені HOA құрылтайшыларынан кеткісі келсе, ол тиісті өтініш жазуы керек. Бұл жағдайда басқа тұрғындардың келісімі талап етілмейді.

Құрылтайшы үйде тұратын және ондағы тұрғын үй алаңының иесі болып табылатын кез келген жеке тұлға бола алады. HOA-ны заңды тұлға ретінде тіркеу кезінде құрылтайшыларды атап өту формальдылық болып табылады. Басқарма мүшелері мен төрағасы ERGUL-да тіркелген. Басқарманың құрамында өзгерістер болған жағдайда, тиісті түзетулер енгізу үшін бұл туралы фискалдық қызмет хабардар етілуге ​​тиіс.

HOA мүшелерінің тізілімі

Пәтер иелері серіктестігі мүшелерінің тізілімінде HOA кімнің нақты мүшесі екенін түсінуге болатын деректер болуы керек. Сондай-ақ, онда көрсетілген ақпарат қажет болған жағдайда серіктестікке қатысушылардың кез келгенімен байланысуға мүмкіндік береді. HOA мүшелерінің тізімі олардың әрқайсысына тиесілі ортақ мүлік үлесінің мөлшері туралы ақпаратты көрсетеді.

Стандартты тіркеу формасы келесі ақпаратты қамтиды:

• пәтер иелері серіктестігінің атауы;
• HOA заңды мекенжайы;
• СТН деректері;
• құрылған күні;
• серіктестікке кіретін үйлердің тізімі.

Оған HOA төрағасы оның байланыс телефон нөмірін көрсете отырып қол қоюы керек.

Жауапкершілік

Меншік иелері бірлестігінің жұмыс ережелері, функциялары, өкілеттіктері мен міндеттері тұрғын үй заңнамасында жазылған және Ресей Федерациясының заңнамасымен реттеледі. HOA қатысушыларының арасынан бірнеше адамнан тұратын басқарма сайланады. Сондай-ақ серіктестіктің басшысы – бірлестіктің іс-әрекетіне жауапты төраға.

Осылайша, HOA басшысы келесі әрекеттерге жауапты:

• қызметкерлерді іріктеу;
• салық органына есептерді ұсыну;
• серіктестік жазбаларын жүргізу және сақтау;
• шарттар жасасу.

HOA кеңесінің мүшелері мердігерлермен және басқа қызметтермен, соның ішінде коммуналдық қызметтермен, сондай-ақ серіктестер мен үйдің тұрғындарымен жасалған келісімдердің орындалуына жауап береді.

Серіктестіктің жауапкершілігіне келесі міндеттемелер де кіреді:

• барлық тұрғындардың ортақ үлестік меншігіндегі аумақтарды пайдалану;
• жалпы аумақтарда тәртіпті сақтау және сақтау;
• жөндеу жұмыстарын жүргізу;
• серіктестіктің ортақ мүлкіне билік ету.

HOA мүшелері ресурстар мен коммуналдық қызметтерді уақтылы және сапалы жеткізуді қамтамасыз етуі керек.

Серіктестікте шешім қабылдау

Барлық шешімдер жалпы жиналыста өткізілген үй иелерінің дауыс беру нәтижелері бойынша бірлесіп қабылданады. HOA құру осындай жиналыстан басталады, онда ғимараттағы немесе бірнеше көпқабатты үйлердегі пәтерлердің иелерінің 50% серіктестік құруға ниет білдіруі керек. Жиналыс жеке немесе сырттай жазбаша дауыс беру арқылы өткізілуі мүмкін.

Мұндай жиналыстарда бос орынды қалай пайдалану керектігі туралы шешімдер қабылданады, мысалы, олар жарғының тәртібін, құқықтарын және басқа баптарын келіседі және ағымдағы мәселелерді шешеді, мысалы, жөндеу. Сондай-ақ қазіргі төрағаның тағдырын шешіп, оны ауыстыру қажеттілігін де тұрғындардың жиналысы шешеді.

HOA жиналыстарында дауыс беруді өткізу үшін ғимарат тұрғындарын оның күні, уақыты және орны туралы алдын ала хабардар ету қажет. Іс-шарада шешімдер тек Ресей Федерациясының заңнамасына сәйкес серіктестіктің құзыретіне жататын мәселелер бойынша қабылдануы мүмкін. Күн тәртібін алдын ала дайындау қажет, онда талқылау және шешім қабылдау үшін қажетті барлық мәселелер көрсетіледі.

Жиналыста қабылданған барлық шешімдер құжатқа енгізіледі, ол бүкіл іс-шара бойы сақталады және оның соңында бастамашының немесе төрағаның қолымен куәландырылады. Кез келген шешім қабылдау үшін көпшілік дауыс қажет. Жиналысқа қатыспаған тұрғындар жиналыстың қорытындысы туралы 10 күн ішінде хабардар етілуге ​​тиіс.

HOA-ның артықшылықтары мен кемшіліктері

Пәтер иелерінің серіктестігі пәтер иелеріне үйді және ортақ мүлікті басқару ережелері қандай екенін, коммуналдық қызмет көрсетуші кім болатынын және т.б. өздері шешуге құқық береді. Бірақ өз бетінше шешім қабылдай білу артықшылығы да, кемшілігі де болуы мүмкін.

HOA сияқты үйді басқару формасының даусыз артықшылықтарының арасында мыналарды атап өту керек:

• көппәтерлі үйлерді абаттандыруға, күтіп ұстауға және жөндеуге қосымша қаражат алу мақсатында үйдегі ортақ мүлікті басқару және: жалдау, жарнама;
• жалпы жиналыстарда дауыс беру арқылы туындаған мәселелерді жылдам шешу;
• қаржылық ашықтық: кез келген уақытта резиденттер мен бірлестік мүшелерінің әрқайсысы ақша қозғалысы мен қаражаттың жұмсалуымен танысуға құқылы;
• басқарушы компания әдепкі бойынша төлемді жүктейтін немесе төлейтін қызметтерді емес, шын мәнінде қажетті қызметтер үшін ғана төлеу керек, сондықтан бұл коммуналдық төлемдерді айтарлықтай азайтады;
• мердігерлерді тәуелсіз таңдау.

HOA құру кезінде ортақ мүліктің сақталуына жауапкершілік әрбір тұрғынға, сондай-ақ тұрғын үйді жайластыруға және ұстауға қатысты қабылдаған шешімдердің нәтижелеріне жүктеледі. Маңыздыларының бірі – коммуналдық төлемдердің көлемін азайту мүмкіндігі. Құзыретті менеджер серіктестік үшін пайда табу арқылы, мысалы, тұрғын емес үй-жайларды жалға беру арқылы жалдау ақысын айтарлықтай төмендете алады.

Пәтер иелері кооперативтерінің де кемшіліктері бар. Әр бірлестікте белсенділер тобы бар, бірақ бұл сауатты, сауатты адамдар екеніне ешкім кепілдік бере алмайды. Шамадан тыс бастамашылдық және туындаған мәселені түсінбеу және істі дұрыс жүргізе алмау.

Серіктестіктің айтарлықтай аз меншікті капиталы бар, оның көмегімен пайда болған қарыздарды өтеу қиын. Бұл HOA үшін маңызды мәселе болуы мүмкін, ол мердігерлерге шұғыл түрде төлеуге мәжбүр болады. Сонымен қатар, қауымдастық үшін кейбір бір жолғы жұмыстарды орындау бір басқарушы компанияға қарағанда қымбатырақ болуы мүмкін, өйткені көптеген компаниялар бір тапсырысқа ең аз қызығушылық танытады.

«Биржевой» пәтер иелерінің серіктестігі өз атауын төлеп үлгерді: Қаржы нарығының федералдық қызметі ұйымға «айырбас» сөзін заңсыз пайдаланғаны үшін айыппұл салды. Үй иелері тиісті қаулыны сотта даулап үлгерді.

2005 жылы Біржевой тұйық көшесі, 1/10 ғимаратында пәтер иелері құрған HOA-да қызықты жағдай болды. Серіктестік үшін таңдалған атау өте орынды болды - «Біржевой». Бірақ осы жылдың басында Солтүстік-Батыс федералдық округіндегі (FFMS) Қаржы нарықтары бойынша федералды қызметтің аймақтық бөлімшесі ұйымға қызығушылық танытты. Бөлім серіктестік «Тауар биржалары және биржалық сауда туралы» заңды бұзады деп шешті.

Нарықтық емес қатынастар

Серіктестікке Әкімшілік құқық бұзушылық туралы кодекске сәйкес 45 мың рубль айыппұл салынды, бұл «айырбастау» сөзін заңсыз қолданғаны үшін жауапкершілікті білдіреді. Сонымен қатар, заңда айырбас қызметімен айналыспайтын ұйымдардың өз атауларында сәйкес сөздерді қолдануға құқығы жоқ деп көрсетілген. Серіктестік мүшелері акцияларды немесе мұнайды сатуды көздемеген - мұндай қызмет HOA жарғысында көрсетілмеген.

Сондықтан серіктестік басшылығы шығарылған айыппұлды даулау туралы шешім қабылдап, арбитраждық сотқа тиісті талап-арыз берді. HOA заңгерлері тарапынан бұзушылық болғанымен, оның маңыздылығы аз екенін айтты. Бұл HOA айыппұл салынбауы керек дегенді білдіреді. Сот бұл дәлелдермен келісті - шешімнің дәлелдеу бөлігінде айтылғандай, бұл жағдайда FFMS тек ескертумен шектелуі мүмкін.

Сот серіктестіктің заңсыз биржалық сауда-саттықты жүзеге асырмағаны және оның үстіне өз атымен мемлекетке ешқандай зиян келтірмегені туралы шешім қабылдады.

Сонымен қатар, Федералдық қаржы нарығы қызметі серіктестікке айыппұл салған соң, оның басқармасы атауын «Макарова, 10» деп өзгерту туралы шешім қабылдады (үйдің қасбеті Макарова жағалауына қарайды). Нәтижесінде айыппұлдың күші жойылды.

Қауіпті атаулар

Макарова 10 HOA мен Федералдық қаржы нарықтары қызметі арасындағы қақтығыс - меншік иелерінің бірлестігі заңсыз атау үшін айыппұл салған бірінші рет. FFMS атауларында «тыйым салынған» сөздерді қолданатын басқа серіктестіктерге қызығушылық танытуы мүмкін.

Сарапшылар ұйымдар өз атауын таңдауда мұқият болу керек деп кеңес береді. «Тұтынушылардың құқықтарын қорғау немесе жосықсыз бәсекелестікті шектеу тұрғысынан алғанда холдингтерді өз атауларында тыйым салынған немесе шектелген сөздерді пайдаланғаны үшін жауапкершілікке тарту өте маңызды. Мұндай даулар сот тәжірибесінде жиі кездесе бермейді. Алайда, мұндай даулар көбінесе бұзушылардың пайдасына шешілмейді», - деп түсіндіреді Качкин және серіктестіктердің корпоративтік және арбитраждық тәжірибесінің жетекшісі Кирилл Сасков.

«Біржевой ХОА-ға қатысты сипатталған жағдай өте сирек кездеседі, өйткені заң ұйым атауларын пайдалануға белгілі бір тыйымдар мен шарттарды белгілейді. Бұрын ұйымдар өз атауларында «Ресей» және «Ресей Федерациясы» деген сөздерді жиі қолданғаны үшін айыппұл төлейтін болғанымен», - дейді Солтүстік-Батыс заң орталығының заң кеңесшісі Любовь Николаева.

Rightmark тобының коммерциялық заңгері Мария Козлованың айтуынша, белгілі бір шарттарды сақтай отырып, белгілі бір атаулар мен белгілерді пайдалануға заңмен рұқсат етілген.

«Осылайша, заңды тұлғалардың атауларында «Ресей», «Ресей Федерациясы» атауларын және олардың негізінде жасалған сөздер мен сөз тіркестерін пайдалану құқығы үшін мемлекеттік баж төленеді. Олимпиада рәміздерін пайдалануға Халықаралық Олимпиада комитетімен немесе уәкілетті ұйымдармен тиісті келісім жасалған жағдайда ғана рұқсат етіледі», - деп түсіндіреді Мария Козлова.

Кейбір жағдайларда белгілі бір атауларды қолдануға тікелей тыйым салынады.

«Тауар биржалары және биржалық сауда туралы» Заң осы құжаттың ережелеріне сәйкес келмейтін ұйымдар атауында «биржа» немесе «тауар биржасы» деген сөздерді қолдануға тыйым салады. Осыған ұқсас талап «Ресей Федерациясындағы Сауда-өнеркәсіп палаталары туралы» заңда да жазылған», - деп түйіндеді ол.

Алайда кейбір жағдайларда сот сөздің бірнеше семантикалық мағыналарының бар немесе жоқтығын бағалай алады. «Олардың бірінде «ПУТИН Блок» сайлау блогын тіркеуден бас тарту туралы шағым жасалды. Ұйымның атауы Ресей премьер-министрінің фамилиясын пайдаланғандықтан тіркелмеді. Алайда, «ПУТИН блогының» заңгерлері орыс тіліндегі сөздіктерде «Путина» сөзінің әртүрлі мағына беретінін айтты. Алайда, сот сөздіктерде бұл сөздің «и» әрпіне екпінмен берілгенін, ал сайлау блогының атауында «ПУТИНА» сөзі екпінсіз қолданылғанын атап өтті. Сайлау блогының Владимир Путинмен байланысы туралы азаматтарды адастыратын нәрсе», - деді Мария Козлова.

Кәсіпорындар мен ұйымдар атауларында мынадай сөздер мен сөз тіркестерін қолдануға тыйым салынады:

– «Ресей», «Ресей Федерациясы», «федералдық», олардың негізінде мемлекеттік баж салығын төлемей жасалған сөздер мен сөз тіркестері

– Шет мемлекеттердің ресми атаулары, сондай-ақ олардан алынған туындылар

– Қалалардың, сондай-ақ әкімшілік аймақтардың атаулары тек арнайы комиссияның рұқсатымен ғана қолданыла алады.

– «Биржа» немесе «Тауар биржасы» – «Тауар биржалары және биржалық сауда туралы» заң талаптарына сәйкес келмейтін ұйымдарға, сондай-ақ олардың филиалдары мен басқа да оқшауланған бөлімшелеріне.

– «Сауда-өнеркәсіп палатасы» және одан шыққан сөз тіркестері – «Ресей Федерациясындағы Сауда-өнеркәсіп палаталары туралы» заңның ережелеріне сәйкес келмейтін ұйымдарға.

– Шетелдік аббревиатуралар

Біздің ел. Бұл ұйым коммерциялық емес қызметті жүзеге асырады, және басты ерекшелігі үй-жай иелерінің мүлікті ұжымдық басқару, оны тиісті жағдайда ұстау, сонымен қатар тұрғындардың негізгі қажеттіліктерін қамтамасыз ету үшін бірлестігі болып табылады.

Біздің еліміздің азаматтары көп пәтерлі үйлерге қолданылатын HOA терминіне үйреніп қалған. Бірақ бүгінде коттедждік қауымдастықтар кеңінен танымал болып, жаңбырдан кейінгі саңырауқұлақтар сияқты қала маңында пайда болады.

Беделді тұрғын үй мәртебесін сақтау үшін коттедж иелері өз үйі мен аумағына ғана емес, сонымен қатар ауыл аумағына да қамқорлық жасап, оның тазалығын, жұмысқа жарамдылығын және функционалдығын қамтамасыз етуі керек.

Көбінесе тұрғындар басқаруды жүзеге асыру үшін тиісті компанияны шақырады. Бірақ мұндай ынтымақтастықтың көптеген кемшіліктері бар. Басқарушы компаниялар тұрғын үй-коммуналдық қызметтер тарифтерінің құнын айтарлықтай арттырады, тұрғындардың талаптарын уақтылы орындамайды және аумақты тиісті жағдайда ұстауға әрдайым мүдделі емес. Сондықтан, Саяжай қоғамдастығында тұру кезінде азаматтардың серіктестікке бірігуі орынды.

Бірлестіктің бұл формасы арқылы үй иелері көптеген артықшылықтарға ие болады. Әр үйдің төлеген қаражаты серіктестік шотында жинақталып, оның жұмсалуын тұрғындардың өздері тікелей бақылайды. Жалпы жиналыстарда тұрғындар бірінші кезекте қандай жұмысты атқару керектігін және қомақты қаржыны не үшін жұмсау керектігін дауыс беру арқылы шешеді.

Саяжай қоғамдастығындағы HOA учаскелерімен, қосалқы құрылыстарымен, басқа ғимараттарымен немесе оларсыз бірнеше коттедждік үйлердің бірлестігі (жүйесі) болып табылады. Негіздердің бірі ретінде үйлердің бір-біріне жақындығын көрсететін құру шарты болады.

Тұрғын емес үй-жайлар үшін

Тұрғын үй қызметтерімен қатар, HOA тұрғын емес үй-жайларға да қызмет көрсете алады.Бірақ бұл үшін ұйым мүліктің иесімен тиісті келісім-шарт жасасқан болуы керек.

Көбінесе жылжымайтын мүлікке келетін болсақ, көп пәтерлі үйде орналасқан жалпы үй-жайларды елестетуге болады. Олар барлық тұрғындардың ортақ үлестік меншігінде болуы мүмкін немесе олар белгілі бір меншік иесіне тиесілі болуы мүмкін.

Екі тараптың арасында делдал бола отырып, пәтер иелерінің серіктестігі өрескел жиектерді тегістеуге тырысады. Кейбір үй иелері коммуналдық төлемдерді төлеуден бас тартады.Сондықтан қарыз пайда болады. HOA қызметкерлері ресурстарды жеткізуші ұйыммен қарым-қатынасты сақтауды жалғастыра отырып, иелеріне әсер етеді.

Тұрғын үй бөліміне көзқарас

Көппәтерлі үйлерді басқаруға жауапты көптеген ұйымдық-құқықтық нысандар, ұйымдар бар. Осындай нысандардың бірі - тұрғын үй бөлімі. Ол туралы не білу керек?

1. Тұрғын үй және қызмет көрсету бөліміне арналған стендтер.
2. Ол құрылымдық бөлімше болып табылады және басқарушы компанияға есеп береді.
3. Басқарушы ұйым мен тұрғындар арасында делдал қызметін атқарады.
4. Көпқабатты үйді тиісті жағдайда ұстау бойынша жұмыстарды орындайды.

Мейірімді, Тұрғын үй бөлімі келісім-шарт бойынша біржолғы жұмыстарды орындайтын мердігер ұйым болып табылады.Негізінен көпқабатты үйлерді басқаруға маманданған. Осылайша, HOA тұрғын үй бөлімінің жалға алушысы ретінде әрекет етеді.

Аумақтық бөлініс

Пәтер иелері кооперативі бір ғана көпқабатты үйді басқара алады. Бірақ сіз бүкіл кешенді басқаратын HOA-ны жиі таба аласыз. Дегенмен, табысты компаниялар мұнымен тоқтап қалмайды және өздерінің ықпалының аумағын таратып, өз қанаттарының астына көбірек жаңа үйлер алады.

Серіктестіктің басқаруы кең аумаққа ие болған кезде оны құрылымдық бөлімшелерге, яғни аумақтық бөлімдерге бөлу қисынды.

Әрбір аумақтық бөлімше бір нақты көппәтерлі тұрғын үйді немесе тұтас үй кешенін қамтуы мүмкін.

Бұл ерекшелік жалпы үй жиналыстары болатын жағдайларда ыңғайлы., және нақты қандай объект туралы айтып отырғанымызды нақты ажырату қажет.

Айырмашылық хабарландырулар белгілі бір ғимаратта тұратын тұрғын үй-жайлардың белгілі бір иелеріне ғана басылған кезде бұқаралық ақпарат құралдарында да қолданылады.

Енді сіз пәтер иелері кооперативтерінің аумақтық бөлінісінің не екенін білесіз.

Органдар

HOA хаотикалық ұйым емес, нақты құрылымдалған ұйым, ол меншік иелерінің бірлестігі түрінде пайда болады. Ол Тұрғын үй кодексінің 144-бабына сәйкес басқарылады - бұл басқарма және жалпы жиналыс.

РФ Тұрғын үй кодексінің 144-бабы. Пәтер иелері серіктестігінің басқару органдары

Пәтер иелері серіктестігінің басқару органдары болып серіктестік мүшелерінің жалпы жиналысы және серіктестік кеңесі табылады.

Аталған басқару органдарының әрқайсысының өз функциялары мен өкілеттіктері бар. ұйымның қызметін басқармадан басқа ешкім басқармайтынын реттейді. Ол үй иелерінің белсенді мүшелерінен тұрады. Дәл осы адамдар серіктестіктің қызметіне қатысты шешімдерді қабылдайды.

Басқарма мүшелері жалпы жиналыста дауыс беру арқылы сайланады.Дегенмен, басқарма бұрынғысынша жалпы жиналысқа есеп береді, яғни ол өз қызметі туралы есеп беріп қана қоймай, көпшілік дауыспен қабылданған талаптарды орындауы керек. Бұл -147 СКД арқылы көрсетіледі. мұндай органның барлық құқықтары мен міндеттерін реттейді.

Басқарма мүшелерінің арасынан төраға сайланады. Бұл тұлға соттарда серіктестіктің мүдделерін білдіреді, құжаттарға, оның ішінде қаржылық құжаттарға қол қоюға құқылы, сондай-ақ бақылау қызметін жүзеге асырады.

Төраға меншік иелерінің және басқарманың отырысында бастама енгізе алады.

Жиналыс серіктестіктегі өкілетті орган болып табылады, ол барлық басқа шешімдерді дауыс беру арқылы қабылдайды. Ғимараттағы барлық меншік иелерінен тұрады. Толық жауапкершілікті талап етеді. Жиналыста қабылданған шешім міндетті болып табылады. Отырыста басқарма мүшелерін жасақтау, сондай-ақ жаңа төрағаны сайлау және бұрынғысын алып тастау сияқты маңызды мәселелер шешіледі.

Бір ұйымды басқа ұйыммен біріктіру

Бір ортақ мақсатты көздей отырып, екі HOA бір HOA-ны екіншісіне қосуға келісе алады. Мұндай қайта құру тек меншік иелері оң шешім қабылдаған жағдайда ғана болуы мүмкін. Мұндай әрекет заңнамалық деңгейде мүмкін бе?

Заңнама HOA-ны коммерциялық емес ұйым ретінде сипаттайды. Соны білдіреді HOA өз қызметі арқылы өзін байыту мақсатын көздемейді.

Тұрғын үй кодексінің 142-бабы серіктестіктерді біріктіруге рұқсат береді. Бұл екі ұйым бірігу арқылы басқару процесінде бір-біріне көмектесе отырып, жаңа табыстар мен биіктерге қол жеткізе алады деген сөз.

Бұдан коммерциялық емес ұйымдар рұқсат алусыз немесе қандай да бір күрделі процедурадан өтпей-ақ, ерікті негізде бірігуі мүмкін деген қорытынды жасауға болады.

Ресей Федерациясының Тұрғын үй кодексінің 142-бабы. Тұрғын үй иелерінің серіктестіктерінің қауымдастығы

Көппәтерлі тұрғын үйлерді басқаруда ортақ мүдделерді білдіру және қорғау үшін екі немесе одан да көп пәтер иелерінің серіктестіктері өзара келісім бойынша тұрғын үй иелері кооперативтерінің қауымдастығын (одағын) құра алады.

Мұндай бірлестікті басқару Ресей Федерациясының коммерциялық емес ұйымдар туралы «заңнамасының» талаптарына сәйкес жүзеге асырылады.

Өкіл кім?

HOA өкілі серіктестіктің мүдделерін оның кеңсесі мен үй иелерінің жиналысынан тыс жерде, бірақ соттарда немесе әкімшілік органда қорғайтын тұлға болып табылады. Бұл тұлға серіктестіктің мүдделерін білдіруге, оларды қорғауға өкілетті болуы керек, сонымен қатар барлық меншік иелері оған сенуі керек.

Әдетте, басқарма мүшелерінің бірі өкіл бола алады.Сондай-ақ, бұл HOA менеджері болуы мүмкін. Мұндай ұстаным Ресей Федерациясының заңнамасында да қарастырылған.

Мәліметтер базасы

Ресей Федерациясында елде тіркелген барлық пәтер иелерінің серіктестіктерінің тізімі бар бірыңғай тізілім (деректер базасы) жүргізіледі. Тізілімге арналған деректерді тіркеу рәсіміне қатысатын жергілікті өзін-өзі басқару органдары береді. Мұндай деректер базасымен «Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығын реформалау» сайтына кіру арқылы таныса аласыз.

Қажетті ақпаратты табу үшін сайт пайдаланушысы өзінің тұрғылықты қаласын, ауданын, көшесін және үй нөмірін енгізуі керек. Көрсетілген параметрлер негізінде HOA опциясы ұсынылады. Алайда, егер тіркеу рәсімі өте жақында аяқталса немесе серіктестіктің ресми тіркелімі болмаса, бұл оның дерекқорда көрсетілмейтінін білдіреді.

Мұндай дерекқор көпқабатты үйден мүлікті жаңадан сатып алған иелеріне пайдалы болуы мүмкін, немесе тұрғын үй-коммуналдық қызметтерді көрсетуге байланысты мәселелерді қайда шешуге болатынын іздейтін тұлғалар.

Сұрақтар мен ұсыныстар

Көп пәтерлі үйлердегі барлық үй иелері HOA жиналысының толыққанды қатысушылары болғандықтан, бұл олардың ұйымның сұрақтары мен ұсыныстарына құқығы бар екенін білдіреді. Әрбір меншік иесі басқару ұйымының жақсырақ және тиімдірек жұмыс істеуіне мүдделі. Мүмкін кейбіреулердің жұмыс тиімділігін арттыруға көмектесетін идеялары бар.

Кездесуде өз ұсыныстарыңызды айта аласыздар.Мұны істеу үшін сіз ұсынылған бастамаға дауыс беруді ұсынуыңыз керек немесе оны басқа аудитория алдында айтуыңыз керек.

Егер сіз өзіңіздің бастамаңызды тікелей басқарма мүшелеріне жеткізгіңіз келсе, HOA-да қол жетімді пішінді пайдаланып тиісті өтініш жазуыңызға болады.

Сіз сондай-ақ өз сұрақтарыңызды жазбаша түрде айта аласыз және өтінішті баспа түрінде HOA кеңсесіне жібере аласыз.

ағаштар ғимараттан 5 м жақын жерде өспеуі керек. Егер ағаш жалға алушының жолында болса, жалпы көріністі жауып тастаса немесе жай ғана басқа жолмен қолайсыздықты тудырса, өлшемдерді қабылдау қажет.

Егер ол ғимараттан 5 м жақын жерде орналасса, онда ағашты тұрғынның өтініші бойынша кесу керек. Егер ағаш одан да алыс орналасса, онда мәселенің мәніне сүйене отырып, бұл мәселені егжей-тегжейлі қарастыру қажет. Мәселені көрсете отырып, шағым жазыңыз және оны HOA кеңсесіне жеткізіңіз.

Егер 10 күннен кейін кеңсе сұрауға жауап бермесе, иесі талап арызын жіберіп, Роспотребнадзорға өтініш жазуы керек. Дегенмен, Ешбір жағдайда ағаштарды рұқсатсыз кесуге болмайды.Бұл 3 мыңнан 1 миллион рубльге дейін айыппұл салуға әкеп соғады. Ағаштарды заңсыз кесу Қылмыстық кодекстің 260-бабына жатады және ауыр жазаға әкеп соғады.

Енді сіз жалға алушының өтініші бойынша ағашты кесуге болатынын білесіз.

Мақаланың қорытындылары

Тұрғындар HOA қызметкерлері мен иелерінің өзара әрекеттесуінің маңыздылығын түсінуі керек. Егер қарым-қатынас сенімді болса, ең бастысы, келісім-шартпен рұқсат етілген қарым-қатынас аясында болса, онда үй жұмысы тиімді, ең бастысы тиімді болады.