Değerlendirme sonuçlarının koordinasyonu. Farklı yöntemlerle elde edilen değerlendirme sonuçlarının koordinasyonu

Geliştirilen yeterlilikler:

Bilmek

Farklı yaklaşım yöntemleri (özellikle maliyete dayalı ve karşılaştırmalı) kullanılarak elde edilen teknik nesnelerin değerlendirilmesinin sonuçlarının uyumlaştırılması prosedürü nedir;
ağırlık katsayılarını seçmek için kriter sistemi nedir;

yapabilmek

tartım için seçilen katsayıların ve değerlendirme için kullanılan veri dizisinin yeterliliğinin gerekçelendirilmesi;
değerlendirme kararlarının dayandığı analitik sonuçlardaki çelişkileri belirlemek ve analiz etmek;

sahip olmak

uzman değerlendirme yöntemleri;
Değerlendirme sonuçlarının uyumlaştırılması prosedürünü gerçekleştirmek için hiyerarşi analizi yöntemini kullanmak.

Değerlendirme raporunun son aşaması olarak onay prosedürü

Değerlendirmenin son aşaması, çeşitli yöntemlerle elde edilen sonuçların kullanılan yaklaşımlar çerçevesinde koordine edilmesidir. Bu onayın amacı nihai toplam maliyeti elde etmektir. Değerlendirilen arabanın nihai maliyeti, nitelikli, profesyonel bir değerleme uzmanının, değerleme görevinde kaydedilen, değerlendirilen nesnenin bir veya başka türdeki tahmini değeri hakkında uzman, tarafsız ve bilgili yargısını temsil eder. Federal Güvenlik Servisi'nin rapor gereklilikleri uyarınca, değerlendirilen değerin değeri, değerlendirmenin puan değerini temsil eden tek bir ruble tutarı şeklinde verilir.

Koordinasyon - değerlendirilen değerin tek (mutabakata varılan) değerini belirlemek amacıyla değerlemede üç farklı yaklaşım kullanılarak elde edilen alternatif sonuçların analizi.

Değerleme uzmanı sadece üç değerin ortalamasını almamalıdır. Nihai tahmini değer hiçbir zaman ortalama almanın sonucu olarak kabul edilmez; tüm tahmini maliyetlerin toplanması ve daha sonra bu toplamın kullanılan yaklaşım sayısına bölünmesiyle elde edilemez. Farklı yöntemlerin sonuçlarının ortalaması, değerlendirmeyle ilgili doğru sonucu garanti etmez; çünkü bu durumda, değerlendirme yapılırken her yaklaşımın eşit derecede güvenilir bir sonuç verdiği varsayılır ki bu, pratikte son derece nadirdir.

Açık ideal (Açık ve rekabetçi) bir piyasada, üç klasik yaklaşımın tümü aynı değere yol açmalıdır. Ancak çoğu piyasa kusurludur; arz ve talep dengede değildir. Potansiyel kullanıcılar yanlış bilgilendirilebilir ve üreticiler etkisiz kalabilir. Bu ve benzeri nedenlerden dolayı bu yaklaşımlar, değerleme uzmanının onay sürecinde birbiriyle karşılaştırdığı farklı değer göstergeleri verebilir.

Değerleme uzmanı, kural olarak müşterinin, sonuçlardaki tutarsızlığın nedenlerinin açıklanmasını ve uzlaşma sürecinin gerekçesini gerektirdiğini dikkate almalıdır. Amerika Birleşik Devletleri'ndeki profesyonel değerleme uzmanları, çeşitli yaklaşımlar kullanılarak elde edilen değer değerlerinin yayılmasının %10 kabul edilebilir olduğunu düşünmektedir. Onaylandıktan sonra değer göstergelerinden herhangi biri diğerlerinden önemli ölçüde farklıysa, değerleme uzmanının bunun nedenini bulması gerekir. Sebep matematiksel veya düzeltilebilecek diğer hatalardan kaynaklanmıyorsa, değerlendirme raporu tutarsızlığa neyin yol açtığını belirtmeli ve belki de uzlaştırma sırasında bu yaklaşımdan elde edilen sonuca daha az güvenmelidir.

Maliyetin nihai değerini elde etmek amacıyla elde edilen sonuçları koordine etme prosedürünü gerçekleştirmek için en çok tercih edilen seçenek dikkate alınır. ağırlıklı ortalama. Değerleme uzmanı, şu veya bu yaklaşımın söz konusu nesneyi değerlendirme amacına ne ölçüde uygun olduğunu, yapılan hesaplamaların piyasa verileriyle desteklenip desteklenmediğini ve bunlarla çelişip çelişmediğini tartar. Nihai sonuca varırken, göreve en uygun yaklaşım temelinde elde edilen maliyet göstergesine büyük ölçüde güvenir. Hangi maliyet tahminlerine daha fazla ağırlık verileceği ve bir yaklaşımın veya diğerinin sonuçlarının diğer yaklaşımların sonuçlarıyla ilişkili olarak nasıl ağırlıklandırılması gerektiği sorusuna karar vermek, değerlendirmenin son aşamasında çok önemlidir.

Değerleme uzmanı, kullanılan veri setinin tüm piyasa katılımcılarının bakış açısından değerlendirmeyi gerçekleştirmek için yeterli olduğunu kanıtlamalıdır.

Nihai değerin hesaplanmasından önce değerleme prosedürünün kapsamlı kontrolü yapılmalıdır. Değerleme uzmanının, kullanılan bilgilerin, analitik yöntemlerin, varsayımların ve gerekçelendirme mantığının, makinenin (ekipman, araç) değeri için yeterli ve karşılaştırılabilir sonuçlar elde etmeyi mümkün kıldığından emin olması gerekir. Analiz teknikleri, değerlendirmenin amacına, belirlenen maliyet türüne, maliyet hesaplama yöntemine ve aşamasına uygun olmalıdır.

Değerleme uzmanının, tutarsızlıkları ortadan kaldırmak amacıyla, çeşitli değerleme yaklaşımlarındaki değerleme kararları ve hesaplamaların dayandığı analitik sonuçlardaki tutarsızlıkları tespit etmesi ve analiz etmesi gerekmektedir. Herhangi bir yaklaşımın her sonucunun özgül ağırlığını (bir birimin yüzdesi veya kesirleri cinsinden) belirlemek için, aşağıdaki faktörler dikkate alınarak niceliksel ve niteliksel analiz gereklidir:

Değerlendirmenin amacı ve sonuçlarının kullanım amacı:
Değerin türü (standart) (örneğin, makul piyasa değeri veya yatırım değeri);
değerlendirilen mülk payının niteliği;
yaklaşımı destekleyen verilerin miktarı ve kalitesi;
söz konusu sahiplik payının kontrol düzeyi;
likidite seviyesi.

Tüm faktörleri hesaba katmak, tartmanıza ve sonuçta nihai bir sonuca varmanıza olanak tanır.

Değerlendirici, çeşitli klasik yaklaşımlardan çeşitli yöntemleri seçip bunları uyguladıktan sonra, bunların kullanımından elde edilen sonuçları analiz etmek ve uzlaştırmak gerekli hale gelir. Bu nedenle, nihai bir sonuca varmak için, sonuç çıkarma sorunu ortaya çıkar. son değer değerleri (veya değerlerinin aralığı).

Farklı yaklaşımlarla belirlenen değerlerin sayısal değerlerinde her zaman bir miktar yayılma olduğundan, değerleme uzmanının görevi bu yayılmanın nedenlerini analiz ederek açıklamaktır. Yaklaşımlardan herhangi biri kullanılmadıysa bunun nedeni açıklanmalıdır.

FSO-3 "Değerlendirme raporunun içeriği için gereklilikler" Bölüm III'ün 8. maddesindeki "Değerlendirme raporu için gereklilikler", değerlendirilen nesnenin türüne bakılmaksızın değerlendirme raporunun prosedürün bir tanımını içermesi gerektiğini belirtir Koordinasyon belirlemek amacıyla çeşitli yaklaşımlar için yapılan hesaplamalar ve her yaklaşım çerçevesinde farklı yöntemler kullanılarak elde edilen değerlendirme sonuçları ve çıkarımlar maliyetin nihai değeri. Unutulmamalıdır ki toplam tutarüç yaklaşımla elde edilen maliyetlerin ortalaması olmamalıdır.

Böylece değerlendirmenin son aşaması, uygulanan yaklaşımların çeşitli yöntemlerle elde edilen sonuçlarının uyumlaştırılmasıdır. Raporun bu bölümünün adı: Koordinasyon. Bu belgede, değerleme uzmanı, Değerleme Görevinde belirlenen tahmini değere ilişkin nihai sonucu anlatı biçiminde ortaya koyar.

Raporda tartışılan ve analiz edilen maddi gerçekler bu bölümde özetlenmelidir. Burada değerleme uzmanının tartması gerekir maliyet kavramının kabul edilebilirliği(veya birkaç kavram), yani. değerlendirilen nesne için ne kadar uygun olduğu. Yetkili bir nihai sonuç elde etmenin anahtarı, uygulanan her prosedürün altında yatan varsayımların, yöntemlerin, bilgilerin ve hesaplamaların sorgulandığı kapsamlı bir yeniden incelemedir. Değerleme uzmanı, mutabakatı gerçekleştirirken, kullanılan piyasa verilerinin raporda bilgi kaynaklarına atıflarla doğrulandığını bir kez daha kontrol eder.

Maliyetin nihai değerinin hiçbir zaman sonuç olmadığını bir kez daha vurgulayalım. ortalama, onlar. farklı değerleme yaklaşımları kullanılarak elde edilen tüm tahmini değerlerin toplanması ve daha sonra bu toplamın kullanılan yaklaşım sayısına bölünmesiyle elde edilemez. Farklı yöntemlerin sonuçlarının ortalaması, değerlendirme hakkında doğru bir sonucu garanti etmez; çünkü bu durumda, değerlendirme yapılırken her yaklaşım eşit derecede güvenilir sonuçlar verdi, pratikte son derece nadir görülen bir durumdur. Bu daha ziyade bir sonuç değerleme uzmanının profesyonel yargısı değerlendirilen değerin mantıksal ve makul olduğunu düşündüğü ve farklı değerleme kavramlarının uygulanmasına dayanan nihai değeri hakkında. En çok tercih edilen seçenek onay prosedürleri elde edilen sonuçları elde etmek için değerlendirilen nesnenin değerinin nihai değeri Değerleme uzmanına verilen göreve uygun olarak, ağırlıklı ortalama ortalama.

Bu nedenle, “değerleme sürecinde çeşitli yöntemler kullanılabilir, ancak çeşitli yöntemlere dayanarak elde edilen değer göstergelerinin göreceli önemi, değerleme uzmanının hesaplanan değerlerin tartılmasıyla resmileştirilen bilinçli muhakemesi ile belirlenmelidir. uygulanan tüm yöntemlerle. Hangi maliyet tahminlerine daha fazla ağırlık verileceği ve her yöntemin diğerlerine göre nasıl ağırlıklandırılması gerektiğine karar vermek, değerlendirmenin son aşamasında çok önemlidir."

İdeal üzerinde(açık ve rekabetçi) üç klasik yaklaşımın hepsini pazarlayın getirmeli aynı değere. Ancak çoğu piyasa kusurludur; arz ve talep dengede değildir. Potansiyel kullanıcılar yanlış bilgilendirilebilir ve üreticiler etkisiz kalabilir. Bu ve benzeri nedenlerden dolayı bu yaklaşımlar, değerleme uzmanının onay sürecinde birbiriyle karşılaştırdığı farklı değer göstergeleri verebilir.

Her değerlendirme yaklaşımının yöntemini uygulamanın her sonucunun spesifik ağırlığını (bir birimin yüzdesi veya kesirleri cinsinden) belirlemek için, aşağıdaki faktörleri dikkate alarak niceliksel ve niteliksel bir analiz yapılması gerekir:

değerlendirmenin amacı Ve sonuçlarının kullanım amacı", kullanılan tür (standart) maliyet(örneğin, makul piyasa değeri veya yatırım değeri);

değerlendirilen mülk payının niteliği(örneğin, bir şirketteki azınlık hissesine değer biçiliyorsa, mülkiyet yaklaşımına fazla ağırlık vermek yersiz olacaktır);

miktar Ve veri kalitesi, bu yöntemi destekleyen; değerlendirme nesnesinin niteliği.

Bir işletmeyi değerlendirirken şunları da dikkate almalısınız:

kontrol seviyesi söz konusu sahiplik payı;

likidite seviyesi.

Tüm bu faktörlerin dikkate alınması, tartmayı ve sonuçta nihai bir sonuca varmayı mümkün kılar.

şunu bir kez daha vurgulamak isterim değerlendirme konusunun değeri, Raporda sonuç olarak belirtilen, - Bu bağımsız bir değerleme uzmanının görüşüdür. ve daha fazlası değil. Alıcının bu görüşe katılmama ve pazarlık sırasında kendi fiyatını teklif etme hakkı vardır. Böylece, işlem fiyatı, değerleme uzmanının raporda belirlediği değerden oldukça farklı olabilir. Bunun pek çok nedeni olabilir; örneğin fiyat, alıcının karşı karşıya olduğu hedeflere, öznel motivasyonlarına ve işlemin özelliklerine bağlı olabilir.

Batı'da kural olarak tahmini değer, işlemin fiyatından biraz farklıdır. Rusya gerçekliğinde bu tutarsızlık genellikle% 30'dan fazladır. Bununla birlikte, saygın bir değerleme uzmanının yetkin ve hesaplı bir sonucu, potansiyel bir alıcıyla yapılan görüşmelerde ek bir argüman haline gelebilir.

İş değerlemesi: ders kitabı; tarafından düzenlendi A.G. Gryaznova ve M.A. Fedotova. S. 376. Ancak Deloitte & Touche tarafından hazırlanan IBRD seminerlerinin orijinal materyalinde şöyle belirtiliyor: “İki temel tartım yöntemi vardır: matematiksel tartım yöntemi; subjektif tartım yöntemi. Matematiksel tartım yöntemi yüzde ağırlıklandırmayı kullanır... Sübjektif ağırlıklandırmada amaç, matematiksel tartım yöntemiyle aynıdır; tek bir tahmini değere ulaşmak, ancak bu yaklaşım yüzde ağırlıklandırmayı kullanmaz. her yöntemin avantaj ve dezavantajlarının analizi ile her yöntemin gerekçelendirilmesinde verilerin nicelik ve niteliğinin analizinde değerlemeyi yapanın mesleki deneyimi ve muhakemesi ön plandadır” (s. 377). Bize göre, bu iki tartım yöntemini (matematiksel ve öznel tartım) farklı olarak ayırmak metodolojik olarak yanlıştır, çünkü özünde her iki durumda da tartım metodolojisi aynıdır ve aslında birbirlerinden farklı değildir. Ağırlık katsayılarının bir birimin yüzdeleri veya kesirleri olarak belirtilme biçiminde temel bir fark yoktur. Sadece toplamda% 100 veya bir verdiklerini kontrol etmek önemlidir.

FSO'ya uygun olarak. (Federal değerleme standartları.) Değerleme nesnesinin değerinin nihai değeri, değerleme nesnesinin değerinin, değerleme uzmanı tarafından gerekçelendirilen hesaplama sonuçlarının genelleştirilmesi sonucunda elde edilen değerleme nesnesinin değeridir. değerleme ve değerleme yöntemlerine yönelik çeşitli yaklaşımlar.

Değerleme standartlarına göre genel kabul görmüş üç yaklaşım vardır:

Bir nesnenin değerini değerlendirmek için bir dizi yöntem olarak maliyet yaklaşımı, değerli bir nesnenin aşınma ve yıpranmasını dikkate alarak onarılması veya değiştirilmesi için gerekli maliyetlerin belirlenmesine dayanmaktadır;

Karşılaştırmalı yaklaşım - değerlendirilen nesnenin, onlarla yapılan işlemlerin fiyatlarına ilişkin bilgilerin mevcut olduğu benzer nesnelerle karşılaştırılmasına dayanan bir nesnenin değerini değerlendirmek için bir dizi yöntem olarak;

Gelir yaklaşımı, değerlendirme nesnesinden beklenen gelirin belirlenmesine dayalı olarak değerin değerlendirilmesine yönelik bir dizi yöntemdir. Her üç yaklaşımın da uygulanması gerekir (veya bunlardan herhangi birinin kullanılmasının reddedilmesi haklı görülebilir). Değerleme uzmanı, her değerlendirme yaklaşımında elde edilen sonuçlara dayanarak, değerlendirilen nesnenin değerinin nihai değerini belirler. Değerleme sözleşmesinde aksi belirtilmedikçe (aralık da olabilir) ruble cinsinden tek bir değer olarak ifade edilmelidir. Değerleme uzmanı, nihai değeri elde etme yöntemlerini bağımsız olarak seçer; bu, üç haneli aritmetik ortalama olamaz. Değerleme uzmanı, toplanan bilgilere, doğruluğuna, güvenilirliğine, piyasa durumunun yansımasına, değişiklik sayısına vb. bağlı olarak her yaklaşıma kendi ağırlığını verir. ve ağırlıklı ortalamayı hesaplar. Ortalama almak için diğer daha karmaşık istatistiksel yöntemler yaygın olarak kullanılmaktadır - Hiyerarşi Analizi Yöntemi - Soaty matrisi vb.

Brüt kira çarpanı yöntemi. Genel kapitalizasyon oranı

Gayrimenkulün değerini değerlendirmeye yönelik piyasa yaklaşımının bir parçası olarak, benzer mülkleri ve değerlemesi yapılan mülkü karşılaştırmak için genellikle brüt kira çarpanı veya kapitalizasyon oranı kullanılır.

Brüt kira çarpanı (GRM), bir mülkün satış fiyatının o mülkten elde edilen gelire oranıdır. Değerleme konusu mülk ile karşılaştırılabilir mülkler arasında olanak veya konum açısından farklılıklar olması durumunda, bunların zaten satış fiyatlarına ve kira bedellerine yansıtıldığı anlaşılmaktadır.

Genel kapitalizasyon oranının (R) hesaplanması, karşılaştırılabilir bir mülkün işletilmesinden elde edilen gelirin, karşılaştırılabilir mülkün satış fiyatına bölünmesiyle doğrudan kapitalizasyonuna dayanmaktadır. Gayrimenkul değerlemesinde bu yöntemin kullanılması, brüt kira çarpanı yönteminin doğasında bulunan dezavantajları ortadan kaldırmamıza olanak tanır, çünkü bu durumda, risk ve süre açısından değerlendirilen nesnenin gelir akışına benzer bir gelir akışıyla karakterize edilen karşılaştırılabilir nesneler seçilir.

Değerleme uzmanları genellikle bir mülkü yukarıda bahsedilen üç yöntemi (maliyet, gelir ve piyasa) kullanarak değerlendirir. Onay sonucunda mülkün nihai maliyeti belirlenir. Nihai değer tahminini belirlemek amacıyla, değerleme nesnesinin değeri hakkında çeşitli yaklaşımlara dayanarak elde edilen alternatif sonuçların analizi.

Onay kriterleri şunlardır:

Her yaklaşımın değerlendirmenin kullanım amacı ile ilgisi;

Her yaklaşım için yapılan bilgi ve hesaplamaların doğruluğu;

Her yaklaşımın uygulanması sırasında gerçekleştirilen kanıtların geçerliliği ve tutarlılığı.

Analize dayanarak değerlendirici her yaklaşıma ağırlık verir. Dolayısıyla nihai maliyet tahmini, maliyetlerin ağırlıklı ortalamasıdır.

Değerlendirme çalışmasının sonuçları genellikle bir rapor halinde sunulur. Aynı zamanda uluslararası standartlar böyle bir raporun “Değerleme Raporu” veya “Değerleme Sertifikası” olarak adlandırılmasını gerektirir.

Uluslararası kuruluşlar düzeyinde değerlendirme raporlarının birleşik bir sınıflandırması henüz geliştirilmemiştir. Bununla birlikte, ulusal düzeyde ve bireysel devlet daireleri ve ticari şirketler düzeyinde çeşitli rapor sınıflandırmaları bulunmaktadır.

Bunlardan en çok olanı, raporların, materyalin çalışma derinliğine ve ana olguların ve sonuçların sunumundaki ayrıntı derecesine göre sınıflandırılmasıdır. Örnek olarak, Değerleme Enstitüsü (ABD) tarafından kullanılan aşağıdaki sınıflandırmayı düşünün: sözlü rapor; mektup şeklinde rapor; kısa rapor; tam rapor.

Sözlü değerlendirme raporları genellikle danışanın en yüzeysel ve desteksiz ön bilgilerden memnun kalması durumunda kullanılır. Daha sonra yapılan atıfların hariç tutulacağı durumlarda sözlü değerlendirme raporu kullanılabilir. Değerlendirme sonuçlarının müşteriye aktarımı şahsen veya telefonla gerçekleşebilir. Değerleme uzmanının bilirkişi görüşünün mahkemede açıklanması da değerlemeye ilişkin sözlü rapor sayılır. Her sözlü rapor, değerlendirilen mülkün bir tanımını, gerçek bilgileri, yapılan varsayımları ve değer sonucuna ilişkin bir gerekçeyi içermelidir.

Mektup şeklindeki rapor, değerlendirmesi yapılan gayrimenkulün genel özelliklerini ve analiz sonucunda elde edilen değeri içerir. Bu durumda iki durum mümkündür: değerlendirme kısaltılmış versiyonda yapılmıştır ve değerlendirme tam versiyonda yapılmıştır.

İlk seçenekte, mektupta değerlendirmenin yapıldığı tüm kısıtlamalar belirtilmeli ve ayrıca verilen sonucun ön olduğu belirtilmelidir. İkinci seçenekte, mektupta değerlendirmenin tam olarak yapıldığı belirtilmeli ve ayrıca raporun tam sürümünün bulunduğu yere bağlantı verilmelidir. Uygulamada, bu tür mektuplar çoğunlukla müşteriye değerlendirme çalışmasının tamamlandığına dair bildirim şeklinde kullanılır.

Raporun kısa formu, sigorta ve ipotek kredileri ile ilgilenen uzman kuruluşlarda yaygın olarak kullanılmaktadır. Mektup raporu gibi özet rapor da sınırlı bir değerlendirmenin sonuçlarını veya tam bir değerlendirmenin sonuçlarını yansıtabilir. Değerlendirme, değerlendirmenin kısaltılmış versiyonundaki görev tanımına uygun olarak veya önemli kısıtlamaların varlığında gerçekleştirilmişse, bu tür gerçekler hem raporda hem de rapora yapılan tüm atıflarda belirtilmelidir. Özet rapor, tam raporda elde edilen sonuçları yansıtıyorsa, çalışmanın eksiksizliğine ve tam raporun konumuna atıf yapılmalıdır.

Kısa raporlar anlatımlı olarak yapılabileceği gibi özel olarak tasarlanmış form ve tablolar şeklinde de yapılabilir.

Son olarak, söz konusu sınıflandırmadaki son değerlendirme raporu türü, kaynak bilgilerinin, analizinin ve değerle ilgili sonuçların tam bir açıklaması olan tam bir rapordur.

Tam bir piyasa değeri değerlendirme raporunun tipik içeriğine daha yakından bakalım.

Tam bir değerlendirme raporu özünde serbest biçimli bir belgedir. Bununla birlikte, pratik deneyim, materyalin sunumunun belirli bir şekilde yapılandırılması ve standartlaştırılmasının, böyle bir belgenin hem yazılmasını hem de incelenmesini önemli ölçüde basitleştirdiğini göstermektedir. Tam bir piyasa değeri değerlendirme raporu için önerilen standart form aşağıdaki ana bölümleri içerir.

Baş sayfa

Başlık sayfası, değerleme nesnesinin adını ve adresini, değerlendirme tarihini, müşterinin ve değerleme uzmanının adını gösterir.

Ön yazı

Müşteriye gönderilen bir kapak mektubu raporun önünde yer alır. Değerleme çalışmasının tamamlandığını teyit eder, değerleme nesnesinin temel özelliklerini ve değerlendirme sonucunda elde edilen mülkün değerini sağlar.

Temel gerçeklerin ve sonuçların özeti

Raporun bu bölümünde aşağıdaki öğeler listelenmektedir:

Değerlendirmeye ilişkin görev tanımının temel hükümleri;

Değerle önemli ölçüde ilgili ek bilgiler;

İlk bilgilerin analizi ve işlenmesinden elde edilen ana sonuçlar.

Bu bölümdeki materyal, müşteriyi gerçekleştirilen işin ana noktalarına hızlı bir şekilde alıştırmayı amaçlamaktadır.

Temel öncüller, varsayımlar ve sınırlamalar

Değerleme uzmanı tarafından kullanılan öncüllerin, varsayımların ve sınırlamaların bir listesi, raporun zorunlu bir unsurudur. Aynı zamanda müşteri tarafından belirlenen ve standart değerlendirme yaklaşımlarıyla örtüşmeyen pozisyonlar özellikle vurgulanır.

Piyasa değerini değerlendirirken önkoşulların, varsayımların ve kısıtlamaların yaklaşık listesi aşağıdaki maddeleri içerir.

Değerlendirme raporu yalnızca bütünüyle güvenilirdir. Bireysel hükümlerin ve sonuçların raporun tamamının bağlamı dışında kullanılması yanlıştır ve araştırma sonuçlarının çarpıtılmasına yol açabilir.

Raporun sonuçları ve içeriği yalnızca teknik şartnamede belirtilen değerlendirme amacı doğrultusunda güvenilirdir.

Değerlendirme sonuçlarının yanlış yorumlanmasını önlemek için, rapor materyallerine herhangi bir şekilde atıfta bulunulmasına ve raporun, değerleme uzmanının uygun baskısı ve izni olmadan yabancı dillere çevrilmesine izin verilmez.

Değerlendirme nesnesinin teknik incelemesine ilişkin çalışmalar müşteriyle mutabakata varıldığı ölçüde tamamlandı. (Değerleme uzmanının görüşüne göre çalışmanın derinliği yetersiz olup, bu durum elde edilen sonucu etkileyebilirse bu durumun belirtilmesi gerekir). Değerleme uzmanı, gözle veya tahribatsız yöntemlerle tespit edilemeyen gizli kusurların varlığından dolayı sorumluluk kabul etmez.

Değerlendirmenin görev tanımı çevresel duruma ilişkin özel çalışmalar sağlamamaktadır. (Eğer sağlanmışsa, o zaman ne ölçüde.)

Mülkiyet haklarının hukuki boyutuna ilişkin herhangi bir inceleme yapılmamıştır. Değerlendirilen mülkün, raporda belirtilenler dışında, üçüncü şahıslardan gelebilecek tüm taleplerden muaf olduğu kabul edilir.

Değerleme uzmanının ortaya çıkan değere ilişkin görüşü yalnızca değerleme tarihi itibarıyla geçerlidir. Değerleme uzmanı, değerleme tarihinden sonra meydana gelen ve değerlemesi yapılan taşınmazın değerini etkileyebilecek durumdaki değişikliklerden dolayı sorumluluk kabul etmez.

Değerlendirmenin sonucu tamamen kullanılan bilgilerin ve yapılan varsayımların yeterliliğine ve doğruluğuna bağlıdır. Sonuç olarak, piyasa değerinin ortaya çıkan değeri, tek bir sayı olarak mı yoksa bir aralık olarak mı ifade edildiğine bakılmaksızın, belirli dağılım parametreleriyle doğası gereği olasılıksaldır.

Değerleme raporu, değerleme uzmanının, nesnenin teknik şartnamede belirtilen değerleme amacına yönelik değerine ilişkin mesleki görüşünü içermekte olup, değerleme konusu nesnenin elde edilen değere eşit bir fiyatla serbest piyasada satılacağının garantisi değildir. bu raporda.

Bu liste, genel öğelerin yanı sıra, değerleme uzmanının görüşüne göre sonucu önemli ölçüde etkileyen ek öğeleri de içermelidir. Örneğin: değerlendirme yeterli miktarda gerekli bilgi olmadan gerçekleştirilmişse, müşteri değerlendirmenin amacını açıklamadıysa vb. Bu gibi durumlarda değerleme uzmanı, nihai değer tespitini yapmak için ek bilgi ve araştırmaya gerek olup olmadığını açıkça belirtmelidir. Müşterinin değerlendirmeye ilişkin özel talimatları ayrıca belirtilmelidir.

Değerlendirme sonuçlarının yayınlanmasına veya bunlara atıfta bulunulmasına izin veren koşulların listesi

Değerlendirme anlaşmasına uygun olarak değerlendirme sonuçlarının yayınlanması veya bunlara açık bir bağlantı verilmesi amaçlanıyorsa, raporun sunulmasıyla eş zamanlı olarak değerleme uzmanı, yayınlanmak üzere veya bağlantı için materyalin bir taslağını sunmalıdır. Bu proje, değerlendirme sonuçlarının yanlış yorumlanmasını önlemek için gerekli minimum bilgileri içermelidir. Ayrıca değerlendirici, onay vermeden önce önerilen yayının taslak formunu ve içeriğini okuyup incelemesi gerektiğini yazılı olarak belirtmelidir. Değerleme uzmanı, baskıya gitmeden önce ön kopyayı almalı ve imzalamalıdır.

Değerlemeyi yapanın adı, nitelikleri ve statüsü;

Değerlendirmenin tarihi ve esası;

Değerlendirmenin yapıldığı standartların bir göstergesi;

Değerlendirme sırasında benimsenen özel varsayımlar ve standartlardan sapmalar;

Bu değerlendirme sırasında ortaya çıkan kısıtlamalar ve müşteri talimatları.

Teknik incelemenin tarihi ve kapsamı

Teknik incelemenin yapıldığı tarih veya dönem, uzman veya değerleme uzmanlarının isimleri ve nitelikleri, yapılan işin hacmi ve derinliği belirtilir. Değerlendirme sürecinde daha derin teknik uzmanlığa ihtiyaç olduğunu gösteren gerçekler ortaya çıkarsa, ek verilerin nesnenin değeri üzerindeki etkisi konusunda uzmanların görüşü alınır.

Herhangi bir nedenle siteye veya yapının bireysel unsurlarına erişim zorsa, bu gerçeğin belirtilmesi gerekir.

Değerleme esasının belirlenmesi

Görev tanımında mutabakata varılan değerlendirmeye dayalı olarak tam bir tanım ve ilgili yorumlar verilmektedir.

Bölgedeki sosyo-ekonomik durumun analizi

Raporun bu bölümünde aşağıdaki alanlarda piyasa durumuna ilişkin bir çalışma yürütülmektedir:

Bölgenin doğal ve iklimsel özelliklerinin kısa açıklaması;

Temel makroekonomik göstergeler;

Ekonomik sektörlere göre temel göstergeler, bunların değişim dinamikleri ve değerlendirme konusunun pazardaki konumlandırılmasına etkisi;

Sosyal gelişimin ana göstergeleri, değişimlerinin dinamikleri ve değerlendirme nesnesinin pazardaki konumu üzerindeki etkisi;

Gayrimenkul piyasasının temel özellikleri;

Değerleme konusunun piyasadaki mevcut ve gelecekteki konumunu gerekçelendirerek, en muhtemel tipik alıcıyı ve onun yatırım motivasyonunu belirleyerek bu bölüme ilişkin sonuçlar.

Örnek olarak, değerlendirme nesnesinin konumunu gösteren bir bölge haritası sağlanmaktadır.

Değerlendirme nesnesinin konumunun analizi

Belirli konum özelliklerine göre maliyeti önemli ölçüde etkileyen olumlu ve olumsuz faktörler belirlenir:

Çevredeki arazi kullanım türünün niteliği;

Ulaşım erişilebilirliği;

Mühendislik ağları ve yardımcı programları;

Sosyal altyapı;

Ekonomik konum;

Bölgenin ekolojik durumu;

Sosyal itibar;

Suç durumu.

Örnek olarak, değerlendirme nesnesinin konumunu gösteren bir alan haritası sağlanmaktadır.

Değerleme nesnesinin açıklaması

Arazinin, binaların ve yapıların ayrıntılı bir açıklaması verilmektedir. Tesis için alan planlama ve tasarım çözümleri, mühendislik desteği ayrıntılı olarak anlatılmıştır. Planlar, kartogramlar ve fotoğraf malzemeleri örnek olarak verilmiştir.

Raporun eki, hatalı beyanlara sahip bir nesnenin teknik incelemesini içermektedir.

En İyi ve En İyi Kullanım Analizi

Görev tanımının bileşimine bağlı olarak, bir arsanın boş ve/veya mevcut iyileştirmelerle birlikte en iyi ve en etkili kullanımının analizi gerçekleştirilir.

“Maliyet yöntemi kullanılarak maliyetin belirlenmesi”,

“Piyasa yöntemiyle değer tespiti”,

“Gelir yöntemiyle değer tespiti”

Değerlendirme sonuçlarının koordinasyonu

Yapılan analiz ve yapılan hesaplamalara dayanarak ve elde edilen tüm sonuçlar dikkate alınarak, değerleme uzmanının değerlendirilen mülkün piyasa değeri ile ilgili görüşü oluşturulur.

Değerleme Sertifikası

Raporun bu bölümünde değerleme uzmanı:

İşin gerçekleştirildiği mesleki standartlar hakkında bilgi verir;

Değerlendirme sırasında mesleki etik standartlarına uygunluğu teyit eder;

Çalışmayı yaparken durumunu yani iç, dış veya bağımsız değerlendirici olup olmadığını beyan eder;

Değerlendirme sonucunda elde edilen değeri, değerlendirme tarihini belirterek sağlar;

İmzasını ve mührünü koyar.

Kullanılmış literatür listesi

Değerlendirmede kullanılan normatif, teknik, özel literatür ve basılı kaynakların bir listesi verilmektedir.

Değerleme uzmanı hakkında genel bilgiler

Mesleki olanlar da dahil olmak üzere eğitim kurumları, mezuniyet tarihleri, aldıkları uzmanlık ve niteliklerin adları, akademik derece ve unvanlar, mesleki topluluklara üyelik ve yeterlilikler, yapılan değerlendirme çalışmalarının listesi ve müşterinin profesyonellik hakkında fikir edinmesini sağlayacak diğer bilgiler Değerlemeyi yapanın deneyimi ve deneyimi belirtilir.

Uygulamalar

Uygulama şunları içerir:

Bilgi kaynaklarını gösteren analog nesneler hakkında bilgi;

Kaynakları belirterek, işi gerçekleştirmek için kullanılan hesaplamalar ve bilgiler;

Değerlendirme nesnesini gösteren grafik ve fotografik materyaller.

Bir mülkün değerlemesi, bir mülkün değeri veya değerin belirlenmesi süreci hakkında metodolojik temelli bir uzman görüşüdür.

Değerlendirme sonuçlarının koordinasyonu 3 farklı yaklaşım kullanılarak gerçekleştirilir: karşılaştırmalı, maliyetli ve karlı.

Gayrimenkul değerlemesinde karşılaştırmalı yaklaşım, piyasada benzer mülklerle yapılan son işlemlere ilişkin bilgilere ve değerlemesi yapılan mülkün benzerleriyle karşılaştırılmasına dayanmaktadır.

Karşılaştırmalı yaklaşımın avantajları şunlardır:

en basit yaklaşım;

istatistiksel olarak geçerli;

ayarlama yöntemlerini önerir;

Diğer değerlendirme yaklaşımları için veri sağlar.

Karşılaştırmalı yaklaşımın dezavantajları şunlardır:

aktif bir pazar gerektirir;

karşılaştırmalı veriler her zaman mevcut olmayabilir;

büyük bir kısmı sonuçların güvenilirliğini etkileyen değişiklikler gerektirir;

geçmiş olaylara dayanarak geleceğe yönelik beklentileri dikkate almaz.

Maliyet yaklaşımı, bir mülkün değerini, bir mülkün aşınma ve yıpranmasını dikkate alarak onarmak veya değiştirmek için gerekli maliyetlerin belirlenmesine dayalı olarak değerlendirmek için kullanılan bir dizi yöntemdir. Maliyet yaklaşımı, makul bir alıcının bir mülk için, değerlemesi yapılan mülkle aynı faydaya sahip bir mülkün inşa edilmesinin maliyetinden daha fazlasını ödemeyeceğini varsayan ikame ilkesine dayanmaktadır.

Maliyet yaklaşımının avantajları:

Yeni nesneleri değerlendirirken maliyet yaklaşımı en güvenilir yöntemdir.

Bu yaklaşım aşağıdaki durumlarda uygundur veya yalnızca mümkündür:

yeni inşaat maliyetinin teknik ve ekonomik analizi;

mevcut tesisin güncellenmesi ihtiyacının gerekçesi;

özel amaçlı binaların değerlendirilmesi;

pazarın “pasif” sektörlerindeki nesneleri değerlendirirken;

arazi kullanım verimliliğinin analizi;

nesne sigortası sorunlarının çözümü;

vergi sorunlarının çözümü;

diğer yöntemlerle elde edilen bir mülkün değerlerini koordine ederken.

Maliyet yaklaşımının dezavantajları:

Maliyetler her zaman piyasa değerine eşit değildir.

Daha doğru bir değerlendirme sonucuna ulaşma çabaları, işçilik maliyetlerindeki hızlı artışı da beraberinde getiriyor.

Değerlendirilen mülkün satın alma maliyetleri ile tam olarak aynı mülkün yeni inşaat maliyetleri arasındaki tutarsızlık, çünkü değerlendirme süreci sırasında birikmiş amortisman inşaat maliyetinden düşülür.

Eski binaların yeniden üretim maliyetinin hesaplanması sorunu.

Eski binaların ve yapıların birikmiş aşınma ve yıpranma miktarını belirlemenin zorluğu.

Arazinin binalardan ayrı değerlendirilmesi.

Rusya'da arazi değerlemesinin sorunlu doğası.

Gayrimenkul değerlemesinde gelir yaklaşımı, gelir amaçlı gayrimenkulün tipik alıcısının motivasyonunu yansıtır: gerekli özelliklere sahip beklenen gelecekteki gelir. Yatırımın büyüklüğü ile yatırım nesnesinin ticari kullanımından elde edilen faydalar arasında doğrudan bir ilişki olduğu göz önüne alındığında, gayrimenkulün değeri, ürettiği geliri elde etme haklarının değeri olarak tanımlanmaktadır.

Gayrimenkul değerlemesinde gelir yaklaşımının piyasa ve maliyet yaklaşımına göre en büyük avantajı, yatırımcının gayrimenkulün bir gelir kaynağı olduğu fikrini daha iyi yansıtmasıdır; Gayrimenkulün bu kalitesi ana fiyatlandırma unsuru olarak dikkate alınır. Değerlemede gelir yaklaşımı piyasa ve maliyet yöntemleriyle yakından ilgilidir.

Gayrimenkulün ağırlıklı ortalama değeri (V), piyasa değeri olarak alınır.

Sırasıyla maliyet, karşılaştırmalı ve gelir yaklaşımıyla elde edilen bir mülkün değer tahminlerine ilişkin önem katsayıları; - maliyet yaklaşımı kullanılarak değerlendirilen mülkün toplam maliyeti, bin ruble - karşılaştırmalı yaklaşım kullanılarak değerlendirilen mülkün toplam maliyeti, bin; ruble; - gelir yaklaşımına göre gayrimenkulün toplam maliyeti, bin ruble.

Bu katsayılar şuna eşit olmalıdır:

Dolayısıyla (V) özelliğinin ağırlıklı ortalama değeri:

V = (203232,4 * 0,2) + (61149,06 * 0,3) + (103654,05 * 0,5) = 79892,21, bin ruble.

ÇÖZÜM

Hizmet pazarındaki teklif
arz piyasası Konut meselesi belki de her zaman alakalı olmuştur ve olmaya devam etmektedir, ancak sıradan konut meselesinin aksine, yabancı bir şehirde geçici barınma meselesi biraz...

Açık Anonim Şirket Binası
Bir iş planı, gelecekteki bir iş girişiminin ana yönlerini içeren bir belgedir. Bir girişimcinin karşılaşabileceği sorunları analiz eder ve çözüm yollarını belirler...

Hidrolik kırma işinin ekonomik hesaplanması
Hidrolik kırılma, dip deliği bölgesini etkilemenin en yaygın yöntemidir. Bu işlemin özü, sıvının basınç altında geçirgen bir formasyona enjekte edilmesidir...