Ekonominis pastato gyvenimas. Ekonominis gyvenimas

Vertinant nusidėvėjimo laipsnį, vartojami šie terminai.

Ekonominis gyvenimas reiškia laikotarpį, per kurį objektas gali būti naudojamas pelnui gauti. Objektas pasiekia savo ekonominio gyvavimo pabaigą, kai jo indėlis į įmonės turto komplekso vertę yra lygus nuliui.

Fizinė gyvenimo trukmė reiškia laikotarpį, per kurį objektas iš tikrųjų egzistuoja.

Efektyvus amžius yra pagrįstas daikto išvaizdos įvertinimu, atsižvelgiant į jo būklę, dizainą ir ekonominius veiksnius, turinčius įtakos jo vertei.

Likęs ekonominis gyvenimas objekto terminas – tai laikotarpis nuo įvertinimo datos iki jo ekonominio tarnavimo laiko pabaigos.

Vertintojo užduotis – mokėti apskaičiuoti likusį turto ekonominį tarnavimo laiką. Analizuodamas vertintojas neturėtų vadovautis prielaida, kad objekto fizinis senėjimas yra proporcingas jo fiziniam ir funkciniam nusidėvėjimui. Tinkamai atlikus remontą, modernizavimą ar pakartotinį įrengimą, pailgėja objekto tarnavimo laikas.

Likusį objekto ūkinį gyvenimą veikia ekonominių ir politinių sąlygų pokyčiai.

Šis nusidėvėjimo nustatymo metodas daugiausia pagrįstas ekspertiniais ir norminiais nusidėvėjimo skaičiavimo metodais. Vertintojas tiria turtą ir savo išvadas grindžia tuo, kad faktinis amžius, išreikštas procentais, atspindi tipinį turto ekonominį tarnavimo laiką, kaip ir sukaupto nusidėvėjimo procentas atspindi bendras atgaminimo išlaidas vertinimo dieną. Taigi nusidėvėjimą galima nustatyti pagal šį ryšį:

IR = EV

EV – efektyvus amžius;

ВС - objekto pakeitimo kaina;

TS yra tipinis ekonominis tarnavimo laikas (tarnavimo laikas).

Skaičiavimo pavyzdys.

Objekto tarnavimo laikas 50 metų, jo chronologinis amžius ХрВ = 20 metų. Objekto pakeitimo kainą įvertinę 100%, turime:

Х(И) 20 metų (ХрВ)

H = 40 % nusidėvėjimo, kur:

100 (VS) 50 metų (TS)

X yra nežinomas dydis;

ChrA – chronologinis amžius.

Kartais faktinis amžius prilyginamas tipinei ekonominei gyvavimo trukmei, tada apskaičiavimas atliekamas taip:

EF= % nusidėvėjimas nuo pakeitimo išlaidų

20 metų (EF)= 0,333 arba susidėvėjimas = 33,3 %

60 metų (TS)

Apskaičiuojant nusidėvėjimą, kai kuriais atvejais labai svarbu atsižvelgti į likusį objekto ekonominį tarnavimo laiką, tada nusidėvėjimas skaičiuojamas taip:

I+OS arba EV+OS, kur:

OS yra likęs ekonominis gyvenimas.

Skaičiavimo pavyzdys. Tipiškas objekto ekonominis tarnavimo laikas yra 80 metų. Jo chronologinis amžius yra 15 metų. Efektyvų amžių nustato vertintojas, remdamasis aplinkos būklės, projektavimo, pobūdžio analize ir yra lygus 20 metų (dėl netinkamo naudojimo ir tinkamo remonto nebuvimo).

Gyvavimo ciklas yra visa procesų seka nekilnojamojo turto egzistavimo metu nuo paleidimo iki eksploatacijos nutraukimo. Teoriškai ir praktikoje išskiriami keturi ciklų tipai: verslas, prekės gyvavimo ciklas, verslo tipas ir įmonė kaip turto kompleksas. Ciklo trukmę įtakoja gamybos laikotarpiai, fizinis ir moralinis nusidėvėjimas, objekto kapitalas, eksploatavimo sąlygos, rinkos sąlygos ir kiti veiksniai. Vertinant nekilnojamąjį turtą, svarbu atsižvelgti į 2 nekilnojamojo turto gyvavimo ciklus:

1. Nekilnojamojo turto, kaip fizinio objekto, gyvavimo ciklas.

2. Nekilnojamojo turto, kaip nuosavybės, gyvavimo ciklas.

Nekilnojamojo turto (produkto), kaip fizinio objekto, gyvavimo ciklas susideda iš 11 etapų:

1. Priešinvestavimo etapas (galimybių analizė, pagrindimas).

2. Kūrimas, formavimas (projektavimas, konstravimas).

3. Eksploatacijos pradžia.

4. Turėjimas ir naudojimas.

5. Funkcinis, ekonominis pasenimas.

6. Fizinis nusidėvėjimas.

7. Kapitalinis remontas arba rekonstrukcija.

8. Vartojimo savybių pablogėjimas.

9. Funkcinės paskirties keitimas.

10. Ekonominio gyvenimo pabaiga.

11. Egzistencijos nutrūkimas (natūralus naikinimas, griovimas).

3 ir 11 nekilnojamojo turto gyvavimo ciklo etapuose būtina atlikti valstybinės teisių registravimo procedūrą.

Nekilnojamojo turto, kaip turto, gyvavimo ciklą galima suskirstyti į 10 etapų:

1. Įsigijimas (pirkimas, statyba, paveldėjimas).

2. Turėjimas ir naudojimas tam tikrą laikotarpį.

3. Patalpų valdymas.

4. Pelno siekimas, poreikių tenkinimas.

5. Turto ir daiktinių teisių į objektą disponavimas.

6. Daugkartiniai savininkų, savininkų, naudotojų pasikeitimai.

7. Objekto funkcinės paskirties keitimas.

8. Nuosavybės teisių pasibaigimas (pardavimas, nacionalizavimas, rekvizitas).

9. Objekto ekonominio naudojimo pabaiga.

10. Ankstesnio ciklo kartojimas arba naujo, modifikuoto, kūrimas.

1, 6 ir 8 nekilnojamojo turto gyvavimo ciklo etapuose būtina atlikti valstybinės teisių registravimo procedūrą.

Nekilnojamojo turto objektai jų egzistavimo metu patiria fizinių, teisinių ir ekonominių pokyčių. Dėl to kiekvienas nekilnojamasis daiktas (išskyrus žemę) pereina šiuos išplėstinius savo gyvavimo ciklo etapus:

Formavimas – statyba, naujos įmonės steigimas, žemės sklypo įsigijimas (pirkimas, skyrimas ir kt.);

Eksploatacija – eksploatacija ir plėtra (plėtimas, rekonstrukcija, veiklos pakeitimas, reorganizavimas ir kt.)

Savininko, savininko ar vartotojo keitimas (galbūt kelis kartus);

Egzistencijos nutrūkimas – griovimas, likvidavimas, natūralus naikinimas.

Pirmajame, trečiajame ir ketvirtame etapuose numatyta valstybinė objekto sukūrimo ar likvidavimo fakto registracija, taip pat savininko pasikeitimas.

Nekilnojamojo turto gyvavimo ciklas atitinka tam tikrus modelius ir apima ekonominį, fizinį, chronologinį ir likusį ekonominį gyvenimą.

Ekonominis gyvavimo laikas yra pelningo turto naudojimo laikotarpis, kai atlikti pagerinimai prisideda prie turto vertės. Geras remontas, atnaujinimas ir sąlygų optimizavimas didėja, tačiau netinkama priežiūra sutrumpina objekto ekonominį gyvenimą. Jis baigiasi, kai pagerinimai nebeprisideda prie turto vertės dėl bendro jo pasenimo.

Fizinė gyvenimo trukmė– tai funkcionaliai tinkamos būklės objekto realaus egzistavimo laikotarpis iki jo nugriovimo (sunaikinimo). Jis gali būti norminis, faktinis, skaičiuojamas (prognozuojamas) ir didėjantis dėl sąlygų modernizavimo ir gerinimo.

Efektyvus amžius remiantis statinio išvaizdos ir techninės būklės įvertinimu. Tai amžius, atitinkantis faktinį objekto išsaugojimą, jo būklę sandorio, įvertinimo metu. Efektyvus amžius gali būti didesnis arba mažesnis už chronologinį amžių.

Chronologinis amžius– tai laikotarpis nuo objekto pradėjimo eksploatuoti dienos iki sandorio ar įvertinimo dienos.

Likęs ekonominis gyvenimas pastato dydis skaičiuojamas nuo įvertinimo (analizės) datos iki jo ūkinio tarnavimo laiko pabaigos. Remontas ir atnaujinimas pratęsia šį laikotarpį.

Pastatų fizinė ir ekonominė eksploatavimo trukmė yra objektyvi, ją galima reguliuoti, bet negalima panaikinti. Visi gyvavimo ciklo ir gyvenimo trukmės etapai yra tarpusavyje susiję, o pasikeitus vienam iš jų atitinkamai keičiasi ir kiti.

Pasaulinėje praktikoje naudojami trys pagrindiniai nekilnojamojo turto vertės vertinimo būdai: savikaina, pajamos ir rinka, kurių pagrindu nustatomos įvairios objekto vertės rūšys – rinkos, investicijų, atkūrimo savikaina, atkūrimo kaina ir kt. (žr. 5.1.). Nekilnojamojo turto vertinimo metodai – konkretūs vertinimo principų taikymo būdai – priklauso nuo pasirinkto požiūrio.

Nekilnojamojo turto vertinimo procesą galima suskirstyti į šešis etapus: vertinimo klausimų apimties nustatymas (vertinimo esmė), išankstinė vertinimo objekto apžiūra ir vertinimo sutarties sudarymas; vertinimo planas; informacijos rinkimas ir analizė; vertinimui tinkamų metodų taikymas; patvirtinimą ir galiausiai – objekto vertės nustatymo rezultato ataskaitą.

Išanalizuokime kiekvieno nekilnojamojo turto vertinimo proceso etapo galimybes.

1. Užduoties apibrėžimas ir sutarties dėl turto įvertinimo sudarymas. Klientas, kaip taisyklė, iškelia konkretų tikslą vertintojui – nustatyti turto vertę, kuri jam reikalinga sprendimui priimti. Kliento interesai gali būti skirtingi: pirkti nekilnojamąjį turtą kaip investiciją, parduoti turtą, paskolinti dalį savo turto, gauti paskolą, įkeisti turtą ir pan. Kiekvienu atveju vertintojas turi nustatyti specialią konkrečią vertės rūšį (pvz., nustatyti nekilnojamojo turto rinkos vertę, investicijų ar užstato vertę ir pan.) ir jo naudojimo sritį (pardavimas, paskolos gavimas, draudimas ir pan.). Naudingumas, pakeitimas ir lūkesčiai yra pagrindiniai principai, padedantys vertintojui suprasti esamų problemų pobūdį.

Vertinant turtą, svarbu ištirti turtą ir nustatyti su juo susijusias juridines teises, nes pirkėjas gali turėti tik nuomos arba ribotas teises naudotis turtu, turėti tik tam tikrą interesą bendra nuoma ir bendrija, turtas. gali būti apsunkintas hipoteka, gali būti teisinių apribojimų ir pan. Spręsdamas šias problemas, vertintojas paprastai vadovaujasi balanso, kaitos, ekonominio dydžio ir ekonominio padalijimo vertinimo principais. Jie leidžia vertintojui nustatyti, kurios nekilnojamojo turto dalys (akcijos) turi būti sujungtos (padalytos) arba kokia seka jas parduoti, ir visa tai turi būti daroma atsižvelgiant į užsakovo interesus.

Po to apskaičiuojamos numatomos pinigų ir laiko sąnaudos informacijos rinkimui ir patvirtinimui. Šie įverčiai priklausys nuo vertintojo jau turimos informacijos kiekio, sprendžiamos problemos unikalumo ar sudėtingumo ir vertintojo kompetencijos bei patirties. Gali susidaryti situacija, kai reikia atlikti nepriklausomą turto ekspertizę.

Nekilnojamojo turto vertinimas atliekamas vertintojo ir užsakovo susitarimo pagrindu. Sutarčiai privalomi reikalavimai apima būtinybę nurodyti vertinimo rūšį; vertinimo objekto vertės tipas; užmokesčio už šių darbų atlikimą dydis; taip pat informacija apie mokymo įstaigą, išdavusią išsilavinimą patvirtinantį dokumentą, patvirtinantį vertinimo veiklos srities profesinių žinių gavimą; licencija, išduota įgaliotos institucijos pagal Rusijos Federacijos įstatymus. Nekilnojamojo turto vertinimo negali atlikti vertintojas, jeigu jis yra juridinio asmens steigėjas, savininkas, akcininkas ar pareigūnas, užsakovas ar fizinis asmuo, turintis turtinių interesų vertinamu turtu.

Turto įvertinimo kaina priklauso nuo problemos sudėtingumo, numatomų išlaidų dydžio ir teikiamų paslaugų spektro. Mokėjimas gali būti vienkartinė išmoka, valandinis įkainis arba galutinio turto vertės įvertinimo procentas.

Pasiūlymas dėl sutarties sąlygų padeda išsiaiškinti vertintojo ir užsakovo pareigas bei patvirtina, kad vertintojas teisingai suprato užsakovui kylančios problemos esmę. Susitarimo dėl užduoties atlikimo ir įmokos dydžio sudarymas padeda išvengti nesusipratimų ateityje.

2. Vertinimo planas. Suvokus ir nustačius vertinimo esmę, vertintojas nustato galimus jos sprendimo būdus. Šiuo tikslu parengiama tyrimo programa, kuri tampa antrojo etapo, vadinamo „vertinimo planu“, pagrindu ir apima nuoseklius šių užduočių sprendimus:

A) Vertinimo struktūrizavimas Nekilnojamojo turto vertinimas yra tai, kad vertintojas pirmiausia ištiria bendruosius vertės veiksnius regioniniu lygmeniu, tada pereina prie konkretesnių vertės veiksnių vietos ir segmento lygmeniu ir galiausiai sutelkia dėmesį į konkrečius veiksnius, turinčius įtakos žemės sklypo vertei. vertinami ir ant jo esantys nekilnojamojo turto objektai.

b) Vertinimo planas apima reikiamos informacijos rinkimą, apdorojimą ir konkretaus nekilnojamojo turto rinkos segmento, kuriam priklauso vertinamas turtas, nustatymą; paklausos, galimų konkurentų ir galimų pirkėjų (vartotojų) nustatymas; palyginamų objektų parametrų, galimų vartotojų asmeninių savybių, finansavimo rinkos sąlygų analizė.

V) Nekilnojamojo turto vertinimo metodų patikslinimas. Kiekviena situacija turi savo metodus, kurie tinka tik jai. Norint teisingai pasirinkti metodus, būtina nustatyti jų tinkamumo atitinkamai situacijai kriterijus. Akivaizdu, kad valstybinių įstaigų vertinimo reikalavimai gali skirtis nuo privačių savininkų reikalavimų. Pavyzdžiui, privatizuojant nekilnojamąjį turtą, iškyla ne ekonominiai, o socialiniai ir politiniai reikalavimai.

Pagal nekilnojamojo turto vertinimo standartus naudojami visi trys metodai, o kraštutiniu atveju – du, tačiau būtina pagrįsti pasirinkimo priežastį. Galutinis vertinimo rezultatas gaunamas atsižvelgiant į konkretaus požiūrio reikšmę kiekvienu konkrečiu atveju.

3. Informacijos rinkimas ir tvirtinimas. Vertintojo išvadų patikimumas priklauso nuo duomenų, kuriuos jis naudojo savo darbe. Jei jie netikslūs, bus sunku parengti pagrįstą išvadą. Todėl vertintojas turi rinkti tokią informaciją, kuri pagrįstų jo išvadas ataskaitoje ar analizėje.

Vertintojų profesinėje praktikoje susiformavo tam tikra reikiamos informacijos atrankos sistema. Jo esmė ta, kad surinkti duomenys turėtų:

– tiesiogiai liesti vertinamą objektą ir būti pakankamai šviežias, t.y. specifinis;

– būti patvirtintas vertintojo ar išmanančių asmenų (ekspertų) asmeninio turto apžiūra;

– būti palyginami su duomenimis apie panašius rinkoje esančius objektus; šis palyginamumas ypač svarbus naudojant finansinius rodiklius, ypač skaičiuojant būsimas pajamas;

– numatyti galimybę išaiškinti, jei informacijos rinkimo metu buvo padaryta iškraipymų ar nukrypimų nuo faktinių verčių;

– yra susiję su vertintojo profesine patirtimi.

Kadangi perteklinė informacija retai padidina ataskaitos patikimumą, surinkti duomenys neturėtų perkrauti vertintojo ataskaitų.

Kvalifikuotas reikiamos informacijos parinkimas leis vertintojui pritaikyti tinkamą nekilnojamojo turto vertinimo metodą konkrečiam atvejui.

4. Nekilnojamojo turto vertės vertinimo metodai. IŠLAIDŲ METODAS apima vertinamo turto visiško atgaminimo arba visiško pakeitimo sąnaudų įvertinimą, po to atimant fizinio, moralinio ir ekonominio nusidėvėjimo sumą ir galiausiai prie taip gautos vertės pridedama žemės sklypo, kaip neužstato, rinkos vertė.

Svarbus ir sudėtingas sąnaudų metodo elementas yra nusidėvėjimo nustatymas. Yra žinoma, kad Nusidėvėjimas – tai turto naudingumo praradimas ir vertės sumažėjimas dėl įvairių priežasčių.

Išlaidų metodas apima šių privalomų operacijų atlikimą:

1) žemės sklypo, kuriame yra turtas, rinkos vertės nustatymas (lyginant ją su panašių sklypų verte arba naudojant valdžios institucijų metodines rekomendacijas);

2) pakeitimo savikainos nustatymas;

3) visų rūšių vertinamo turto nusidėvėjimo apskaičiavimas: fizinis, funkcinis ir išorinis bei atkūrimo savikainos nustatymas atsižvelgiant į nusidėvėjimą (iš jo atgaminimo ar pakeitimo sąnaudų atimamas bendras turto nusidėvėjimas);

4) apskaičiuojant bendrą turto savikainą, prie grynųjų turto atkūrimo sąnaudų pridedant žemės rinkos vertę.

Pirmoji operacija – žemės sklypo, kuriame yra turtas, rinkos vertės įvertinimas- atstovauja tyrimui:

Nuosavybės teisės į žemę;

Žemės sklypo fizinės savybės;

Duomenys apie žemės sklypo santykį su aplinka;

Vertinamą žemės sklypą apibūdinantys ekonominiai veiksniai.

Šios informacijos šaltiniai gali būti miesto rajonų žemės komitetai ir įstaigos, kuriose registruojami sandoriai su žemės sklypais, hipotekos kreditavimo organizacijos, turto vertinimo ir nekilnojamojo turto įmonės, besispecializuojančios sandoriuose su žemės sklypais (pavyzdžiui, nekilnojamojo turto agentūra „Progal“ ir kt.).

Yra penki pagrindiniai žemės rinkos vertės vertinimo metodai, pagrįsti trimis pagrindiniais metodais:

Palyginamas pardavimo būdas;

Koreliacijos (perkėlimo) metodas;

Žemės nuomos kapitalizacijos metodas;

Likučių technikos metodas žemei;

Žemėtvarkos metodas.

Palyginamojo pardavimo metodas apima duomenų apie panašius neseniai parduotus laisvus žemės sklypus ir pardavimo kainų koregavimą.

Vertinamas žemės sklypas lyginamas su lyginamaisiais sklypais pagal šiuos elementus:

Vieta ;

Pardavimo laikas;

Fizinės savybės;

Pajamų, gautų iš žemės sklypo, charakteristikos;

Žemės pirkimo-pardavimo sandorio finansavimo sąlygos;

Pardavimo sąlygos;

Suderinimo (perdavimo) metodas susideda iš to, kad analizuojami panašioje vietoje esančio pastato pardavimai ir bendra pardavimo kaina padalijama į dvi dalis – pastato kainą ir žemės kainą.

Tokiu atveju iš pradžių įvertinama pastato ir kitų šioje vietoje esančių statinių kaina, po to ji atimama iš bendros turto komplekso kainos ir taip gaunama žemės sklypo vertė, gautas rezultatas perkeliamas vertinamas objektas.

Žemės nuomos kapitalizacijos metodas parodo pajamų, gautų iš nuomos mokėjimų, kapitalizavimą.

Šio metodo praktiškai neįmanoma taikyti Rusijos sąlygomis, nes šiuo metu neįmanoma rasti palyginamų nuomos mokėjimų ir kapitalizacijos tarifų, nes nėra žemės nuomos rinkos kaip tokios.

Likutinės žemės technikos metodas apskaičiuojant žemės sklypo vertę taikomas nesant duomenų apie laisvų žemės sklypų pardavimą. Pajamos apskaičiuojamos pagal gautą pelną, atsižvelgiant į geriausią ir efektyviausią žemės ir joje pastatyto turto naudojimą.

Metodas pagrįstas žemės likutinio našumo principo taikymu.

Žemės sklypo plėtros (užstatymo) metodas taikomas, kai reikia nustatyti sklypo, tinkamo padalyti į atskirus sklypus, kainą ir apima tokią veiksmų seką:

Atskirų sklypų dydžio ir skaičiaus nustatymas (nustatant atskirų sklypų dydį, atsižvelgiama į fizinius, teisinius ir ekonominius veiksnius, turinčius įtakos šio sprendimo priėmimui);

Išplėtotų sklypų savikainos apskaičiavimas palyginamojo pardavimo metodu;

Sklypų plėtros ir jų pardavimo išlaidų skaičiavimas;

Pinigų srauto dydžio nustatymas iš visų pajamų iš šių aikštelių pardavimo atimant aikštelių plėtros išlaidas;

Pinigų srautų diskontavimas atsižvelgiant į visų atskirų žemės sklypų plėtros ir pardavimo laiką.

Diskonto norma, naudojama diskontuojant pinigų srautus, turėtų atspindėti esamas investicijų efektyvumo tendencijas, atsirandančias tam tikroje išvystytų žemės sklypų rinkoje, šios normos turėtų būti gana didelės dėl didelės sklypų plėtros ir pardavimo rizikos.

Antroji operacija – nustatyti bendrąsias pakeitimo išlaidas.

Yra trys pagrindiniai turto pakeitimo kaštų (pakeitimo išlaidų) nustatymo metodai.

1. Lyginamojo vieneto metodas (arba vieneto kainos metodas), kurioje pakoreguota matavimo vieneto kaina dauginama iš vertinamo turto vienetų skaičiaus.

Matavimo vienetai gali būti kvadratiniai arba kubiniai metrai. 1 vieta ir tt Tai lengviausias būdas įvertinti turtą.

2. DALYJIMO PAGAL KOMPONENTUS METODAS, remiantis nekilnojamojo turto dedamųjų nustatymu ir jų padauginimu iš suvestinių kaštų rodiklių.

Komponentai gali būti: pamatai, sienos ir pertvaros, lubos (dangos), stogo danga, grindys, angos, apdailos darbai, inžinerinė įranga, darbo užmokestis ir kt. Suminius rodiklius galima skaičiuoti 1 m3, 1 m2, 1 tiesinis metras, 1 etalonas valanda ir kt.

3. KIEKYBINĖS TYRIMO METODAS Tai vertinamo objekto statybos objektų ir suvestinių sąmatų sudarymas, tarsi jis būtų statomas iš naujo.

Tai pats darbo jėgos reikalaujantis metodas, tačiau jį galima gerokai supaprastinti, jei yra senos vertinamo objekto sąmatos, pagal kurias jis buvo pastatytas, arba vertintojas ekspertas gali pasitelkti sąmatininko specialisto, kuris sukurs naują. vertinamo objekto sąmata, naudojant vienodas normas ir kainas, statybos ir montavimo darbų kainų indeksus, SNiP ir kitą reikalingą dokumentaciją.

Paprastai netiesioginės išlaidos sudaro 10–15 procentų regioninės statybos kainos.

Trečioji operacija – turto nusidėvėjimo nustatymas.

Vertinimo veikloje, taikant savikainos metodą, nusidėvėjimas laikomas pagrindiniu turto vertės veiksniu. Čia nusidėvėjimas naudojamas siekiant atsižvelgti į naujo turto ir vertinamo turto savybių skirtumus. Objekto nusidėvėjimo apskaita – tai savotiškas naujai atkurto pastato savikainos koregavimas (nustatomas savikainos metodu), siekiant nustatyti esamą vertinamo objekto vertę.

Vertinimo veikloje vartojamą „nusidėvėjimo“ sąvoką reikia skirti nuo apskaitoje vartojamos „nusidėvėjimo“ sąvokos. Nusidėvėjimas apskaitoje – tai pradinių išlaidų, susijusių su objekto įsigijimu, paskirstymas per visą jo tarnavimo laiką, nenustatant jo dabartinės vertės.

Kaip žinia, yra trys nusidėvėjimo tipai: fizinis, funkcinis ir išorinis (ekonominis).

Fizinis pablogėjimas atspindi turto eksploatacinių savybių sumažėjimą tiek dėl natūralaus fizinio senėjimo, tiek dėl išorinių nepalankių veiksnių įtakos. Nusidėvėjimo normose atsižvelgiama į fizinį nusidėvėjimą.

Praktikoje fiziniam pastatų nusidėvėjimui apskaičiuoti naudojami keturi pagrindiniai metodai: ekspertas, sąnaudos, norminiai (arba apskaitos) ir pastato eksploatavimo laiko skaičiavimo metodai.

Reikėtų pažymėti, kad fizinis nusidėvėjimas gali būti pašalinamas arba nepataisomas.

Pašalinamas fizinis nusidėvėjimas daro prielaidą, kad nuolatinio remonto kaina yra mažesnė už objekto pridėtinę vertę.

Fizinis pablogėjimas laikomas nepataisomu, kai defekto ištaisymo išlaidos viršija vertę, kurią jis pridėtų turtui. Bet koks objekto trūkumas iš esmės gali būti ištaisytas, tačiau taisymo kaina neturėtų viršyti laukiamos naudos.

Norint nustatyti nepataisomą fizinį nusidėvėjimą, statybiniai elementai skirstomi į dvi kategorijas: ilgalaikius ir susidėvėjusius. Ilgalaikių elementų, tokių kaip pamatai, sienos, grindys ir kt., nusidėvėjimas gali būti skaičiuojamas grupėmis, nustatant jų efektyvų tarnavimo laiką ir likusį fizinį gyvenimą realiomis sąlygomis.

Norėdami apskaičiuoti ilgalaikių elementų fizinį nusidėvėjimą, taip pat galite naudoti pastato elementų atgaminimo sąnaudų nustatymo metodą (arba sąnaudų metodą).

Tikslesniu pakoreguotų kaštų fizinio nusidėvėjimo skaičiavimo metodu pastato elementų nusidėvėjimo procentas nustatomas kaip svertinis dydis.

Greitai susidėvinčių statybinių elementų kategorijoms priskiriami elementai, kurių tarnavimo laikas yra trumpesnis nei numatomas pastato ekonominis tarnavimo laikas. Tai apima stogo dengimą, dekoratyvinę apdailą, dažymą ir kt., t.y. elementai, kuriuos galima taisyti (atstatyti) atliekant įprastinę priežiūrą.

Reguliavimo (arba apskaitos) metodas nustatant pastatų fizinį nusidėvėjimą, taikomos šiuo metu galiojančios „Vieningos nusidėvėjimo normos už visišką ilgalaikio turto atstatymą Rusijos Federacijoje“, patvirtintos SSRS Ministrų Tarybos 1990 m. spalio 29 d. nutarimu Nr. 1072.

Galima nustatyti fizinį turto pablogėjimą gyvenimo trukmės apskaičiavimo metodas. Pastato ar konstrukcijos eksploatavimo trukmė yra pateiktos fig. 5.1.

Iš požiūrio taško funkcinis naudojimas Išskiriamos šios nekilnojamojo turto gyvavimo trukmės:

1. Ekonominis gyvenimas, apibrėžiantis laikotarpį, per kurį objektas gali būti naudojamas kaip pelno šaltinis. Ekonominis gyvenimas baigiasi, kai atlikti pagerinimai nebeprisideda prie turto vertės.

2. Gyvenimas, laikotarpis, kai objektas egzistuoja ir jame galima gyventi ar dirbti.

3. Įprasta fizinė gyvenimo trukmė nustatoma pagal galiojančių teisės aktų nuostatas.

Nekilnojamojo turto gyvavimo laikotarpio požiūriu išskiriami šie laikotarpiai:

1. Efektyvus amžius kuris atspindi daikto amžių priklausomai nuo jo išvaizdos, techninės būklės ir kt.

Ryžiai. 5.1. Pastato ar konstrukcijos eksploatavimo trukmė

2. Chronologinis (faktinis) amžius, atitinkantį laikotarpį, per kurį objektas eksploatuojamas nuo jo paleidimo momento.

3. Likęs ekonominis gyvenimas naudojamas vertintojo eksperto objekto įvertinimui ir yra laikotarpis nuo įvertinimo datos iki objekto ekonominio tarnavimo laiko pabaigos.

Ryšys tarp susidėvėjimo, pakeitimo sąnaudų, faktinio amžiaus ir tipiško fizinio gyvenimo gali būti apibūdintas pagal šią formulę:

(5.1)

kur aš – turto susidėvėjimas;
O restauravimas – tai turto pakeitimo kaina;
EV – efektyvus amžius;
TS ezh yra tipiškas ekonominio gyvenimo laikotarpis.

Kitaip tariant, nusidėvėjimo procentas nuo atkūrimo sąnaudų nustatomas pagal faktinio turto amžiaus ir tipinio ekonominio tarnavimo laiko santykį.

Objekto funkcinis pasenimas (arba funkcinis nusidėvėjimas). dalykas yra objektas savo funkciniu naudingumu neatitinka šiuolaikinių standartų.Šio tipo nusidėvėjimas (gali pasireikšti pasenusia pastato architektūra, jo išplanavimo patogumu, tūriu, inžinerine atrama ir kt.) daugiausiai nulemtas mokslo ir technologijų pažangos architektūros srityje bei statyba. Funkcinis nusidėvėjimas buityje vadinamas pasenimu ir, kaip ir fizinis, jis gali būti pašalinamas ir nepataisomas.

Nuimamas funkcinis susidėvėjimas apima įmontuotų spintelių, vandens ir dujų skaitiklių restauravimą. Santechnikos įranga, grindų dangos ir tt Nusidėvėjimo kriterijus išimamumo požiūriu – remonto išlaidų dydžio palyginimas su gaunamos papildomos vertės dydžiu. Jei gauta papildoma vertė viršija atkūrimo išlaidas, tada funkcinis susidėvėjimas yra pašalinamas. Nuimamo funkcinio nusidėvėjimo dydis nustatomas kaip skirtumas tarp galimos pastato vertės jo vertinimo metu su atnaujintais elementais ir vertės tą pačią vertinimo dieną be atnaujintų elementų.

Nepašalinamas funkcinis nusidėvėjimas – tai pastato vertės sumažėjimas dėl veiksnių, susijusių tiek su pastato kokybinių charakteristikų pertekliumi, tiek su trūkumais. Pavyzdžiui, nuomos rinkoje dviejų kambarių butai yra paklausesni nei vieno kambario butai. Šios rūšies nusidėvėjimo suma apskaičiuojama kaip nuostolių suma iš nuomos išnuomojant šiuos butus, padauginta iš nuomos koeficiento (turto pardavimo kainos ir galimo jo nuomos mokesčio santykio), būdingo šiam butų tipui. . Taigi nepataisomo funkcinio susidėvėjimo dydis nustatomas kapitalizuojant nuomos nuostolius.

Ekonomiškas susidėvėjimas arba susidėvėjimas dėl išorinio poveikio – Tai pastato vertės sumažėjimas dėl neigiamo jo išorinės aplinkos pokyčio, nulemto ekonominių, politinių ar kitų veiksnių. Išorinio nusidėvėjimo priežastys gali būti tiek bendras teritorijos, kurioje yra objektas, nuosmukis, tiek valdžios ar vietos administracijos veiksmai mokesčių ir draudimo srityje; kiti pokyčiai užimtumo, poilsio, švietimo ir kt. rinkose.

Reikšmingas veiksnys, turintis įtakos išorinio nusidėvėjimo dydžiui, yra „nepatrauklių“ natūralių ar dirbtinių objektų – pelkių, nuotekų valymo įrenginių, restoranų, šokių aikštelių, degalinių, geležinkelio stočių, ligoninių, mokyklų, pramonės įmonių ir kt.

Palankūs ir nepalankūs aplinkos veiksniai vertinamo turto vertei gali turėti didesnę įtaką nei panašaus, bet neįvertinto turto. Ši įtaka tiesiogiai atsispindi vertintojo nuomonėje apie turto vertę ir yra užfiksuota ataskaitoje. Kai vertintojas, atlikdamas vietos apžiūrą, nustato problemas, susijusias su aplinkos būkle, jis turi nustatyti taršos pobūdį ir mastą, remdamasis savo atliktais tyrimais arba sanitarine ir aplinkosaugine ekspertize. Į vertintojo pareigas įeina ir rekomendacijos atlikti išsamų tyrimą, jei pirminės apžiūros metu buvo aptiktas įvairus užterštumas. Tais atvejais, kai buvo nustatytos arba numatomos aplinkos taršos problemos, vertintojas, prieš pradėdamas vertinimo procesą, turėtų rekomenduoti atlikti aplinkos vertinimą.

Vertinamas objektas gali neturėti didelės įtakos aplinkos taršos faktoriams, nors panašiems objektams, kurie šiuo metu nevertinami, ši įtaka gali būti gana stipri. Tais atvejais, kai kurioje nors srityje visi nekilnojamojo turto objektai yra vienodai jautrūs aplinkos poveikiui, papildomos analizės atlikti nepatartina.

Su aplinkos tarša susijęs vertės sumažėjimas nustatomas taikant panašius į nusidėvėjimo nustatymo metodus. Pavyzdžiui, toksinių atliekų šalinimo kaina gali būti siejama su aikštelės atnaujinimo išlaidomis, pvz. šalinamų defektų kaina.

Ekonominis nusidėvėjimas, priešingai nei fizinis ir moralinis nusidėvėjimas, visada laikomas negrįžtamu, nes išoriniams veiksniams pašalinti skiriamų išlaidų suma yra neproporcingai didelė.

Išorinį nusidėvėjimą galima išmatuoti analizuojant porinius pardavimus (kai nekilnojamojo turto rinkoje parduodami du panašūs objektai, kurių vienas turi išorinio nusidėvėjimo požymių, kitas – ne). Kainų skirtumas leidžia daryti išvadą apie vertinamo objekto išorinės įtakos susidėvėjimo kiekį.

Kitas būdas įvertinti išorinį nusidėvėjimą – palyginti dviejų nekilnojamojo turto, panašių į vertinamą turtą, nuomos pajamas, iš kurių vienas turi neigiamą poveikį. Negautų pajamų kapitalizavimas, lyginant šiuos du objektus, apibūdins susidėvėjimo nuo išorinių poveikių dydį.

Ketvirta operacija – žemės vertės pridėjimas prie pakeitimo išlaidų. Ši operacija yra grynai matematinė operacija ir pagrįsta žemės savikainos pridėjimu prie atkūrimo išlaidų, atsižvelgiant į nusidėvėjimą, kad būtų gauta bendra turto vertė.

PAJAMŲ POD. Jo esmė slypi tame, kad jis yra susijęs su būsimų pajamų iš turto naudojimo vertės nustatymu. Pajamų vertinimo metodo naudojimo technologija apima penkių operacijų atlikimą.

Pirmoji operacija: būsimų bendrųjų pajamų nustatymas. Remdamasis paskutinių 3 metų įmonės pajamų ir sąnaudų metinių balansų duomenimis, vertintojas nustato bendrąsias pajamas.

Bendrųjų pajamų apibrėžimas apima:

1. Potencialių bendrųjų pajamų įvertinimas, t.y. pajamos, kurias objektas gali uždirbti per metus, su sąlyga, kad plotas yra visiškai užimtas, neatskaičius eksploatavimo išlaidų. Taigi, potencialios bendrosios pajamos yra bendra numatoma pagrindinės veiklos su vertinamu turtu suma.

2. Faktinių bendrųjų pajamų įvertis, apskaičiuotas pagal galimas bendrąsias pajamas. Tuo pačiu iš jo atimami nuostoliai išieškojant mokėjimus ir pridedamos papildomos pajamos iš turto (pavyzdžiui, iš verslo veiklos turto teritorijoje ar jo viduje).

Jei, pavyzdžiui, įvertinama viešbučio kaina, tada savininko pajamas sudarys šie elementai: kambariai, restoranai, valymo ir skalbimo paslaugos, įrengtų kioskų ir parduotuvių nuoma. Vertintojas turi atsižvelgti į verslininko vystymosi potencialą ir jį atspindėti savo ataskaitoje. Pirkėjas turėtų žinoti, kad jis gali padidinti pelną geriau valdydamas, finansų kontrolę, įtraukdamas naujas gamybos patalpas ir kitus veiksnius. Į šias papildomų pajamų galimybes suinteresuotosios šalys paprastai atsižvelgia dabartinės vertės vertinimo procese.

Antroji operacija: atimant sandorio išlaidas. Vertintojas analizuoja veiklos sąnaudas, kurios atsispindi įmonės balanse. Šios rūšies sąnaudos atspindi sąnaudas, būtinas objekto funkciniam tinkamumui palaikyti, o tai užtikrina bendrųjų pajamų gavimą.

Manoma, kad veiklos sąnaudos yra:

Sąlygiškai pastovūs, kurie nepriklauso nuo turto eksploatavimo laipsnio (pavyzdžiui, turto mokestis, draudimo įmokos ir pan.);

Sąlyginiai kintamieji, kurie keičiasi priklausomai nuo turto naudojimo laipsnio ir apkrovos (pavyzdžiui, mokesčiai už komunalines paslaugas, valymą, šiukšlių išvežimą ir pan.);

Atsargos – pakeisti per turto ūkinį gyvavimo laikotarpį atskirus jo elementus (konstrukcinius, eksploatacinius ir vidaus), ypač tuos, kurie yra jautriausi dilimui (pavyzdžiui, stogo dangą, santechniką, lifto įrangą).

Pavyzdžiui, įvertinant viešbutį, jie apima viešbučio kambario kainą, personalo ir administravimo mokesčius, reklamą, renovaciją ir mokesčius. Visos išlaidos, išskyrus nusidėvėjimą ir paskolos išlaidas, turi būti atimtos iš bendrosios apyvartos, kad būtų gautos grynosios pajamos.

Trečia operacija: apibrėžimas ir grynųjų (veiklos) pajamų koregavimas. Grynųjų pajamų koregavimą lemia individualios verslininko savybės.

Tarkime, 70 procentų pajamų bus skirta nuomai ir kitoms gamybos išlaidoms apmokėti, tuomet verslininkas gali gauti iki 30 procentų nuo gautų bendrųjų pajamų atlygio forma Esant didelei konkurencijai, šis santykis gali keistis sumažėjus verslininko asmeninėms pajamoms.

Pažymėtina, kad į grynąsias pajamas neatsižvelgiama į paskolų aptarnavimo sumas ir nusidėvėjimo mokesčius.

Ketvirta operacija: prestižo vertinimas ir daugiklis. Prestižas apibrėžiamas kaip „nauda, ​​kurią verslo pardavėjas perduoda pirkėjui; klientų arba klientų, pripažintų atskiru verslo vertės elementu, sąrašas“ (Oxford English Dictionary). Tarptautinė apskaitos standartų valdyba mano, kad prestižas yra „skirtumas tarp viso verslo vertės ir jo turto rinkos kainos“.. Abu apibrėžimai apibūdina papildomą vertę, gaunamą dėl individualių verslo ypatybių ir pridedamą prie vertinamo turto vertės.

Norėdamas nustatyti potencialaus savininko prestižo vertę, vertintojas turi:
· įtraukti pagrindinį savininko turtą – žemę ir gamybos elementus, įskaitant mašinas ir įrangą;
· neįtraukti nuomininko nekilnojamojo turto vertės (įskaitant įrangą ir nuosavą kapitalą) ir prestižo, susieto su ankstesnio savininko vardu (jei toks buvo), vertę;
· užsakovui pageidaujant, atskirai nurodyti tam tikrų su nekilnojamuoju turtu susijusių daiktų (baldų, nuomininko turto ir kt.) savikainą, jei taikomas lyginamasis nekilnojamojo turto vertinimo metodas.

Gautą prestižo, susieto su turtu, vertę vertintojas padaugina iš koeficiento nuo 1 iki 5. Koeficiento pasirinkimas priklauso nuo vertintojo nuomonės apie pinigų srautų patikimumą ateityje ir verslo augimo (sumažėjimo) perspektyvas. .

Penkta operacija: nustatant galutinę nekilnojamojo turto vertę.

Gali būti naudojami šie metodai:
1. Pajamų kapitalizavimo metodas (tiesioginės kapitalizacijos metodas).
2. Diskontuotų pinigų srautų metodas.
3. Likučių technika.

Norint suprasti pajamas generuojančio nekilnojamojo turto vertinimo metodų esmę, būtina atsižvelgti į sudėtinių palūkanų funkcijas, kurios apibūdina kiekybinius pinigų vertės pokyčius laikui bėgant. Šios funkcijos paprastai apima:

1. Vienos investicijos ateities vertė – nustato būsimos piniginio vieneto vertės vertę po n laikotarpių su sudėtinėmis palūkanomis:

(5.2)

kur i yra faktinė sudėtinė palūkanų norma

2. Vienos investicijos dabartinė vertė– atitinka dabartinę piniginio vieneto vertę, gautą po n laikotarpių taikant tam tikrą metinę palūkanų normą:

(5.3)

3. Vienos investicijos dabartinė vertė per laikotarpį– nustato būsimų vienodų vieneto mokėjimų eilės dabartinę vertę per n laikotarpių, taikant sudėtinę palūkanų normą i:

(5.4)

4. Vienos investicijos būsima vertė per laikotarpį – parodo, kokia bus būsimų vienodų vieneto mokėjimų serijos vertė per n laikotarpių, taikant sudėtinę palūkanų normą i:

(5.5)

5. Vienos investicijos nusidėvėjimo koeficientas – rodo, koks turėtų būti mokėjimų dydis per n laikotarpių, kad jų dabartinė vertė esant palūkanų normai i būtų lygi 1:

(5.6)

(5.7)
6. Kompensacijos fondo faktorius – apskaičiuoja lygių įmokų sumą, kuri iki anuiteto laikotarpio pabaigos sąskaitoje sukauptų 1 piniginį vienetą:

Tiesioginio didžiųjų raidžių rašymo metodas naudojamas, jei prognozuojamos pastovios arba sklandžiai kintančios pajamos. Šis metodas pagrįstas kapitalizacijos normos nustatymu, kuris yra kapitalizacijos koeficientas, kuriame atsižvelgiama ir į grynąjį pelną, gautą iš vertinamo turto eksploatavimo, ir į kapitalo, išleisto šiam turtui įsigyti, kompensaciją.

Paprastai kapitalizavimo norma apibrėžiama taip:

Yra ir kitų kapitalizavimo normos apskaičiavimo būdų:

1. Tiesioginio suderinimo metodas Tai vertinamo objekto palyginimas su analogišku objektu. Šiuo atveju daroma prielaida, kad panašios savybės turi tuos pačius kapitalizavimo rodiklius.

2. Susieto investavimo metodas taikomas tuo atveju, kai turtui įsigyti naudojamas ir skolintas, ir nuosavas kapitalas.

a) skolintų lėšų kapitalizacijos norma (hipotekos konstanta) nustatoma pagal metinių skolos aptarnavimo įmokų ir hipotekos paskolos pagrindinės sumos santykį;

b) nuosavų lėšų kapitalizacijos norma (nuosavo kapitalo kapitalizacijos norma) nustatoma pagal grynojo pelno, gauto iš turto eksploatavimo, dalies, priskirtinos nuosavam kapitalui, ir nuosavo kapitalo dydžio santykį.

Bendra kapitalizacijos norma nustatoma sveriant jos komponentus proporcingai skolos ir nuosavo kapitalo dydžiui bendrai investuoto kapitalo sumai.

Skolinto kapitalo dedamoji apibrėžiama kaip hipotekos konstantos ir skolinto kapitalo sumos santykio su bendra investuoto kapitalo suma sandauga. Nuosavybės komponentas apibrėžiamas taip:

3. Ellwood metodas yra modifikuotas susietas investavimo būdas, kuriame atsižvelgiama į investavimo laikotarpio trukmę ir turto vertės pokyčius laikui bėgant.

4. Kaupiamasis metodas kapitalizacijos normos koregavimuose atsižvelgiama į riziką, susijusią su investicinėmis investicijomis, neefektyvų investicijų valdymą, mažą lėšų likvidumą ir kitus kapitalizacijos normos nustatymo metodus

Tiesioginio kapitalizavimo metodas pagrįstas tuo, kad pajamos iš turto naudojimo ir pajamos iš jo perpardavimo kapitalizuojamos į dabartinę vertę, kuri atspindės turto vertę.

(5.10)
Bendra turto vertės nustatymo tiesioginio kapitalizavimo metodu formulė yra tokia:

Pažymėtina, kad nekilnojamojo turto objekto (A objekto) vertė, taikant tiesioginės kapitalizacijos metodą, gali būti tapatinama ir su nuomos kaina keliems nekilnojamojo turto objekto eksploatavimo metams. Šiuo atveju turto vertės nustatymo metodas vadinamas „tiesioginės metinės nuomos kapitalizacijos metodu“.

Metinio nuomos mokesčio kapitalizavimas priklauso nuo individualaus įvertinimo ir nuomos mokesčio surinkimo rizikos.

, (5.11)

kur A objektas yra objekto kaina;

BH – grynosios pajamos;

Г – objekto nuomos metų skaičius;

Su dangteliu. – rentos kapitalizacijos koeficientas, apskaičiuojamas kaip grynųjų pajamų dydžio (NI) ir metinio nuomos mokesčio dydžio santykis (A ar.pl.).

Diskontuotų pinigų srautų metodas taikomas atsitiktinai besikeičiantiems ir netolygiai gaunamiems pinigų srautams priklausomai nuo su turto naudojimu susijusios rizikos laipsnio.

Naudojant šį metodą daroma prielaida:

1. Pajamų iš turto gavimo trukmės nustatymas.

Tarptautinėje vertinimo praktikoje įprasta priimti vidutinę trukmę, jei papildomos sąlygos nenumato kitaip, 5–10 metų. Tarp Rusijos vertintojų susiformavo praktika šį laikotarpį vertinti 3–5 metų intervale.

2. Pinigų srautų dydžio prognozavimas:

Pajamų ir išlaidų pinigų srautų tendencijų kūrimas;

Pajamų dažnumas.

Jeigu numatomos turto rekonstrukcijos ar modernizavimo išlaidos, tai jų suma atimama iš grynųjų pajamų tais laikotarpiais, kuriais jos atsiranda.

3. Diskonto normos nustatymas.

Diskonto norma reiškia sudėtines palūkanas, naudojamas apskaičiuojant būsimų mokėjimų dabartinę vertę.

Diskonto normą galima nustatyti įvairiais būdais:

Statybos būdas;

Alternatyvių investicijų palyginimo metodas;

Atrankos metodas;

Stebėjimo metodas.

Statybos būdas remiasi prielaida, kad diskonto norma yra tik rizikos funkcija ir gali būti apibrėžta kaip visų su nekilnojamojo turto įsigijimu, eksploatavimu ir kitomis operacijomis susijusių rizikų suma (nekilnojamojo turto rinkos rizika, kapitalo rinkos rizika, maža likvidumo rizika , infliacijos rizika, turto valdymo rizika, finansinė rizika, aplinkosaugos rizika, įstatymų leidybos rizika).

Pagrinde alternatyvių investicijų palyginimo metodas slypi nuostata, kad panašios rizikos projektams turi būti taikomos panašios diskonto normos.

Atrankos metodas daroma prielaida, kad diskonto norma apskaičiuojama remiantis duomenimis apie įvykdytas operacijas.

Stebėjimo metodas leidžia nustatyti alternatyvių investicijų pelningumo tendencijas, kurios yra susijusios su turto pelningumu. Tokia analizė leidžia daryti prielaidą dėl tikėtinos turto pelningumo pokyčių prognozės remiantis nekilnojamojo turto rinkos stebėjimu, kurio rezultatai skelbiami oficialiai.

4. Pinigų srautų diskontavimas, kuris atliekamas atimant būsimų laikotarpių pinigų srautų vertę, remiantis sudėtinių palūkanų funkcijomis ir susumavus visas einamąsias vertes.

Skaičiavimo procesas apima kiekvieno pinigų srauto diskontavimą taikant atitinkamą diskonto normą ir tada pridedamos visos gautos vertės:
(5.12)

čia С t – laikotarpio t pinigų srautas; i t – t laikotarpio pinigų srauto diskonto norma

5. Pajamų iš nekilnojamojo turto objekto pardavimo (grąžinimo) apskaičiavimas nuosavybės laikotarpio pabaigoje ir priartinimas iki esamos vertės taikant diskonto normą.

6. Pajamų srautų ir pajamų iš pardavimo dabartinių verčių sudėjimas.

7. Turto vertės, kaip skirtumo tarp esamos atsiskaitymo laikotarpio pajamų sumos ir skolintų lėšų sumos, apskaičiavimas.

Likučių technika yra pajamų, susijusių tik su viena iš į turtą investuotų lėšų sudedamųjų dalių, kapitalizavimu, o kitų komponentų vertė yra žinoma. Tie. toks vertinimas atliekamas atsižvelgiant į atskirų pajamų formavimo veiksnių įtaką.

Turto vertės apskaičiavimas atliekamas tokia seka:

1. Tam tikro laikotarpio pajamų dalis, reikalinga investicijoms į komponentą, kurio savikaina yra žinoma, pritraukti, nustatoma kapitalizacijos koeficientą padauginus iš vertės.

2. Pajamų suma, kuri patenka į antrąją dedamąją (nežinoma), nustatoma iš visų pajamų atėmus pirmai dedamajai tenkančias pajamas.

3. Antrosios dedamosios vertė nustatoma jai priskirtinas pajamas padalijus iš atitinkamos kapitalizacijos normos.

4. Turto vertė nustatoma sudėjus žinomos dedamosios vertę ir apskaičiuotą nežinomo komponento vertę.

RINKOS POŽIŪRIS yra pagrįsta pardavimų rinkoje analize ir yra daugelio nekilnojamojo turto vertinimų rinkos ekonomikos sąlygomis pagrindas. Jis pagrįstas rinkos informacija, kuri yra lengvai prieinama vertintojui ir leidžia paprastai, logiškai nuspręsti apie objekto kainą.

Šio metodo panaudojimo procesas yra gana paprastas: parenkamas nekilnojamojo turto objektas, panašus į vertinamą objektą, kuris jau turi žinomą rinkos kainą; tada, palyginus jų techninius ir ekonominius parametrus, fiksuojami skirtumai ir atliekami atitinkami kaštų formos koregavimai bei nustatoma bazinė savikaina.

Taikymo technologija lyginamasis metodas vertinant nekilnojamojo turto vertę, apima penkias operacijas:

Pirmoji operacija: lyginamųjų duomenų rinkimas.

Vertintojas surenka kuo daugiau informacijos apie panašių objektų pardavimą. Informacijos šaltiniai gali būti: savininko registracija, kolegų informacija, oficialūs įrašai ir statistika. Rinkdamas informaciją vertintojas turi būti įsitikinęs jos išsamumu ir objektyvumu. Turi būti pateikta informacija apie 1 kv. metrai objekto ploto, sandorio data, objekto vieta, sandorio sąlygos ir kiti rodikliai, kuriuos vertintojas laiko būtinais.

Antroji operacija: sandorių tyrimas.

Vertintojas turi būti tikras, kad sandoris įvyko tarp dviejų nepriklausomų šalių ir sumokėtai kainai įtakos neturėjo jokie veiksniai, įskaitant glaudžius šalių santykius. Be to, vertintojas turi ištirti sąlygas, kuriomis buvo susitarta dėl turto pardavimo ar nuomos sumos, ir palyginti šias vertes su rinkos informacija šiuo klausimu. Naujo pastato nuoma, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto rinkoje gali būti geras rodiklis, tačiau sandoris tarp įsipareigojusių partnerių ar giminaičių – ne.

Trečia operacija: laikini koregavimai. Labai dažnai vertintojas turi informacijos apie sandorius, įvykusius prieš keletą metų. Didelės infliacijos ekonomikoje reikia žinoti tikslią operacijos datą, kad analizuojant duomenis būtų galima atlikti matematinius ar kokybinius koregavimus.

Ketvirta operacija: palyginamų savybių skirtumų koregavimas.

Realioje praktikoje sunku rasti absoliučiai panašius nekilnojamojo turto objektus pagal dydį, vietą, amžių, dizainą, išplanavimą ir kitus parametrus. Esant tokiai situacijai, vertintojas turi spręsti problemą iš taško, kad bet kokia informacija yra geriau nei jos nebuvimas. Remdamasis jo pobūdžiu ir savo patirtimi, vertintojas nustato skirtumus tarp lyginamų nekilnojamojo turto objektų ir išreiškia juos savikainos forma. Vertintojas nustato šiuos skirtumus pagal objektų vietą, jų nusidėvėjimo laipsnį ir nustato daugelio kitų veiksnių skirtumus.

Penkta operacija: priimant sprendimą dėl nekilnojamojo turto vertės.

Dviejų lyginamų nekilnojamojo turto objektų duomenų palyginamumo klausimas reikalauja ypatingo dėmesio, nes, nepaisant įvairių vertinamo turto ir rinkos analogų parametrų panašumo, galima padaryti klaidingą išvadą apie vertę. Vertintojas turi palyginti vertinamo turto dydį, amžių ir kitus veiksnius su panašiais panašių savybių veiksniais, atlikti vertės koregavimus ir į juos atsižvelgti tolimesnėje analizėje.

Aukščiau aprašyti nekilnojamojo turto vertinimo metodai (kaina, pajamos, rinka) yra pagrįsti informacija, surinkta toje pačioje nekilnojamojo turto rinkoje, tačiau kiekviena susijusi su skirtinga šios rinkos dalimi ir gali labai skirtis viena nuo kitos. Todėl galutinė išvada daroma remiantis jų rezultatų visuma, kuri, kaip taisyklė, turėtų būti artima. Reikšmingi neatitikimai rodo arba įverčių klaidas, arba nekilnojamojo turto rinkos disbalansą.

5. Rezultatų, gautų naudojant skirtingus metodus, derinimas. Suderinimas – tai procesas, kurio metu, remiantis įvairiais vertinimo metodais gautais rezultatais, pritaikomas sprendimas ir logika, siekiant galutinai įvertinti turto vertę.

Šis procesas apima preliminarų ir baigiamąjį etapus.

Preliminariame etape vertintojas:

– tikrina galimybę taikyti nekilnojamojo turto vertinimo principus, taikant rinkos, kaštų ir pajamų metodus;

– sveiku protu analizuoja įvairius nekilnojamojo turto vertės dydžius, gautus taikant rinkos, kaštų ir pajamų metodus vertinant nekilnojamojo turto vertę;

– reitinguoja skirtingais metodais gautų įverčių reikšmingumą, priklausomai nuo metodų taikymo sąlygų ir konkretaus objekto;

– tikrina pirminės informacijos tikrumą.

Paskutiniame etape vertintojas grįžta prie pradinės problemos, naudoja statistinę analizę, kad sukurtų galimas objekto vertės vertes ir nustato jo numatomas didžiausias vertes. Tada, atsižvelgdamas į savo patirtį ir žinias, klientui pateikia vieningą turto vertės sąmatą.

Reikia dar kartą pabrėžti, kad derinimas – tai ne mechaninis rezultatų, gautų naudojant rinkos, kaštų ir pajamų metodus, vidurkinimas, o loginio samprotavimo, išvadų ir sprendimų procesas.

6. Vertinimo rezultato ataskaita. Paskutiniame etape vertintojas apie savo išvadas ir išvadas surašo ataskaitą, kurią vėliau pateikia klientui (14 priedas). Atsižvelgiant į sutarties sąlygas, ši ataskaita gali būti paprastas raštas, sudarytas naudojant standartinę formą, arba išsami rašytinė ataskaita ir neturi būti dviprasmiška ar klaidinanti.

Nekilnojamojo turto vertinimo ataskaita rengiama atsižvelgiant į išsamią rinkos duomenų analizę ir ypač tais atvejais, kai vyksta aplinkos tarša.

Taigi sisteminis požiūris į įvairių tipų nekilnojamojo turto vertės vertinimą apima tris pagrindinius metodus (rinkos, sąnaudų ir pajamų), kurių kiekvienas naudoja vieningą vertinimo principų rinkinį.

Sankt Peterburgui būdingas pastatų pasenimas, pavyzdžiui, siauros, šiuolaikinių standartų neatitinkančios laiptinės, žemos lubos. Esant reikšmingam ar fiziniam nusidėvėjimui, gali būti siūlomas pastato restauravimas ir remontas.

Minimali kaina už visapusišką pastato apžiūrą – 15–20 tūkstančių rublių.

Rinkos ekonomikos šalyse, vertinant komercinį nekilnojamąjį turtą, žemės kaina paprastai sudaro 15–30% visos kainos, vidutinė vertė yra apie 20%. Nepaisant to, kad ši vidutinė vertė yra gana apytikslė, pagal ją galima įvertinti žemę mūsų šalyje.

Būtina atsižvelgti į tai, kad periodinėje spaudoje skelbiamos žemės sklypų kainos paprastai yra vadinamosios pardavėjo kainos (t.y. išpūstos kainos), tuo tarpu palyginimui ir palyginimui reikalingos faktinės sandorių kainos) dažniausiai yra 8 – 12 proc. mažesnė nei paskelbta.

Žemės sklypo kainai šiek tiek įtakos turi atstumo nuo Sankt Peterburgo laipsnis. Pavyzdžiui, Sankt Peterburgo 30 kilometrų zonoje kainos didesnės nei atokioje zonoje.

Rusijos sąlygomis kasmet stebima žemės sklypų kainų didėjimo tendencija, užfiksuoti dideli sezoniniai kainų svyravimai: pavasarį kainos kyla, žiemą – krenta. Sezoniniai svyravimai kai kuriose Leningrado srities vietose siekia 10–15%.

Dažnai žemės sklypų dydis nustatomas pagal potencialių investuotojų ekonomines galimybes. Atskirų žemės sklypų dydžiai dažniausiai svyruoja nuo 6 iki 30 arų. Didžiausią paklausą rinkoje turi 15 arų žemės sklypai.

Užstatyti žemės sklypai yra tie, kuriuose įvesta požeminė komunikacija, keliai, įvesta elektra, dujos, taip pat pagal individualius projektus pastatyti gyvenamieji namai.

Į žemės plėtros ir pardavimo išlaidas įeina išlaidos, skirtos sklypo išvalymui, planavimui ir ženklinimui, privažiavimo kelių tiesimui, komunalinėms paslaugoms, elektros ir dujų tiekimui, taip pat pridėtinės valdymo personalo išlaikymo, apsaugos ir kt.

Ekspertiniu metodu įvertintas, pavyzdžiui, gyvenamojo namo, fizinio nusidėvėjimo procentas nustatomas remiantis „Gyvenamųjų pastatų fizinio nusidėvėjimo taisyklėmis VSN-53-86“. Inžinerinis komitetas.

Rusų terminija - standartinis tarnavimo laikas.

Harrison G. Nekilnojamojo turto vertinimas. M., 1994 m.

Susitaikymo procesas kartais vadinamas „sąžinės patikrinimu“.

Ekonomiškas požiūris- tai vertinimo metodų rinkinys, pagrįstas sąnaudų, būtinų vertinimo objektui atkurti ar pakeisti, nustatymu, atsižvelgiant į sukauptą nusidėvėjimą. Remiantis prielaida, kad pirkėjas nemokės daugiau už baigtą objektą nei už panašaus naudingumo objekto sukūrimą.

Informacija, reikalinga norint taikyti išlaidų metodą:

Darbo užmokesčio lygis;

Pridėtinių išlaidų dydis;

Įrangos išlaidos;

Pelno normos statybininkams tam tikrame regione;

Statybinių medžiagų rinkos kainos.

Išlaidų metodo pranašumai:

1. Vertinant naujus objektus, kaštų metodas yra patikimiausias.

2. Šis metodas yra tinkamas arba vienintelis galimas šiais atvejais:

§techninė ir ekonominė naujos statybos kainos analizė;

§pagrindžiamas būtinumas atnaujinti esamą įrenginį;

§specialios paskirties pastatų vertinimas;

§vertinant objektus „pasyviuose“ rinkos sektoriuose;

§žemės naudojimo efektyvumo analizė;

§objektų draudimo problemų sprendimas;

§mokesčių problemų sprendimas;

§ kai susitariama dėl kitais būdais gauto turto verčių.

Išlaidų metodo trūkumai:

1. Išlaidos ne visada prilygsta rinkos vertei.

2. Bandymus pasiekti tikslesnį vertinimo rezultatą lydi spartus darbo sąnaudų augimas.

3. Vertinamo turto įsigijimo sąnaudų ir lygiai tokio pat turto naujos statybos išlaidų neatitikimas, nes Vertinimo proceso metu iš statybos savikainos atimamas sukauptas nusidėvėjimas.

4. Senų pastatų atgaminimo kaštų apskaičiavimo problema.

5. Senų pastatų ir konstrukcijų sukaupto nusidėvėjimo dydžio nustatymo sunkumai.

6. Atskiras žemės sklypo įvertinimas nuo statinių.

7. Žemės sklypų vertinimo problemiškumas Rusijoje.

Išlaidų metodo etapai(žr. paveikslą):

Žemės sklypo savikainos apskaičiavimas atsižvelgiant į efektyviausią naudojimą (Sz).

Pakeitimo išlaidų arba pakeitimo išlaidų (Svs arba Szam) apskaičiavimas.

Sukaupto nusidėvėjimo (visų tipų) apskaičiavimas (Cizn):

Objekto savikainos apskaičiavimas atsižvelgiant į sukauptą nusidėvėjimą: Son = Свс-Сызн.

Galutinės nekilnojamojo turto kainos nustatymas: Sit= Sz+Son.

Ryžiai. Nekilnojamojo turto vertės nustatymo savikainos metodu tvarka

Sąnaudų skaičiavimo metodai. Rengiant sąmatas (skaičiavimus) investuotojui ir rangovui alternatyviu pagrindu, gali būti naudojami šie sąnaudų skaičiavimo metodai:

išradingas;

išteklių indeksas;

bazinis indeksas;

bazinė kompensacija;

remiantis duomenų banku apie anksčiau pastatytų ar suprojektuotų analoginių objektų savikainą.

Išteklių metodas – apskaičiavimas esamomis (prognozuojamomis) kainomis ir išteklių (kaštų elementų) tarifais atliekamas atsižvelgiant į medžiagų, gaminių, konstrukcijų (įskaitant pagalbinius, naudojamus darbo procese) poreikį, taip pat duomenis apie jų atstumus ir būdus. pristatymas į statybvietę , energijos suvartojimas technologiniams tikslams, statybinių mašinų veikimo laikas ir jų sudėtis, darbuotojų darbo sąnaudos.

3A. Turto nusidėvėjimo nustatymas

Nusidėvėjimas pasižymi turto naudingumo, jo patrauklumo vartotojui sumažėjimu potencialaus investuotojo požiūriu ir išreiškiamas vertės mažėjimu laikui bėgant (nusidėvėjimu) veikiant įvairiems veiksniams. Nusidėvėjimas (I) dažniausiai matuojamas procentais, o piniginė nusidėvėjimo išraiška yra nusidėvėjimas (O).

Atsižvelgiant į priežastis, lemiančias turto nusidėvėjimą, išskiriami šie nusidėvėjimo tipai: fizinis, funkcinis ir išorinis.

Fizinis nusidėvėjimas – susidėvėjimas, susijęs su objekto eksploatacinių savybių sumažėjimu dėl natūralaus fizinio senėjimo ir išorinių neigiamų veiksnių įtakos;

Funkcinis nusidėvėjimas – susidėvėjimas dėl šiuolaikinių reikalavimų tokiems objektams neatitikimo;

Išorinis susidėvėjimas – susidėvėjimas dėl išorinių ekonominių veiksnių pokyčių.

Fizinis ir funkcinis susidėvėjimas skirstomas į nuimamą ir nepataisomą.

Nuimamas nusidėvėjimas - tai susidėvėjimas, kurio pašalinimas yra fiziškai įmanomas ir ekonomiškai pagrįstas, t.y. išlaidos, patirtos pašalinti vienokį ar kitokį susidėvėjimą, prisideda prie viso objekto vertės padidėjimo.

Visų galimų nusidėvėjimo tipų identifikavimas yra bendras sukauptas turto nusidėvėjimas. Sukauptas susidėvėjimas yra objekto naudojimo trukmės funkcija. Panagrinėkime pagrindines vertinimo sąvokas, apibūdinančias šį rodiklį.

Fizinis pastato eksploatavimo laikas (PL) - pastato eksploatavimo laikotarpis, per kurį statinio laikančiųjų konstrukcinių elementų būklė atitinka tam tikrus kriterijus (konstrukcinis patikimumas, fizinis ilgaamžiškumas ir kt.). Fizinis gyvenimas baigiasi, kai objektas nugriaunamas.

Chronologinis amžius (CA) - laikotarpis, praėjęs nuo objekto eksploatavimo pradžios iki įvertinimo datos.

Ekonominis gyvenimas (EJ) nustatomas pagal eksploatavimo laiką, per kurį objektas generuoja pajamas. Per šį laikotarpį atlikti patobulinimai prisideda prie turto vertės. Objekto ekonominis gyvenimas baigiasi, kai objekto eksploatacija negali generuoti pajamų, nurodytų atitinkamu tarifu už palyginamus objektus tam tikrame nekilnojamojo turto rinkos segmente.

Efektyvus amžius (EA) apskaičiuojamas pagal chronologinį statinio amžių, atsižvelgiant į jo techninę būklę ir vertinimo dieną vyravusius ekonominius veiksnius, turinčius įtakos vertinamo objekto vertei.

Likęs ekonominis gyvenimas (REL) pastatas – laikotarpis nuo įvertinimo datos iki jo ūkinio eksploatavimo pabaigos (3.4 pav.).

Nusidėvėjimas vertinimo praktikoje turi būti atskirtas nuo panašaus apskaitoje vartojamo termino (amortizacija). Numatomas nusidėvėjimas yra vienas iš pagrindinių parametrų, leidžiantis apskaičiuoti esamą vertinamo objekto vertę konkrečią dieną.

Ryžiai. Pastato gyvavimo laikotarpiai ir juos apibūdinantys rodikliai

Fizinis pablogėjimas - laipsniškas objekto techninių ir eksploatacinių savybių, iš pradžių nustatytų statybos metu, praradimas dėl gamtos ir klimato veiksnių, taip pat žmogaus veiklos.

Yra keturi žinomi pastatų ir konstrukcijų fizinio nusidėvėjimo nustatymo metodai:

standartas (gyvenamiesiems pastatams);

savikaina;

·viso gyvenimo trukmės metodas;

· ekspertas.

Norminis metodas apskaičiuojant fizinį nusidėvėjimą, reikia naudoti įvairius tarpsektorinio ar padalinio lygmens reguliavimo nurodymus.

Esmė išlaidų metodas Fizinio nusidėvėjimo nustatymas – tai pastato elementų atkūrimo sąnaudų nustatymas.

Pastatų fizinio nusidėvėjimo nustatymas viso gyvenimo metodas . Fizinio nusidėvėjimo, efektyvaus amžiaus ir ekonominio gyvenimo trukmės rodikliai yra tam tikru santykiu, kurį galima išreikšti formule:

Aš dėviu;

EV – efektyvus amžius;

VF – tipinis fizinio gyvenimo laikotarpis;

RSF – likęs fizinio gyvenimo laikotarpis.

Funkcinis nusidėvėjimas. Funkcinio dėvėjimo žymės vertinamame pastate - erdvės planavimo ir/ar konstrukcinio sprendimo neatitikimas šiuolaikiniams standartams, įskaitant įvairią įrangą, reikalingą normaliam statinio eksploatavimui pagal esamą ar numatomą paskirtį.

Nuimamas funkcinis dėvėjimas lemia būtinos rekonstrukcijos išlaidos, kurios prisideda prie efektyvesnės turto eksploatacijos.

Funkcinio nusidėvėjimo priežastys:

·trūkumai, reikalaujantys papildomų elementų;

· trūkumai, dėl kurių reikia keisti ar modernizuoti elementus;

·superpatobulinimai.

Neatstatomas funkcinis susidėvėjimas lėmė pasenusios vertinamų pastatų projektinės charakteristikos, palyginti su šiuolaikiniais statybos standartais. Nepataisomo funkcinio susidėvėjimo požymis yra ekonominis netikslumas išleisti šiuos trūkumus šalinti. Nepataisomo funkcinio nusidėvėjimo kaina gali būti nustatoma dviem būdais:

1) nuomos nuostolių kapitalizavimas;

2) perteklinių eksploatacinių sąnaudų kapitalizavimas, būtinas norint išlaikyti tinkamą pastato tvarką.

Išorinis (ekonominis) nusidėvėjimas - objekto nusidėvėjimas dėl neigiamos išorinės aplinkos įtakos vertinamo objekto atžvilgiu: rinkos situacija, servitutai, nustatyti tam tikram nekilnojamojo turto naudojimui, aplinkinės infrastruktūros pasikeitimai ir teisės aktų sprendimai mokesčių srityje, ir tt Išorinis nekilnojamojo turto nusidėvėjimas daugeliu atvejų yra nepataisomas dėl nepakitusios vietos, tačiau kai kuriais atvejais gali „pašalinti“ dėl teigiamo supančios rinkos aplinkos pasikeitimo.

Išoriniam nusidėvėjimui įvertinti gali būti naudojami šie metodai:

nuomos nuostolių kapitalizavimas;

Lyginamieji pardavimai (poriniai pardavimai);

ekonominio gyvenimo trukmė.

Nekilnojamojo turto objektų funkcinės eksploatacijos požiūriu įprasta išskirti kelias gyvavimo trukmės rūšis. Yra ekonominio gyvavimo laikotarpiai, kurie apibrėžia konkretų laikotarpį, per kurį nekilnojamasis turtas gali būti naudojamas kaip pelno šaltinis. Tokie terminai baigiasi, kai atlikti turto pagerinimai nustoja prisidėti prie pastato vertės. Iš tikrųjų yra turto eksploatavimo laikas, tai yra laikotarpis, kai pastatas egzistuoja ir yra tinkamas gyventi ar dirbti. Tipiškai fizinio gyvenimo trukmė, kurį nustato įvairūs reglamentai, išskiriami šie terminų porūšiai. Efektyvus amžius, kuris atspindi objekto amžių, priklausomai nuo išorės ir techninių charakteristikų. Chronologinis amžius, kuris atitinka pastato eksploatavimo laiką. Likęs ekonominis gyvenimas, kuris naudojamas statinio vertinimui atlikti vertintojo, skaičiuojamas pagal laikotarpį nuo paties vertinimo datos iki pastato ūkinio tarnavimo laiko pabaigos.

Pastato funkcinis pasenimas yra tai, kad pastatas nebeatitinka šiuolaikinių standartų – pasenusi pastato architektūra, nepatogus išplanavimas, inžinerinis palaikymas. Tokį nusidėvėjimą sukelia mokslo ir technologijų pažanga architektūros ir statybos technologijų srityje. Kitas funkcinio drabužio pavadinimas yra pasenimas, kuris, kaip ir fizinis dėvėjimas, yra nuimamas arba nenuimamas. Ekonomiškas nusidėvėjimas pastatas vadinamas vertės sumažėjimu dėl neigiamo išorinės aplinkos pasikeitimo, kuris yra dėl ekonominių, politinių ar kitų priežasčių. Pavyzdžiui, vietovėje, kurioje yra objektas, išliko mažėjimo tendencija arba pasikeitė apmokestinimas, draudimas, pasikeitė darbo rinka, turizmas, švietimas ir kt. Ekonominis nusidėvėjimas dar vadinamas nusidėvėjimu nuo išorinių poveikių. Išorinio nusidėvėjimo laipsniui didelę įtaką gali turėti tiesioginis nepatrauklių gamtinių ar dirbtinių objektų artumas: pelkės, nuotekų valymo įrenginiai, restoranai, šokių aikštelės, degalinės, geležinkelio stotys ir traukinių stotys, pramonės įmonės. Turto ekonominis nusidėvėjimas turėtų būti laikomas negrįžtamu, nes išlaidų, kuriomis siekiama pašalinti išorinius veiksnius, kaina yra neproporcingai didelė.

Išorinį nusidėvėjimą galima išmatuoti atliekant suporuotų pardavimų analizę, ty dviejų panašių nekilnojamojo turto rinkoje parduodamų objektų, kurių vienas turi išorinio nusidėvėjimo požymių, o kitas be jų, pardavimas. Kainos skirtumas leis padaryti išvadas apie analizuojamo objekto susidėvėjimo kiekį.

Nekilnojamojo turto gyvavimo trukmė lemia daugybė veiksnių. Namai pamažu sensta, laikui bėgant ateina momentas, kai gyvenimas juose tampa pavojingas gyvybei. Atsižvelgiant į šiuolaikinius statybos tempus ir kokybę, sąlyginai jaunas namas gali tapti problematiškas, jei dėl kokių nors priežasčių smarkiai pablogėja jo techninė būklė, pavyzdžiui, įtrūkusios sienos, deformuojami pamatai, iškrypusios durų staktos. Namuose aptikus tokius ženklus, gyventojai iš karto iškeldinami. Visus klausimus, susijusius su apgriuvusiais ir apgriuvusiais būstais, reglamentuoja Nuostatai, patvirtinti Rusijos Vyriausybės Valstybės Dūmos 2006 m. sausio 28 d. nutarimu. Nuostatuose apibrėžiami reikalavimai žmonėms gyventi skirtoms patalpoms. Visos žmonėms gyventi skirtos patalpos turi būti namuose, esančiuose gyvenamosios statybos teritorijoje, kurią nustato sistemos zonų planas. Būstas turi būti aprūpintas tinkamomis komunikacijomis, tokiomis kaip: elektros apšvietimas, geriamojo vandens ir karšto vandens tiekimas, šildymas, vėdinimas ir, jei yra, dujos. Tačiau vieno ar dviejų aukštų namuose, kuriuose nėra centralizuotų inžinerinių tinklų, gali trūkti ir vandentiekio, ir kanalizacijos.

Visos inžinerinės sistemos visada turi atitikti sanitarinės ir epidemiologinės saugos standartus. Klimatas patalpose, kuriose gyvena žmonės, turi atitikti standartus. Priimtina santykinė oro drėgmė yra ne didesnė kaip penkiasdešimt penki procentai. O šildomoje patalpoje oras turėtų turėti normalią aštuoniolikos laipsnių Celsijaus temperatūrą. Gyvenamosios patalpos turi būti patikimai apsaugotos nuo drėgmės, pavyzdžiui, tirpimo, lietaus ar grunto, ir nuo ryšių sistemų nuotėkio. Virš gyvenamųjų kambarių draudžiama įrengti tualetą, vonios kambarį, dušą ar virtuvę. Svetainėse ir virtuvėse turi būti langai. Pagalbinėms ar buitinėms patalpoms šio reikalavimo laikytis nebūtina. Rūsiuose ar pirmame aukšte gyvenamąsias patalpas statyti draudžiama. Namuose virš penkių aukštų turi būti įrengtas saugus liftas.

Namas laikomas netinkamu gyventi, jei jis yra vietose, kuriose gali kilti nuošliauža ar purvo tėkmė, sniego lavinos, arba teritorijoje, kurią reguliariai užlieja potvynių vanduo. Tokioje teritorijoje esantis daugiabutis laikomas nesaugiu ir griaunamu. Namas laikomas nesaugiu, jeigu yra pastebimų pamatų ir laikančiųjų sienų deformacijų, kurios patvirtina tokios konstrukcijos laikomosios galios išeikvojimą ir akivaizdų jos sunaikinimo pavojų. Taigi, daugiabutis turi būti pripažintas nesaugiu, jei jis patiria žalą gaisro, avarijos, sprogimo, žemės drebėjimo, netolygaus grunto nusėdimo ir daugelio kitų reiškinių pavidalu. Tačiau pripažinti namą nesaugiu galima tik tuo atveju, jei namas techniškai neberemontuojamas arba jei tai nėra ekonomiškai pagrįsta. Būstas, esantis netoli judrių greitkelių, kuriuose užfiksuotas per didelis triukšmo lygis, taip pat laikomas visiškai netinkamu. Be to, agresyvi aplinka kartais yra gera priežastis, kodėl žmonių gyvenimas tam tikroje vietoje tampa pavojingas.

Radote klaidą straipsnyje?