Farklı değerlendirme yöntemlerinin sonuçlarının uyumlaştırılması. Maliyet değerlendirmesi sonuçlarını koordine etme yöntemleri

BÖLÜMÜN AMACI VE HEDEFLERİ:

• gelir, maliyet ve karşılaştırmalı yaklaşımlarla elde edilen gayrimenkul değerinin değerlendirilmesi sonuçlarının uyumlaştırılması ihtiyacını haklı çıkarmak;
• farklı yaklaşım ve yöntemlerle elde edilen gayrimenkullerin değerinin değerlendirilmesi sonuçlarındaki farklılıkların nedenlerini analiz etmek;
• önceden hesaplanmış maliyet sonuçlarının mutabakatına yönelik yöntemlerin içeriğini dikkate alın.

MALİYET GÖSTERGELERİNİN ANLAŞILMASINA İLİŞKİN PROSEDÜR KRİTERLERİ

Değerlendirmenin son aşaması, çeşitli yöntemlerle elde edilen sonuçların kullanılan yaklaşımlar çerçevesinde uyumlaştırılmasıdır. Bu onayın amacı nihai toplam maliyeti elde etmektir. Değerlendirilen mülkün toplam değeri Değerleme görevinde kayıtlı bir nesne ile potansiyel bir işlemin parasal eşdeğeri hakkında nitelikli, profesyonel bir değerleme uzmanının uzman, tarafsız ve gerekçeli yargısını temsil eder.

Bir değerleme raporu, toplam değeri tek bir sayı, bir değer aralığı veya her ikisi olarak sunabilir. Raporlama gereklilikleri uyarınca değer, değerlendirmenin puan değerini temsil eden tek bir ruble tutarı şeklinde verilir. Bu, değerleme uzmanı tarafından mülkün değerinin hesaplanması için en iyi seçenektir. Nihai mülk değerinin puan değeri genellikle belirli bir değerlendirme göreviyle ilişkili gerekli doğruluk derecesini yansıtacak şekilde yuvarlanır.

Nihai maliyet, farklı yaklaşımlarla elde edilen sonuçlarla belirlenen olası maliyet değerleri aralığıyla ifade edilebilir. Maliyet aralığı, maliyetin bu aralıkta bir yerde olduğunu gösterir. Çok geniş bir aralık müşteriye hiçbir fayda sağlamaz; çok dar ise doğruluk ihtimalinin düşük olduğu anlamına gelebilir. Aynı zamanda, nihai maliyet çeşitli yaklaşımlarla belirlenen sınırın dışında olduğundan ancak nesnenin piyasa değerini yansıttığından, maliyete ilişkin nihai görüşün mutlaka elde edilen aralıkta olması gerekmez. Maliyet aralığı hakkında bilgi sahibi olan müşteri, hedeflerine karşılık gelen değeri objektif maliyet olarak kabul eder.

Değer aralığına ek olarak olasılık aralığının da ifade edilmesi mümkündür. Olasılık aralığı, her bir yaklaşım için kanıtlara dayanarak, elde edilen değer sonuçlarına göre sonucun ne kadar kötümser ve iyimser olacağına dair bir değerleme uzmanının göstergesini sağlar.

Bir mülkün değerlemesi tek bir yaklaşımla sınırlı değildir ve farklı yaklaşımlar kural olarak birbirinden önemli ölçüde farklı değerler verir. Elde edilen sonuçlardaki bu tutarsızlık hem objektif hem de subjektif nedenlerin bir sonucudur.

Nesnel nedenlerle Ortaya çıkan maliyet değerlerinde farklılığa neden olan unsurlar şunlardır:

• ? kullanılan bilgilerin bileşimi;
• ? hesaplamalarda ve gerekçelerde kullanılan verileri üreten ekonomik ortam;
• ? gelir yöntemleri araçları, karşılaştırmalı ve maliyet yaklaşımları;
• ? farklı yaklaşımların altında yatan değerlendirme ilkeleri;
• ? kanıt temeli ve gerekçelendirme mantığı vb.

Sübjektif nedenlere Elde edilen maliyet sonuçlarındaki önemli farklılıklar aşağıdakilere bağlanabilir:

• ? kullanılan bilginin kalitesi;
• ? değerleme uzmanının profesyonelliği;
• ? gelir, karşılaştırma ve maliyet yaklaşımlarının yöntemlerinde yer alan sonuç ve gerekçelerdeki çelişkiler;
• ? belirli bir ekonomik bölgede gayrimenkul nesnelerinin belirli bir amaç için değerlendirilmesine yönelik bilgi desteği düzeyi;
• ? aritmetik hatalar vb.

Değerleme uzmanı, müşterinin genellikle sonuçlardaki tutarsızlığın nedenlerine ve mutabakat sürecinin gerekçesine ilişkin bir açıklama talep ettiğini dikkate almalıdır. Dolayısıyla maliyetin nihai değeri hem matematiksel hesaplamaları hem de bunların gerekçelerini temsil eder. Değerleme uzmanı, kullanılan veri setinin tüm piyasa katılımcılarının bakış açısından değerlendirmeyi gerçekleştirmek için yeterli olduğunu kanıtlamalıdır. Çeşitli aşamalarda kullanılan bilgiler ve alınan değerlendirme kararları, yeterli uygulamayı ve gerekli korelasyona uygunluğu gerektirir. Bunlar çözülmekte olan soruna uygun olarak tutarlı bir şekilde uygulanmalı ve analitik değerlendirme araçları belirli göreve mümkün olduğunca uygun hale getirilmelidir.

Nihai değerin hesaplanmasından önce değerleme prosedürünün kapsamlı kontrolü yapılmalıdır. Değerleme uzmanı, kullanılan bilgilerin, uygulanan analitik yöntemlerin, varsayımların ve gerekçelerin, mülkün değerine ilişkin yeterli ve karşılaştırılabilir sonuçların elde edilmesine izin vermesini sağlamalıdır. Gelir, maliyet ve karşılaştırmalı yaklaşımlar kullanılarak değerlendirme sürecine yönelik bilgi desteğinin özgünlük, uygunluk ve yeterlilik açısından kontrol edilmesi gerekmektedir. Kullanılan analiz teknikleri değerlendirmenin amacına, belirlenen maliyet türüne, maliyet hesaplama yöntemine ve aşamasına uygun olmalıdır.

Değerleme uzmanı, tutarsızlıkları ortadan kaldırmak için çeşitli değerleme yaklaşımlarında değerleme kararları ve hesaplamaların dayandığı analitik sonuçlardaki tutarsızlıkları tespit etmeli ve analiz etmelidir. Örneğin, maliyet yaklaşımında fiziksel yıpranma belirlenirken dikkate alınan binanın kalan ömrü, kapitalizasyon oranını belirlemek için sermayenin getiri oranının hesaplandığı yatırımın geri dönüş dönemine karşılık geliyor mu? gelir yaklaşımında.

Gayrimenkul değerleme sürecinde, değerlemesi yapılan mülkün değerini etkileyen çok sayıda faktör analiz edilir. Gayrimenkul yaşam döngüsü faktörünü ve mülkün değerleme tarihinde bulunduğu aşamayı ele alalım. Bir nesnenin toplam hizmet ömrü genellikle fiziksel varlığının süresine göre belirlenir; Tesisin işletmeye alınmasından yıkımına kadar. Bir yatırımcı için ekonomik ömür önemlidir, çünkü bu süre zarfında mülkün işletilmesi sahibine kâr getirir ve onarım gibi ek iyileştirme maliyetlerine mülkün değerinde bir artış eşlik eder. mülk. Değerleme uzmanı, toplam hizmet ömrünü iki döneme ayırır: kronolojik yaş veya giriş tarihinden değerlendirme tarihine kadar geçen süre ve kalan hizmet ömrü - mülkün değerlendirme tarihinden sonraki çalışma süresi. Kalan hizmet ömrünün uzunluğu, gelir, maliyet ve karşılaştırmalı yaklaşımlarda dikkate alınan önemli bir fiyatlandırma unsurudur.

Gayrimenkulün toplam ve kalan faydalı ömrünün objektif olarak değerlendirilmesi, en az gelişmiş değerleme yöntemlerinden biridir. Kalan faydalı ömür değerlendirmesinin sonuçları, ekonomik analiz sırasında gayrimenkul için kira sözleşmeleri yapılması, teminat karşılığında banka kredisi verilmesi, varlıkların satılması veya tasfiye edilmesi sorunlarının çözülmesi, yatırım projelerinin uygulanması vb. konularda kararlar almak için kullanılır.

Hizmet ömrü analizi - bu, bu varlıkların toplam ve tipik hizmet ömrü, kronolojik ve efektif yaş oranı, değerlendirilen varlıkların kalan faydalı ömrü gibi hizmet ömrü özelliklerinin belirlenmesidir. Bunu yapmak için, yeni gayrimenkul yaratma, mevcut gayrimenkule sermaye yatırımı yapma, nesneleri yeniden inşa etmek için inşaat çalışmaları yapma ve daha sonra elden çıkarma koşullarını incelemek gerekir.

Bir yatırım varlığı olarak gayrimenkul, yaşam döngüsünün değeri üzerindeki etkisi açısından kendine has özelliklere sahiptir. Iş değeri, kural olarak işletmenin sınırsız varlığı ve nakit akışı yaratılması varsayımına dayanır. Bu ifade, gelirin yeniden yatırımı yalnızca mevcut kapasitelerin desteklenmesini değil aynı zamanda işin dinamik gelişimini de sağlayacağından, söz konusu işletmenin sonsuza kadar var olacağı gerçeğine dayanmaktadır. Maddi olmayan varlıkların değerlemesi belirli bir maddi olmayan duran varlığın kural olarak, örneğin sahibi ile kullanıcı arasındaki ilişki ve bilimsel başarıların gelişimi ile sınırlı olan bir artık faydalı ömre sahip olması nedeniyle sınırlı bir nakit akışı yaratma dönemine dayanmaktadır.

Gayrimenkul, bir yandan diğer varlıklarla benzerlikleriyle karakterize edilir - sınırlı bir kalan ömür; diğer yandan, gayrimenkul yeniden inşa edilebilir, bu da faydalı ömrünü uzatır. Tesislerin yenilenmesi, sermaye maliyetlerini aşan yeni bir gelir akışı sağlar. Gelirin net bugünkü değerinin pozitif değeri, sahibinin sermayesindeki artışı ve mülk üzerindeki inşaat işlerinin ekonomik fizibilitesini gösterir.

Gayrimenkulün kalan faydalı ömrünün tahmini, varlık değerlemesinde her üç yaklaşımın da ayrılmaz bir unsurudur. Değerlemenin yatırım bileşeni, yalnızca gelecekteki gelir miktarının hesaplanmasını değil aynı zamanda mülkün bu gelirleri üreteceği sürenin değerlendirmesini de içeren, gayrimenkulden elde edilecek gelecekteki gelirin analizine dayanmaktadır. Dolayısıyla bir mülkün değeri onun potansiyel hizmet ömrüne bağlıdır.

Maliyet tahminine yönelik klasik yaklaşımlar, kalan faydalı ömrün hesaplanmasını gerektirir. Yöntemlerde maliyet yaklaşımı Kalan ömür analizi, aşınma miktarının tahmin edilmesine yardımcı olur. Kural olarak, değerleme sırasında değerlemesi yapılan mülkün, hem mülkün fiili durumunu hem de satışa uygunluğunu yansıtan, varlığın etkin hizmet ömrüne indirgenen belirli bir kronolojik hizmet ömrü vardır. Bir mülk, değerleme tarihi itibarıyla potansiyel değerinin bir kısmını kaybetmiş olduğundan, bu değerin payı genellikle varlığın etkin ömrünün toplam ömrüne oranıyla ölçülür. Amortisman yüzdesi, binaların ve yapıların tam yenileme maliyetine düzeltme olarak kullanılır. Aşınma yüzdesinin eklenmesi (bir eksi etkili ömrün toplam ömre oranı) kalan ömür oranını yansıtır. Binanın toplam yenileme maliyeti ile çarpılan kalan yaşam faktörü, maliyetin en önemli bileşenlerinden birini temsil eder. Beklenen kalan hizmet ömrünün tahmini, maliyet yaklaşımı kullanılarak yapılan gayrimenkul değerleme sonucunu etkiler.

Gayrimenkul varlıklarının kalan hizmet ömrünün objektif olarak değerlendirilmesi karşılaştırmalı yaklaşım Analog nesnelerin seçilmesi, değerlendirilen nesneyle karşılaştırılabilirlik derecesinin analiz edilmesi, hesaplama ve ayarlamaların yapılması için gereklidir. Değerlendirilen nesnenin ve analoglarının kalan hizmet ömrünün karşılaştırılamaması, hem karşılaştırmalı yaklaşımın hem de belirli bir analog nesnenin reddedilmesinin kabul edilmesi veya reddedilmesi için bir gerekçe olmalıdır.

Gelir yaklaşımında Genel hizmet ömrünün analizi ve kalan faydalı ömrün tahmini, değerleme gerekçelerinin gerekli unsurlarıdır. Hem gayrimenkulün bir bütün olarak değerlendirilmesi hem de indirgenmiş nakit akışı yönteminde geri dönüş maliyetinin hesaplanması amacıyla kullanılan gelir indirgeme yöntemi, kapitalizasyon oranının belirlenmesini gerektirmektedir. Yatırımcının getiri oranıyla birlikte kapitalizasyon oranının bileşenlerinden biri de sermayenin getiri oranıdır. Mevcut yöntemleri (Ring, Inwood, Hoskold) kullanarak sermaye getirisi oranının hesaplanması, nesnenin ilk yatırımın geri dönüşünü sağlayacak gelir üreteceği sürenin değerlendirilmesini gerektirir. Bu sürenin süresini doğrulamak veya bir dizi gelir akışını tahmin etmek için kalan faydalı ömrün hesaplanması gerekir.

Gayrimenkulün amortismanının nedenleri genellikle aşağıdakilere ayrılır:

• ? fiziksel (işletme, kazalar, doğal etkiler, afetler);
• ? işlevsel (piyasa gereksinimlerine uyulmaması, diğer üretim parametrelerine uyulmaması, eskime);
• ? üretim (yönetim ve muhasebe politikalarındaki değişiklikler);
• ? ekonomik (talepteki değişiklikler, faiz oranları, finansman koşulları).

Dolayısıyla bir mülkün kalan ömrü, toplam hizmet ömrü ve varlığın değerleme tarihindeki amortisman yüzdesi gibi parametrelerle ilişkilidir. Kalan hizmet ömrünü, bina kuralları ve düzenlemeleri (SNiP) tarafından belirlenen tipik hizmet ömrü ile kronolojik yaş arasındaki fark olarak hesaplamak, gayrimenkulün kalan hizmet ömrünün değerlendirilmesi için objektif bilgi sağlayamayabilir, çünkü sınırlayan bir dizi ek kısıtlama vardır. ve takvim tarihlerine göre hesaplanan dönemi değiştirin.

Kalan hizmet ömrünü sınırlayan en yaygın faktörlere bakalım.

Yasal faktörler yasa, yönetmelik veya idari emir nedeniyle sınırlı hizmet ömrü.

Sözleşme faktörleri sözleşmenin süresini, kullanım koşullarını vb. belirleyen kira sözleşmesinin şartlarına göre hizmet ömrünü etkiler.

Adli faktörler Hizmet süresini bir yargıcın veya benzeri bir makamın (örneğin bir hakem veya mahkeme üyesi) emri veya kararıyla sınırlamak. Bir karar belirli korumalar sağlayabilir veya belirli eylemlerin (mülkün devredilmesi veya bir dizi ödeme yapılması gibi) yapılmasını gerektirebilir.

Fiziksel faktörler Hizmet ömrü, yapıdaki aşınma ve yıpranma miktarına göre belirlenir. Özellikler zamanla veya fiziksel kullanım nedeniyle yıpranır.

Teknolojik faktörler benzer amaçlı nesnelerin teknolojik özelliklerindeki değişikliklerin etkisi altında hizmet ömrünü değiştirmek. Mülkiyet işlevlerini yerine getirmeye devam edebilir ancak daha iyi özelliklere sahip rakip mülklerin ortaya çıkması, mülkün karlılığını ve ekonomik ömrünü etkileyebilir. Kullanıcı mülkü kullanmayı bırakır ve teknolojik olarak daha gelişmiş bir varlığa geçiş yapar.

Fonksiyonel faktörler Hizmet ömrünü, varlığın amaçlanan işlevi yerine getirmeye devam etme yeteneğine bağlı hale getirmek. Bir mülk artık işlevini yerine getiremez hale geldiğinde işlevsel ömrünün sonuna ulaşmış demektir.

Ekonomik güçler Taşınmazın ömrünü, sahibine veya kullanıcısına adil bir gelir oranı üretme yeteneği ile sınırlandırmak. Bir varlık artık ekonomik gelir getiremiyorsa ekonomik ömrünün sonuna gelmiş demektir.

Tesis türü ve kısıtlamalar, kalan hizmet ömrünün nasıl analiz edilip tahmin edileceğini belirler.

Kesin analizİnşaat tarihi ve fiili yaş bilgilerine dayanarak kalan hizmet ömrünü tahmin etmenin oldukça kolay olduğu gayrimenkuller için kullanılır. Ancak analist, kalan süreyi sınırlayan dış nedenlerin varlığını dikkate almalıdır; örneğin, bir arsanın kira süresinin sona ermesi, benzer amaç, sınıf vb. nesnelere olan talebin azalması.

Bir varlığın kalan ömrünü fiziksel kısıtlamalar kullanarak tahmin etmek, bina restorasyonunda profesyonel mühendislik bilgisi ve deneyimi gerektirir.

Niteliksel analiz Yaşam döngüsü, kalan ömrü tahmin etmek için en yaygın kullanılan yöntemlerden biridir ve gelecekteki pazar koşullarının ve mevcut çevrenin niceliksel özelliklerinin dikkate alınmasını içerir. Bu analiz, nesnenin mevcut durumunun mantıksal bir değerlendirmesini ve nesnede meydana gelebilecek ve sonuçta karlılığında bir değişikliğe yol açabilecek değişikliklerin tahminini temsil eder.

Kantitatif Analiz fiziksel, fonksiyonel ve dış aşınma ve yıpranma sürecinde gayrimenkulün değerindeki değişikliklere ilişkin bir veri tabanının oluşturulmasına dayanmaktadır. Benzer nesnelere ilişkin gerçek bilgilerin kullanılması, hasara ilişkin uzman değerlendirmesinin yapılmasını mümkün kılacak ve gözlemlerin sistematik hale getirilmesi, değerli nesnenin kalan hizmet ömrünün değerlendirilmesinde bunların dikkate alınmasına yönelik modellerin belirlenmesine yardımcı olacaktır.

Şu anda, gayrimenkul varlıklarının kalan hizmet ömrünü belirlemek için Rusya Muhasebe Standartları (RAS) metodolojisi kullanılmaktadır, yani. hesaplamalar sabit varlıkların amortismanını hesaplama yöntemlerine bağlıdır. RAS'ta bir nesnenin standart faydalı ömrü, OKOF kodlarına veya ENAO kodlarına göre belirlenir. Bir binanın kalan ömrünün belirlenmesinde bu yaklaşımın temel dezavantajı, hesaplamaların binanın standart hizmet ömrüne ve kronolojik yaşına göre yapılmasıdır. Bu bilgiler, değerlendirilen mülkün gerçek durumunu, satışa uygunluğunu ve ayrıca mülkte fiilen gerçekleştirilen yeniden inşa, büyük onarımlar vb.'yi dikkate almaz.

Gayrimenkulün kalan ömrünü hesaplamak için, amortismanı hesaplamak amacıyla bir nesnenin faydalı ömrünü belirlemek için Uluslararası Finansal Raporlama Standartları (IFRS) metodolojisini kullanmak daha uygundur. UFRS (UMS 16) uyarınca faydalı ömür aşağıdaki şekilde belirlenir:

• 1) kuruluşun varlığı kullanmayı beklediği süre;
• 2) kuruluşun varlığın kullanımından elde etmeyi beklediği üretim birimi veya benzer birimlerin sayısı.

Değerlemesi yapılan mülkün kalan ömrünün hesaplanması, pazar örneklemesine dayalı karşılaştırmalı bir yaklaşım kullanılarak yapılabilir. Bu durumda, benzer gayrimenkul nesnelerine ilişkin piyasa verileri kullanılır ve işlemlerin üç temel koşulu karşılaması gerekir:

• 1) değerlemesi yapılan nesnenin pazar segmentine ait;
• 2) değerleme tarihine yakın bir tarihte gerçekleşmesi;
• 3) değerlendirilen nesneye benzer bir aşınma seviyesine sahip olmalıdır.

Devredilen mülkiyet hakları, finansman ve işlem koşulları da dahil olmak üzere, tespit edilen farklılıkları hesaba katmak için analogların fiyatında gerekli ayarlamalar yapılmalıdır. Daha sonra benzer binaların kalıntı değeri, her bir karşılaştırılabilir mülkün fiyatı ile arsanın değeri arasındaki fark olarak hesaplanır. Binaların her biri için tam yenileme maliyeti belirlendikten sonra, toplam birikmiş amortisman parasal olarak hesaplanmalı ve her bir nesne için toplam amortisman tutarının tam yenileme maliyeti değerine bölünmesiyle yüzdeye (orana) dönüştürülmelidir. İşlem koşullarının mülkün değerleme tarihine nispeten yakın olması durumunda, daha sonraki hesaplamalar için yüzde göstergeleri kullanılabilir; Değerlendirilen nesnenin satış tarihi, konumu, hizmet kalitesi gibi unsurlar açısından benzerlerinden farklı olması durumunda, binanın tüm hizmet ömrü boyunca genel amortismanını yansıtan ortaya çıkan yüzde oranı, yıllık oran olarak yeniden hesaplanır. Karşılaştırılabilir nesneler için elde edilen yıllık amortisman oranı, değerlendirilen nesnenin kalan ekonomik ömrünü hesaplamak için kullanılabilir.

Örnek 12.1. Koşullu bir örnek kullanarak, gayrimenkulün kalan hizmet ömrünü hesaplamak için bu yöntemin kullanımını ele alalım.

Gösterilen örnekte %13,5 ile %21,1 arasında dar bir amortisman yüzdesi aralığı vardır ve yıllıklandırılmamalıdır. Değerlendirilen binanın toplam hizmet ömrü 80 yıl ve aritmetik ortalama olarak hesaplanan aşınma ve yıpranma oranı %16,7 ise binanın kalan ömrü şu şekilde olacaktır:

80 X (1 -0,167) = 67 (yıl).

Örnek 12.2. Analog nesnelerin farklı kronolojik yaşları varsa, yöntemi kullanmanın özelliklerini ele alalım.

Genel aşınma oranının hesaplanan aralığı %38,8-56,0'dır. Büyük bir genlik, analogların kronolojik yaşlarında belirlenen tutarsızlık için ayarlama yapılmasını gerektirir. Bunu yapmak için toplam aşınma oranı yıllık oran olarak yeniden hesaplanır. Bunun sonucunda yıllık oran değerleri aralığı %3,2 ile %4,4 arasındaki değerlere daralıyor. Değerlendirilen binanın gerçek yaşı 10 yıl ve aritmetik ortalama olarak belirlenen yıllık yıpranma oranı %3,87 ise değerlendirilen binanın toplam yıpranma yüzdesi %38,7 (%3,87 x 10) olacaktır. . Sonuç olarak, standart hizmet ömrüne (80 yıl) sahip bir binanın kalan ömrü:

Toplam aşınma ve yıpranma oranı ve miktarına dayalı olarak kalan ömrü hesaplamak için pazar örnekleme yönteminin kullanılmasının güvenilirliği, ilk bilgilerin yeterliliği ve güvenilirliğinin yanı sıra değerli nesne ve analogların benzerlik derecesine göre belirlenir. . Piyasa örnekleme yöntemini kullanan hesaplamaların objektifliği, büyük ölçüde arsa değerlendirmesinin güvenilirliği ve benzer nesnelerin tam değiştirme maliyeti ile belirlenir.

Değerlendirilen nesne ve analogları inşaat işinin tasarımı ve kalitesi açısından farklılık gösteriyorsa, maliyet farkına tam olarak neyin sebep olduğunu belirlemek zordur. Aşınma ve yıpranmanın derecesi, belirlenen türleri, konumu arasında önemli farklılıklar varsa ve ayrıca analiz edilen işlemlerin farklı finansman koşulları veya motivasyonu varsa, pazar örnekleme yönteminin kullanılması önerilmez. Piyasa örnekleme yönteminin, amortismanı ayrı amortisman türleri için bileşenlere ayırmadan tek bir tutar olarak belirlediği unutulmamalıdır. Ancak bu sınırlamalara ve zorluklara rağmen bu yöntem oldukça makul sonuçlar vermektedir.

Matematiksel hesaplamaların doğruluğu kontrol edilmeli ve doğrulamanın başka bir değerleme uzmanına emanet edilmesi tavsiye edilir. Değerlendirme sürecinin mantığına ve özellikle değerlendirmenin amaçlanan amacının kullanılan yaklaşımlara ve yöntemlere uygunluğuna, eksiksizliğine, güvenilirliğine ve tutarlılığına özellikle dikkat edilmelidir.

Maliyetin nihai değerinin belirlenmesi, çeşitli yaklaşım ve yöntemlerle elde edilen sonuçların analiz edilmesini ve incelenmesini içerir. Elde edilen sonuçlarda %10'dan fazla tutarsızlık, bilinçli bir karar verilmesini gerektirir. Elde edilen değerlendirme sonuçları üzerinde mutabakata varılması aşamasında değerleme uzmanının profesyonelliği, bilgisi ve muhakemesi belirleyici önem taşımaktadır.

Değerlendirici, her bir değer göstergesinin göreceli önemini, uygulanabilirliğini ve geçerliliğini yeterlilik, bilgi kalitesi ve kanıt miktarı gibi kriterlere dayanarak belirler.

Yeterlilik. Bu kriter, her bir yaklaşımın değerlendirme sonuçlarının amaçlanan amacını ne ölçüde karşıladığını gösterir. Yaklaşımın yeterliliği genellikle mülkün türüne ve piyasa faaliyetine göre belirlenir. Örneğin, konut amaçlı gayrimenkullerin değerlemesi, karşılaştırılabilir satış yöntemini kullanarak en objektif sonuçları verir; özel amaçlı mülkler, eski binaların değerlemesinde yararlı olmayabilecek bir maliyet yaklaşımına odaklanır. Uygulamada, değerleme uzmanının bir değil iki sonuca tercih vermesi gerektiği ancak bunların önemlerinin eşit olmadığı bir durum mümkündür.

Bilginin kalitesi. Değerlendirme sonuçlarının güvenilirliği hesaplamalar, ayarlamalar, analitik yargılar ve sonuçlar sırasında kullanılan verilerin hacmine ve güvenilirliğine bağlıdır. Örneğin, gayrimenkulden elde edilen geliri hesaplamak için gerekli olan kira oranlarına ilişkin bilginin yeterliliği veya bir mülkün konumu için bir analogun fiyatının hesaplanması ve düzeltilmesinin geçerliliği veya kaynak olarak hizmet veren verilerin ne kadar güvenilir olduğu. Fonksiyonel ve ekonomik yıpranma miktarının belirlenmesidir. Değerlendirici, farklı yaklaşımlarda kullanılan veri ve hesaplamaların doğruluğuna değişen derecelerde güvenme hakkına sahiptir.

Kanıt miktarı. Konsensüsteki bilgilerin yeterliliği ve kalitesi, belirli bir yaklaşımda yer alan kanıt miktarıyla birlikte değerlendirilir. Gayrimenkulün değerini hesaplarken kanıt, gayrimenkulün bölgesini, amacını ve değerlemesi yapılan mülkün diğer özelliklerini ve benzerlerini dikkate alarak çeşitli karar ve hesaplamalar için piyasa bilgilerinin kullanılmasından oluşur. Mevcut kanıt miktarı ne olursa olsun, değerleme uzmanının eylemleri sayılarla sınırlı değildir, çünkü değerin hesaplanması, değerlendirme görevinde belirtilen değer türüne uygun olmalıdır. Kanıtın önemli bir bileşeni piyasa durumunun istikrarı veya değişkenliğidir, çünkü daha önce tamamlanmış işlemlerin satışlarının karşılaştırılması yoluyla elde edilen kanıtlar, değerlendirme tarihiyle örtüşmeyen bir durumu karakterize edebilir.

Eksiksiz bir değerlendirme süreci üç yaklaşımın kullanılmasını içerir: karşılaştırmalı,
maliyetli ve karlı. Daha önce de belirtildiği gibi, bunların kullanımı zorunludur
neredeyse tüm Değerlendirme Standartlarında. Değerleme uzmanı bu yaklaşımlardan herhangi birini kullanamaz.
ancak bu reddi gerekçelendirmelidir, çünkü çerçeve dahilinde bağımsız olarak karar verme hakkına sahiptir.
Her yaklaşımın kendine özgü değerlendirme yöntemleri vardır.

Farklı yaklaşımlarla (yöntemlerle) elde edilen değerlendirme sonuçlarının aşağıdakileri vermesi oldukça doğaldır:
farklı miktarda maliyet. Bu nedenle, değerlendirmenin son aşamasında koordinasyon görevi
elde edilen sonuçlar ve nihai maliyetin gerekçesi.

Maliyet tahminine yönelik her yaklaşımın kendine özgü avantajları ve dezavantajları vardır ve bu nedenle
Herhangi birine tamamen resmi olarak tercih vermek imkansızdır (Tablo 6.10).

Tablo 6.10

Makinelerin maliyetinin değerlendirilmesine yönelik yaklaşımların avantajları ve dezavantajları ve

Çeşitli yaklaşımların kullanılması, değerlendirme sonuçlarının güvenilirliğini artırır ve
aynı nesnenin farklı konumlardaki maliyeti hakkında: üretici, satıcı, alıcı,
yatırımcı vb. Bu bağlamda, değerlendirme görevleri ve
Maliyeti tahmin etmek aslında fiyatı tahmin etmekle aynı şey olduğundan fiyatlandırma.

Herhangi bir maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılıyorsa, ilgili ekonomik bilgiler kullanılarak
Üretici veya satıcıdan istemsiz olarak alınan kaynakların tüketim oranları ve fiyatları
Maliyet fiyatlandırma sürecini simüle edin ve sonuçta teklifin maliyet fiyatını elde edin.
Bu nedenle, kural olarak, maliyet tahmininin fazla tahmin edildiği ortaya çıkıyor, tabii ki,
Kullanılan kaynak bilgilerinde ciddi hatalar yapıldı.

Karşılaştırmalı yaklaşım yönteminin kullanılması halinde elde edilen sonucun “maliyet ruhu”
çok daha az, ama yine de kalıyor. Bunun nedeni belgelenmiş
Analoglar için onaylanmış fiyat bilgisi vardır ve bu bilgi genellikle fiyattan elde edilir.
markalı kataloglar ve fiyat listeleri, yani aynı tedarik fiyatlarıyla çalışırlar. Sonunda
sonuçların aşırı tahmin edilmesi mümkündür, ancak çok ılımlıdır.

Üç yaklaşım arasında yalnızca karlı yaklaşım, talep fiyatını tahmin etmek için doğrudan bir yol sağlar. Fiyat,
Gelir yaklaşımının herhangi bir yöntemiyle hesaplanan üst sınırı temsil eder
bir alıcının (yatırımcının) sağduyu kullanarak kabul edebileceği fiyat
Mevcut maliyetlerinizi, satın alınan ürüne sahip olmaktan elde edilecek gelecekteki gelirle karşılaştırmak.
Doğal olarak alıcı (yatırımcı) için fiyat ne kadar düşük olursa, diğer her şey eşit olduğunda o kadar karlı olur.
koşullar. Aynı zamanda fiyat ne kadar düşük olursa belirli bir ürün için alım-satım işleminin gerçekleşme olasılığı da o kadar düşük olur.
ürün. Alıcı (yatırımcı) da satıcı gibi işlemle ilgilendiği için,
teklif edilen fiyatta bir miktar artış yapmayı kabul ediyorum. Bu değerlendirmeler şu sonuca varmamızı sağlar:
genel olarak gelir yaklaşımına dayalı değerlendirmenin biraz eksik tahmin edilen bir sonuç verdiği,
Tabii ki, gelecekteki geliri hesaplarken ilk verileri seçerken hatalar yapılmadığı sürece ve
masraflar.

Bu yaklaşımı kullanırken dikkate alınması gereken bir şey daha var. Fiyatını sor
oldukça bireyseldir, aynı ürün için her alıcının kendine ait bir ürünü olabilir -

Ona. Bu, belirli bir yatırım için değerlendirilen yatırım değerinin bireyselliğini açıklar.
proje. Bu nedenle, gelir yaklaşımıyla belirlenen değerin en fazla karşılık gelebilmesi için
Olası talep fiyatının en karakteristik koşulları için bir değerlendirme yapılması gerekir,
değerlendirilen nesnenin tipik uygulaması.

Farklı yaklaşımlarla (yöntemlerle) elde edilen sonuçların ilk algısı şudur:
değer değerlerinin birbirine göre nasıl konumlandırıldığına bağlı olarak. Bir
maliyet değerlerinin “yığın halinde” yer aldığı durum birbirinden pek farklı değildir.
Burada kullanılan bireysel yaklaşımlara ilişkin tercihleri ​​bulmak pek mantıklı değil
(yöntemler). Maliyetin aritmetik ortalama değerini hesaplamakla yetinebilirsiniz.

Diğer bir durum ise iki yaklaşımın (yöntemin) maliyet değerlerinin birbirine yakın olması ve
üçüncü değer ilk ikisinden önemli bir sapma göstermektedir. Anlam olarak yakın
değerler doğal olarak daha fazla güven uyandırır ve "aykırı" ihtiyaçlara benzer bir değer
ek güvenilirlik analizi. Son olarak üçüncü durum ortaya çıkar:
Önemli bir sonuç dağılımı gözlemliyoruz. Bu durumda değerlendirme yapmak gerekli hale gelir.
her sonucun kalitesini ve sonuçları maliyetin nihai değerine indirgeyin
Bu kaliteyi dikkate alarak.

Farklı yaklaşımlarla (yöntemlerle) elde edilen değerlendirme sonuçlarının koordinasyonu daha sık gerçekleştirilir
Toplam Uzman yöntemini kullanmak. Buradaki asıl uzman değerleme uzmanının kendisidir, dolayısıyla
Hesaplamalarda kaba varsayımların nerede yapıldığını öğrendiğinde, ne tür
Bilgiler tamamen güvenilir değildir ve belirli bilgiler için hangi faktörler dikkate alınmamıştır?
sebepler. Değerleme uzmanının kendi çalışmasının sonuçlarına eleştirel bakışı,
Maliyetin ağırlıklı ortalama değeri hesaplanarak güvenilir nihai sonuç elde edilir.

Ağırlıklı ortalama toplam maliyeti elde etmek için öncelikle
Farklı yaklaşımların (yöntemlerin) sonuçlarının karşılaştırılacağı kriterleri oluşturmak ve
tercihleri ​​hakkında sonuçlar çıkarılır. Oldukça geniş bir yöntem seti var
Çeşitli amaçlarla kullanılan ve literatürde açıklanan uzman değerlendirmeleri (ikili karşılaştırmalar,
sıralı karşılaştırmalar, önceliklendirme, analiz -

Hiyerarşiler, tercih modelleme vb. için)1. En basit yönteme odaklanacağız,
bir sıralama prosedürü kullanarak.

Sıralama, farklı yaklaşımlarla (yöntemlerle) elde edilen değerlendirme sonuçlarının düzenlenmesidir.
Kalitenin arttırılması amacıyla. Bunu yapmak için öncelikle kriterleri formüle etmek gerekir.
Farklı yaklaşımlarla elde edilen değerlendirme sonuçlarının karşılaştırılacağı nitelikler
(yöntemler). Üstelik karşılaştırmaya konu olan yaklaşımlar (yöntemler) değil, sonuçlarıdır.
kullanmak. Değerlendirme sonuçlarının kalitesi için yaklaşık olarak beş ana kriteri vurgulayalım:
eşit öneme sahip:

Bu yaklaşım kullanılarak tahmin edilen değerin değerlendirmenin amacına uygunluğu;

Güvenilir kaynaklardan gelen ilk verilerin baskınlığı;

Sezgisel değerlendirmeler ve varsayımlar üzerinde katı resmileştirilmiş prosedürlerin üstünlüğü;

Sonucun, değerlendirme sırasındaki gerçek piyasa değerine yaklaşma derecesi;

Sonuçları onaylamak için farklı kaynaklardan yinelenen bilgilerin kullanılması
hesaplama.

Örnek olarak dikey bir delme makinesinin maliyetinin tahmin edilmesinin sonuçlarını ele alalım,
üç yaklaşım (yöntem) ile elde edilmiştir ve bu sonuçları üçe göre sıralayacağız
yukarıdaki kriterler (Tablo 6.11).

Masada 6.11 bir veya başka bir yaklaşımla elde edilen her sonuç için kriterlere dayalı olarak uzmanlıkla,
standartlaştırılmış rütbelerini atadılar. Hesaplama prosedürü aşağıdaki gibidir: iki sonuç varsa
eşdeğerdirler ve karşılık gelen yerleri kendi aralarında paylaşırlarsa sıraları bunların ortalama değerine eşit olur
yer Örneğin, ilk kritere göre karşılaştırmalı ve gelir yaklaşımlarına ilişkin sonuçlar
eşdeğerdir ve birinci ve ikinci sırayı paylaşırlar, dolayısıyla standartlaştırılmış sıralamaları
(1 + 2)/ 2=1,5'e eşittir. Dördüncü kritere göre, maliyetli ve
gelir yaklaşımlarında kendi aralarında ikinci ve üçüncü sırayı paylaşırlar, standartlaştırılmış sıralamaları
(2 + 3)/ 2 = 2,5'e eşittir. Daha sonra, her biri için toplam standartlaştırılmış sıralamaları hesaplıyoruz:

Tablo 6.11

Farklı yöntemlerle elde edilen maliyet değerlendirme sonuçlarının sıralanması

Yaklaşımlar

Yaklaşmadan önce. Tablonun sağ sütununda. Kontrol amacıyla 6,11 satır satır toplam hesaplandı
hesaplamalarda basamakların toplamına eşit olmaları gerekir, yani 1 + 2 + 3 = 6.

Standart sıralamalar ağırlık katsayılarına çevrilir:

Nerede BEN>! Rjj- tüm kriterler için standart sıralamaların toplamı ve
yaklaşımlar; R, - /'inci yaklaşımla elde edilen sonucun toplam sıralaması.

Örneğimizde karşılaştırmalı, maliyet ve gelir yaklaşımlarının sonuçları şöyleydi:
ağırlık katsayıları 0,41; Sırasıyla 0,31 ve 0,28. Ağırlıklı ortalama toplam
dikey delme makinesinin maliyeti: 32590x0,41 + + 36930 x 0,31 + 26420 x 0,28 = 32208
* 32.210 RUB

Farklı yaklaşımlar (yöntemler) kullanılarak gerçekleştirilen değerlendirme sonuçlarının doğru analizi,
bu sonuçların oldukça objektif bir temelde uyumlaştırılması olasılığı. Sonuçta öyle
Doğruluk, değerlendirmenin kalitesi için ana kriterdir.

Her bir tahmin yaklaşımı için doğruluk analizi, bir güven aralığı elde etmemizi sağlar.
yüksek bir olasılıkla istenen değerin bulunabileceği yer.

Her üç tahmine göre maliyetin nihai değeri açıkçası şu aralıkta olmalıdır:
üçüne karşılık gelen üç güven aralığının tümü için ortak olacak aralık
değerlendirme yaklaşımları. Bu, tamamlanan tahminleri bire indiren aralık yöntemidir
değer veya çok dar bir değer aralığına kadar.

Piyasa değerinin tahmininde aralık yönteminin kullanımını göstereceğiz.
dikey delme makinesi. Ara sonuçların doğruluk analizi göstergeleri,
Farklı yaklaşımlarla elde edilen sonuçlar tabloda özetlenmiştir. 6.12.

Üç güven aralığının karşılaştırması Şekil 1'de gösterilmektedir. 6.3. Şekil 2'deki grafikten. 6.3
dikkate alınan tüm güven aralıklarının 30874'ten 31459'a kadar ortak bir aralığa sahip olduğu görülebilir.
ovmak. Sonuç olarak, maliyetin nihai değeri bu aralığın ortasına karşılık gelir, yani.
yani (30874 + 31459)/ 2 = = 31166 rubleye eşittir. Bu aritmetik ortalamadan biraz daha azdır
maliyet değeri 31.980 ruble'ye eşittir.

Hassas analiz sonuçlarını yorumlamanın bir başka yöntemi de grafiği çizmektir.
kümülatif dağılım eğrisinin basitleştirilmiş şekli (toplam eğrisi yöntemi
dağıtım).

Tablo 6.12

Ara değerlendirme sonuçlarının doğruluk analizi göstergeleri
Farklı yaklaşımlar kullanılarak elde edilen dikey delme makinesinin maliyetleri

Uygun maliyetli yaklaşım

Pirinç. 6.3. Aralık yöntemini kullanarak nihai maliyetin elde edilmesi

Elde edilen güven aralıklarının normal koşullara karşılık geldiği varsayılmaktadır.
dağılımlar, yani genişlikleri “artı veya eksi iki sigma (±2a)” kuralına karşılık gelir. Bu
dağıtım, alt tabanı eşit olan bir yamuk şeklinde basitleştirilebilir
güven aralığının genişliği yani “dört sigma” ve üst tabanı ise “2/3 sigma”,
veya 1/6 güven aralığı. Yamuğun alanını eşit alalım -

Noah %100'dür, bu durumda yüksekliği 42,86/a veya 171,43/CI olur; burada CI güven genişliğidir
aralık.

Yukarıdaki ilişkilere dayanarak, her güven aralığı için bir yamuk oluşturulur,
yaklaşık olarak normal dağılım çizgisini tanımlar.

Nihai değer tahmini, temsil eden kümülatif bir numunenin sonucu olarak kabul edilir.
dağılımı birbirine yakın olan, her yaklaşımla elde edilen üç örneğin karışımıdır.
normal. Toplam numunenin dağılımı grafiksel olarak kesikli bir çizgi olarak çizilebilir
koordinatları üç yamuğun koordinatlarının toplamına eşit olan bir çizgi. Böylece elde ederiz
maliyet hesaplamalarının sonuçlarını birleştiren dağıtım eğrisinin yaklaşık temsili
üç yaklaşım (yöntem).

Maliyetin nihai değeri, kesikli çizginin modu (yani tepe noktası) kullanılarak bulunabilir.

Maliyet tahmini için kümülatif dağılım eğrisi yönteminin uygulanması
dikey delme makinesi Şekil 2'de gösterilmektedir. 6.4.

Şekil 2'deki toplam dağılım eğrisi göz önüne alındığında. Şekil 6.4'ten iki sonuca varabiliriz.

İlk olarak, kesik çizginin tepesi makinenin maliyetine karşılık geliyor, yaklaşık 33.400 ruble. Bu
değer, sonuçların entegre edilmesiyle değerlendirilen değerin nihai değeri olarak alınabilir
değerlendirmeler üç yaklaşımla yapılır.

İkinci olarak, üç dağılımın karışımı kesinlikle tek modlu değildir, çünkü gözlemlemiyoruz.
bir, ancak iki köşe veya mod. Daha az belirgin olan başka bir tepe noktası, aşağıdaki dağılım tarafından yaratılır:
Değerleme sonuçlarının karlı olduğuna inanmaya neden olan gelir yaklaşımını kullanan değerleme
yaklaşımın elde edilen sonuçlara göre istatistiksel olarak homojen olmadığı
karşılaştırmalı ve maliyet yaklaşımları.

Bu örnekte değerlendirmeyi özetlerken gelir yaklaşımının ağırlığı en az olanıdır,
ve nihai değer esas olarak karşılaştırmalı ve
Yöntemle elde edilen nihai maliyete ilişkin tahminlerin kanıtladığı üzere maliyetli yaklaşımlar
uzman sıralaması (32.210 RUB) ve toplam dağıtım eğrisi yöntemi (33.400 RUB).

Değerleme uzmanı, işletmeyi çeşitli yaklaşımların çeşitli yöntemlerini kullanarak değerlendirdikten sonra, ortaya çıkan değerleri karşılaştırmalıdır. Mükemmel bir piyasada, her üç yaklaşımın da aynı miktarda değere yol açması gerekir. Uygulamada, farklı yaklaşımlarla elde edilen değerler genellikle önemli ölçüde farklılık gösterir. Örneğin, önemli miktarda sabit varlığa ve diğer maddi varlığa sahip olan ancak düşük kârlı ürünler üreten büyük bir işletmeyi düşünün. Maliyet yaklaşımıyla elde edilen değer, gelir yaklaşımıyla elde edilen değerin birkaç katı olabilir. Sonuç olarak değerleme uzmanı, işin nihai değerini belirlemek için değerleri uzlaştırmakla yükümlüdür.

Toplam tutar- bu, değerleme için çeşitli yaklaşımlar kullanılarak hesaplanan değerleme nesnesinin değeri ve değerleme uzmanı tarafından gerekçelendirilen çeşitli değerleme yaklaşımlarının uygulanması çerçevesinde elde edilen sonuçların mutabakatıdır. Değerlendirme sonuçlarının koordinasyonu, değerlendirme sürecinin zorunlu bir prosedürüdür ve değerlendirme raporunun zorunlu bir parçasıdır. FSO-3 “Değerlendirme raporu için gereklilikler”de belirtildiği gibi, değerlendirme sonuçlarının ve çeşitli yaklaşımlar için gerçekleştirilen hesaplamalara dayanarak elde edilen sonuçların mutabakatına yönelik prosedürün bir tanımını içermelidir. Maliyetin nihai değerinin belirlenmesi veya yaklaşımlardan birinin sonucunun maliyetin nihai değeri olarak tanınması amacıyla her bir yaklaşım çerçevesinde. Raporun bu bölümünde değerleme uzmanı, çeşitli yöntemlerle belirlenen değerdeki farklılıkların özünü anlatı biçiminde açıklar, işin nihai değerinin uzlaştırılmasına yönelik yöntem seçimini gerekçelendirir ve bir genelleme yapar.

Anlaşmaya varırken, her yaklaşımın belirli bir durumda önemini ve işlevselliğini dikkate almak gerekir. Kural olarak, bir işletmeyi değerlendirirken yaklaşımlardan biri temel kabul edilir, diğer ikisi ise elde edilen sonuçları ayarlamak için gereklidir. İşletmenin kendine özgü özelliklerinden veya bilgi eksikliğinden dolayı bazı yaklaşımların pratikte uygulanamaması söz konusudur.

Maliyetin nihai değeri hiçbir zaman matematiksel ortalamanın sonucu değildir; tüm tahmini maliyetlerin değerleri toplanıp daha sonra bu toplamın kullanılan yaklaşım sayısına bölünmesiyle bulunmaz. Bu, her yaklaşımın son derece nadir görülen güvenilir bir sonuç ürettiğini varsayar. Nihai maliyeti belirlemek için, ağırlıklı ortalama ortalama yöntemiyle en iyi şekilde resmileştirilen değerleme uzmanının profesyonel görüşü kullanılır.

Genel olarak bu yöntem kullanılarak nihai maliyet aşağıdaki formülle belirlenir:

C it = K d C d + K c C c + K z Cz,

C İşin toplam maliyeti,

C d, C c, C z – sırasıyla gelir, karşılaştırmalı ve maliyet yaklaşımları kullanılarak belirlenen değerler,

K d, K s, K z – sırasıyla gelir, karşılaştırmalı ve maliyet yaklaşımları için seçilen ağırlıklandırma katsayıları. Bu ağırlıkların toplamının bir yani %100 olması gerektiği unutulmamalıdır. Çoğu değerlendirici, hesaplanan ağırlıklandırma faktörlerini en yakın %10'a yuvarlar.

Her bir değerlendirme yaklaşımının ağırlık katsayılarını belirlemek için aşağıdaki faktörleri dikkate alarak nicel ve nitel analiz yapmak gerekir:

Değerlendirmenin amacı ve sonuçlarının göreve özgü kullanımı;

Belirlenen değerin türü (örneğin, piyasa veya yatırım değeri);

Değerlendirilen sahiplik payının niteliği (örneğin, azınlık hissesi değerlendiriliyorsa maliyet yaklaşımına daha az ağırlık verilir);

Her yönteme göre hesaplamaların temelini oluşturan bilgilerin kalitesi ve yeterliliği;

İşletmenin özellikleri ve varlıkları;

Söz konusu hisse blokunun kontrol derecesi ve likidite derecesi.

Değerlendirici, tüm bu faktörleri göz önünde bulundurarak her bir yaklaşım için ağırlıklandırma faktörlerini belirlemek amacıyla çeşitli yöntemler kullanır. Bu yöntemler şunları içerir:

Matematiksel veya subjektif tartım yöntemi;

Uzman nitelik yöntemi;

Hiyerarşi analizi yöntemi;

Olasılık yöntemi.

Tüm bu yöntemlerin aynı hedefe ulaştığı unutulmamalıdır: değerleme uzmanının, onay prosedüründe belirli bir yaklaşımın uygulanabilirlik derecesi hakkındaki profesyonel görüşünü resmileştirmek.

En basit ve en sık kullanılanı, ağırlık katsayılarının değerleme uzmanı tarafından mesleki yargıya dayalı olarak sezgisel olarak atandığı matematiksel veya öznel tartım yöntemidir. Uzman nitelikleri yöntemi (uzman değerlendirmeleri), daha resmileştirilmiş bir eylem dizisi (bir dizi değerlendirme kriterinin seçimi, her kriter için uzmanlar tarafından değerlendirme, sonuçların genelleştirilmesi) kullanılarak aynı öznel yargının formüle edilmesini içerir. Hiyerarşi analizi yöntemi, profesyonel bir görüşün formüle edilmesini matematiksel bir prosedüre dönüştürür. Aynı zamanda koordinasyon sorunu çeşitli düzeylerden oluşan hiyerarşik bir yapı içerisinde yapılandırılmıştır: hedefler, kriterler ve alternatifler; her seviyedeki elemanların ikili karşılaştırması yapılır, elemanların önem katsayıları hesaplanır ve her alternatifin ağırlığının nihai değeri hesaplanır. Olasılıksal yöntem, yaklaşımların her biri için çözümlerin uygulanmasına ilişkin olasılık değerlerinin ve modellerinin kullanılmasını içerir.

Yöntemlerin her biri doğası gereği buluşsaldır ve kesin bilimsel kanıtlara dayanmaz. Ancak basitlikleri ve açıklıkları nedeniyle değerleme faaliyetlerinde geniş pratik uygulama alanı bulmuşlardır.

Subjektif tartım yöntemi kullanılarak toplam maliyetin hesaplanmasına ilişkin bir örnek Tablo 1'de verilmiştir.

Tablo 1. Nihai maliyetin subjektif yöntem kullanılarak hesaplanması

Ele alınan örnekte, farklı yaklaşımlar için değerlendirme sonuçları arasındaki fark oldukça anlamlıydı, %75. Bizim durumumuzda bilgi açısından en az güvenilir yaklaşıma en küçük ağırlık katsayısı verildi. Uygulamada, farklı yaklaşımlarla elde edilen önemli ölçüde farklı ara değerlendirme sonuçlarının uzlaştırılması sırasında rapor, gerçekleştirilen analizi ve tutarsızlıkların belirlenmiş nedenini yansıtmalıdır. Bir yaklaşımın uygulanmasıyla elde edilen sonuç, değerleme uzmanı tarafından belirlenen, başka bir yaklaşımın uygulanmasıyla elde edilen değer aralığının dışındaysa, fark önemli kabul edilir.

Raporda belirtilen işletmenin nihai değeri bağımsız bir değerleme uzmanının görüşüdür. Uygulamada görüldüğü gibi, bir işletmeyi satmanın gerçek maliyeti her zaman önerilen maliyetten farklıdır (“10-50 kuralını” unutmayın). Ancak bir işletmenin satıcısı ile alıcısı arasındaki müzakerelerde, standartlara dayalı hesaplamalarla desteklenen bir profesyonelin görüşü güçlü bir argümandır.

Değerlendirme raporunun gereklilikleri ve yapısı

Bir değerlendirme raporunun içeriğine ilişkin genel gereklilikler, Ekonomik Kalkınma Bakanlığı Emri ile onaylanan “Rusya Federasyonu'ndaki Değerleme Faaliyetleri Hakkında” Federal Kanunun 11. Maddesi ve FSO-3 “Değerlendirme raporu için gereklilikler” ile belirlenir. Rusya, 20 Mayıs 2015 N 299 tarihli.

Değerlendirme raporu Rusya Federasyonu'nun değerleme faaliyetlerine ilişkin mevzuatına uygun olarak bir işletmenin değerini belirleme prosedürünün sonuçlarına göre derlenen, kanıt değeri taşıyan bilgileri içeren nihai bir belgedir. Kağıt üzerinde ve (veya) elektronik belge biçiminde düzenlenir.

Değerleme raporu, değerlendirme görevine uygun olarak gerçekleştirilir ve değerleme uzmanının, toplanan bilgiler ve varsayımlar dikkate alınarak yapılan hesaplamalar temelinde formüle edilen değerleme nesnesinin değerine ilişkin makul bir mesleki yargısını içerir.

Değerleme uzmanı bir rapor hazırlarken aşağıdaki ilkelere bağlı kalmalıdır:

Rapor, değerleme konusu mülkün değerinin belirlenmesi için gerekli bilgileri içermelidir;

Değerlendirme raporunda verilen bilgilerin doğrulanması gerekir;

Kağıt rapor sayfa sayfa numaralandırılmalı, ciltlenmeli, değerlemeyi yapan değerleme uzmanı veya değerleme uzmanları tarafından imzalanmalı ve ayrıca değerleme uzmanının veya değerleme uzmanlarının şahsi mührü veya değerleme uzmanı veya değerleme uzmanlarının sözleşme yaptığı tüzel kişiliğin mührü de iliştirilmelidir. bir iş sözleşmesi.

Elektronik belge biçiminde hazırlanan rapor, değerlendirmeyi yapan değerleme uzmanı veya değerleme uzmanları tarafından Rusya Federasyonu mevzuatına uygun olarak gelişmiş nitelikli elektronik imza ile sayfa sayfa numaralandırılmalı ve imzalanmalıdır. değerleme uzmanının veya değerleme uzmanlarının iş sözleşmesi yaptığı tüzel kişinin başkanının imzası.

Değerlendirme raporunda raporun tarihi ve numarası belirtilmelidir. Değerlendirme raporu aşağıdaki bilgileri içermelidir:

1) federal değerlendirme standartlarının gerekliliklerine uygun olarak değerlendirme için görevlendirme;

2) uygulanan değerlendirme standartları;

3) değerlendirme nesnesini değerlendirirken benimsenen varsayımlar;

4) değerlendirmenin müşterisi ve değerleme uzmanı hakkında bilgi;

5) değerlendirmeye katılan tüm kuruluşlar ve uzmanlar hakkında bilgi;

6) ana gerçekler ve sonuçlar. Ana gerçekler ve sonuçlar bölümü şunları içermelidir:

Değerleme uzmanının değerlendirmesinin temeli;

Değerlendirme konusunu tanımlayan bilgiler;

Farklı yaklaşımlar kullanılarak elde edilen değerlendirme sonuçları;

Değerleme nesnesinin nihai değeri;

Ortaya çıkan nihai maliyetin uygulama kısıtlamaları ve sınırları;

7) değerleme uzmanı tarafından kullanılan belgelerin listesini, değerleme konusu tüzel kişiliğin ayrıntılarını ve değerleme nesnesinin defter değerini gösteren değerleme nesnesinin açıklaması;

8) değerleme nesnesinin pazarının, fiyatlandırma faktörlerinin yanı sıra değerini etkileyen dış faktörlerin analizi;

9) kullanılan yaklaşımların ve yöntemlerin seçiminin gerekçesi, kullanılan yaklaşımların her biri içindeki değerin belirlenme sırası ve ilgili hesaplamalar da dahil olmak üzere iş değerleme sürecinin bir açıklaması;

10) değerlendirme sonuçları ve yapılan hesaplamalara dayanarak elde edilen sonuçlar üzerinde anlaşmaya varma prosedürünün açıklaması.

Değerlendirme raporunun metni, bilgi kaynaklarına veya kullanılan materyallerin kopyalarına bağlantılar içermelidir. Müşteri tarafından sağlanan belgeler (sertifikalar, tablolar, bilançolar) yetkili bir kişi tarafından imzalanmalı ve öngörülen şekilde tasdik edilmelidir. Bilgiler web sitesinde yayınlandığında serbestçe erişilemiyorsa veya gelecekte değişebilirse, ilgili materyallerin kopyaları değerlendirme raporuna eklenmelidir.

Maliyetin nihai değeri, matematiksel yuvarlama kurallarına göre yuvarlanmış belirli bir sayı biçiminde veya böyle bir sunumun yasa veya değerlendirme görevi tarafından öngörülmesi durumunda bir değer aralığı biçiminde sunulabilir.

Bir değerlendirme raporunun yapısı (bölümlerin sırası) yasal olarak tanımlanmamıştır, ancak iş değerlendirme raporları kural olarak sunum sırasına göre çok az farklılık gösterir. Genellikle rapor aşağıdaki bölümleri içerir:

1. Giriş.

2. Özet (raporun kısa özeti, sınırlamalar ve varsayımlar).

3. Genel ekonomik analiz.

4. Endüstri analizi.

5. İşletmenin bulunduğu bölgenin analizi.

6. İşletmenin özellikleri.

7. Raporlama ve mali analizin ayarlanması.

8. Bir işletmenin değerinin çeşitli yaklaşımlar kullanılarak belirlenmesi.

9. Sonuçların koordinasyonu.

10. Başvurular (bilgi kaynakları).

Değerleme uzmanının bir rapor hazırlarken yerine getirmesi gereken temel görevler, sunumun mantığını, yalnızca gerekli bilgilerin kullanılmasını ve raporun vasıfsız kullanıcılar için anlaşılabilirliğini sağlamaktır.

Değerlendirme raporunun incelenmesi

Değerlendirme raporunun incelenmesi- bunlar, değerleme uzmanı tarafından imzalanan raporun Rusya Federasyonu mevzuatı ve standartlarının gerekliliklerine uygunluğunu kontrol etmek ve ayrıca değerlendirilen nesnenin tarafından belirlenen piyasa değerini doğrulamak için SRO uzmanlarının eylemleridir. Rapordaki değerleme uzmanı.

Değerlendirme raporlarının incelenmesi Madde 17.1'de düzenlenmiştir. “Rusya Federasyonu'nda Değerleme Faaliyetleri Hakkında” Federal Kanunu (06/08/2015 N 145-FZ tarihli Federal Kanun ile değiştirilmiştir) ve FSO-5 “İnceleme türleri, bunu yürütme prosedürü, uzman görüşü gereklilikleri ve Rusya Ekonomik Kalkınma Bakanlığı'nın 07/04/11 tarih ve 328 sayılı emriyle onaylanan onay prosedürü”.

FSO'ya göre konusuna göre iki tür sınav vardır:

Uzmanlık Yasal gerekliliklere uyum için Federal Yasanın gereklilikleri, federal değerlendirme standartları ve değerlendirme faaliyetlerine ilişkin standartlar ve kurallar (normatif ve metodolojik inceleme) dahil olmak üzere değerlendirme faaliyetleri hakkında;

Uzmanlık maliyeti onaylamak için Değerlendirme raporunun yasal gerekliliklere uygunluğunun kontrol edilmesini de içeren, değerlendirme raporunda değerleme uzmanı tarafından belirlenen değerlendirme nesnesi.

Muayene esasına göre üç türe ayrılırlar:

Rusya Federasyonu mevzuatı ile belirlenen durumlarda raporun incelenmesi (zorunlu);

Raporun, değerleme uzmanlarının öz düzenleyici organizasyonunun iç belgelerine uygun olarak incelenmesi;

Sözleşmeye dayalı uzmanlık (gönüllü veya inisiyatif).

Ekspertiz raporunun incelenmesi sözleşmeye dayalı olarak yapılıyorsa, ekspertiz raporunun incelenmesi için ödenecek tutar sözleşme ile belirlenir ve bilirkişi raporunda yer alan sonuca bağlı olamaz.

Vakalar zorunlu Değerleme raporlarının kanuna uygun olarak incelenmesi:

1. İflas prosedürünün bir parçası olarak borçlunun mülkünün değerlemesi. Sanat'a göre. 26 Ekim 2002 tarih ve 127-FZ sayılı Federal Kanunun 130'u “İflas (İflas) Hakkında”, borçlunun mülkünün değerlendirilmesine ilişkin raporun incelenmesi, iki koşulun aynı anda karşılanması durumunda gerçekleştirilir:

Borçlunun, oy hakkı olan hisselerinin %25'inden fazlası devlet veya belediye mülkiyetinde olan üniter bir işletme veya anonim şirket olması;

Değerlendirme raporu Federal Mülk Yönetim Ajansı tarafından olumsuz bir sonuç olarak yayınlandı.

2. JSC'nin mülkünün fiyatının (parasal değerleme) belirlenmesi. Sanat'a göre. 26 Aralık 1995 tarih ve 208-FZ sayılı Federal Kanunun 77'si “Anonim Şirketler Hakkında”, devlet ve belediye katılımı olan anonim şirketler için mülk değerleme raporunun incelenmesi olumsuz bir sonuç olması durumunda gerçekleştirilir. Federal Mülk Yönetim Ajansı'nın ve değerleme, hisselerin ek olarak yerleştirilmesi, ödenmemiş hisselerin satın alınması vb. amaçlarla gerçekleştirilir. .d.

3. PJSC hisselerinin %95'inden fazlasını satın alan bir kişi tarafından, bu kişinin talebi üzerine PJSC menkul kıymetlerinin veya kalan hisse sahiplerinin satın alınması. Sanat'a göre. 26 Aralık 1995 tarihli ve 208-FZ sayılı “Anonim Şirketlere İlişkin” Federal Kanunun 84.7 ve 84.8'ine göre, geri satın alma fiyatı, menkul kıymetler değerleme raporunda bağımsız bir değerleme uzmanı tarafından belirlenen ve SRO tarafından onaylanan piyasa değerinden düşük olamaz. söz konusu değerleme raporunun incelenmesi.

4. Devlet kadastro değerlemesi. Sanat'a göre. 24.11 “Rusya Federasyonu'nda Değerleme Faaliyetleri Hakkında” Federal Kanun, kadastro değerinin belirlenmesine ilişkin raporun incelenmesi, devlet kadastro değerlemesi sırasında gerçekleştirilen eylemler dizisine dahil edilmiştir.

5. Devlet kadastro değerlendirmesinin sonuçlarına itiraz etmek. Sanat'a göre. “Rusya Federasyonu'nda Değerleme Faaliyetleri Hakkında” Federal Kanunun 24.18'i, kadastro değerinin revizyonu başvurusuna mülkün piyasa değerinin belirlenmesine ilişkin rapora ilişkin olumlu bir uzman görüşü eklenmiştir.

Değerleme raporunun incelenmesi sırasında değerleme uzmanının yaptığı işin incelemesi gerçekleştirilir. Ekspertiz raporunun incelenmesi sırasında bilirkişi yeniden değerlendirme yapmaz. Bir değerlendirme raporunun incelenmesi sırasında uzmanın, değerlendirme tarihinden sonra öğrenilen bilgileri kullanmasına izin verilmez.

Değerleme raporunun incelenmesi, hakkında inceleme yapılan değerlendirme raporunu imzalayan veya tüzel kişiliğin (müşteri) kurucusu, sahibi, hissedarı, yetkilisi veya çalışanı olan bilirkişi tarafından yapılamaz. Sınavın sahibi veya değerlendirme nesnesinin sahibi.

Ekspertiz raporunun incelenmesi, bilirkişinin değerlendirme konusu üzerinde mülkiyet hakkı bulunması veya incelemenin kurucusu, sahibi, müşterisi veya incelemeyi yapan kişi ile yakın akraba veya akraba olması halinde de uzman tarafından yapılamaz. İlgili değerlendirme raporunu imzalayan ve ayrıca incelemenin müşterisi olan tüzel kişi, bilirkişinin alacaklısı veya sigortacısı ise.

Değerlendirme raporunun incelenmesi sonucu olumlu veya olumsuz bilirkişi görüşü alınır.

Normatif ve metodolojik bir inceleme yapılırken, olumlu bir uzman görüşü, değerlendirme raporunun Rusya Federasyonu'nun değerlendirme faaliyetlerine ilişkin mevzuatının gerekliliklerine ve değerlendirme faaliyetleri standartlarına ve kurallarına uygunluğuna ilişkin bir sonuç içeren bir sonuç olarak kabul edilir.

Değerleme nesnesinin değerini doğrulamak için bir inceleme yapılırken, olumlu bir uzman görüşü, değerleme raporunda değerleme uzmanı tarafından belirlenen değerleme nesnesinin değerini doğrulayan bir sonuç içeren ve uygunluğuna ilişkin bir sonuç da dahil olmak üzere bir uzman görüşü olarak kabul edilir. değerleme raporu kanunla birlikte.

Olumsuz bilirkişi görüşü, olumlu olanlardan farklı bir sonuç içeren uzman görüşüdür. Olumsuz uzman görüşü, belirlenen ihlallerin tam listesini ve bunların gerekçelerini içerir.

4. Bölüm için test soruları

1. Kontrol derecesi işletmenin değerini nasıl ve hangi hesaplama aşamasında etkiler?

2. Hangi organizasyonel iş türleri için likidite indirimini belirlemek daha kolaydır ve hangisi için daha zordur?

3. Bir işletmenin değerini ayarlarken takipteki varlıkların değeri nasıl dikkate alınır?

4. Yerleşimlerin tamamlanmasının ardından maliyet üzerinde anlaşmaya varma prosedürü neleri içerir?

5. Değerlendirme raporunda hangi bilgiler yer almalıdır?

6. Mevcut mevzuatta, konusuna göre değerlendirme raporlarının hangi iki tür incelemesi öngörülmektedir?

7. Değerlendirme raporlarının incelemesi hangi durumlarda yapılır?

Edebiyat

Federal yasalar

1. 29 Temmuz 1998 tarihli Federal Kanun N 135-FZ “Rusya Federasyonu'ndaki Değerleme Faaliyetleri Hakkında.”

2. 1 Aralık 2007 tarihli Federal Kanun N 315-FZ “Kendi Kendini Düzenleyen Kuruluşlar Hakkında”.

Federal değerlendirme standartları

1. 05.20.15 tarihli “Genel değerlendirme kavramları, değerlendirme yaklaşımları ve FSO N 1) değerlendirmesi için gereklilikler”.

2. 05.20.15 tarihli “Değerlemenin amacı ve değer türleri (FSO N 2)”.

3. 05.20.15 tarihli “Değerlendirme raporu için gereklilikler (FSO N 3)”.

4. 10.22.10 tarihli “Kadastral değerin belirlenmesi (FSO No. 4)”.

5. 07/04/11 tarihli “İnceleme türleri, bunu yürütme prosedürü, uzman görüşü gereklilikleri ve onay prosedürü (FSO No. 5)”.

6. 07.11.11 tarihli “Kendi kendini düzenleyen bir değerleme kuruluşu (FSO No. 6) uzmanının bilgi düzeyine ilişkin gereklilikler”.

7. 25.09.14 tarihli “Gayrimenkul değerlendirmesi (FSO No. 7)”.

8. 06/01/15 tarihli “İş değerlendirmesi (FSO N 8)”.

9. “06/01/15 tarihli teminat amaçlı değerlendirme (FSO No. 9).

10. “06/01/15 tarihli makine ve teçhizat maliyetinin değerlendirilmesi (FSO No. 10).

11. 06/22/15 tarihli “Maddi olmayan varlıkların ve fikri mülkiyetin değerlemesi” (FSO No. 11).

Bilimsel ve eğitimsel literatür

1. Kasyanenko T.G., Makhovikova G.A. İş değerlemesi: lisans öğrencileri için bir ders kitabı. M.: Yurayt Yayınevi, 2016.

2. İş değerlemesi: ders kitabı / Ed. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova.- 2. baskı. – M.: Finans ve İstatistik, 2009.

3. İş değerlendirmesi: ders kitabı / V.E. Esipov ve diğerleri, ed. V.E. ve G.A. Makhovikova - 3. baskı - St. Petersburg: Petersburg Yayınevi, 2010.

4. Varlamov A.A., Komarov S.I. Gayrimenkul değerlemesi: Ders kitabı. – M.: FORUM, 2011.

5. İş değerinin tahmini: Lisans ve yüksek lisans dereceleri için ders kitabı ve atölye çalışması / E. A. Spiridonova. - M.: Yurayt Yayınevi, 2016.

6. V. I. Busov, O. A. Zemlyansky. Bir işletmenin (işletmenin) değerinin tahmini: akademik lisans derecesi için ders kitabı - 2. baskı, gözden geçirildi. ve ek - M.: Yurayt Yayınevi, 2015.

7. İş değerlemesi: ders kitabı / yazar ekibi; tarafından düzenlendi M.A. Eskindarova, M.A. Fedotova. - M.: KNORUS, 2015.

8. İş değerlendirmesi: ders kitabı / L.S. Vasilyev. - M.: KNORUS, 2016.

9. Kosorukova I.V., Sekachev S.A., Shuklina M.A. Menkul kıymetlerin ve işletmenin değerinin değerlendirilmesi. Ders kitabı. - M.: Sinerji, 2015.

10. Chebotarev, N. F. Bir işletmenin (işletmenin) değerinin tahmini: Lisans öğrencileri için ders kitabı / N. F. Chebotarev. - 3. baskı. - M .: Yayıncılık ve ticaret şirketi "Dashkov ve K", 2014.

11. Kazakova N.A. İşletme değerlemesinde ekonomik analiz ve bir şirketin yatırım çekiciliğinin yönetimi: bir ders kitabı. - M.: Finans ve İstatistik, 2015.

12.Ivanova E.N. Gayrimenkul değerlemesi: bir ders kitabı. - 5. baskı, revize edildi. - M.: KNORUS, 2016.

13. Kuzin N.Ya., Uchinina T.V., Tolstykh Yu.O. Maddi olmayan varlıkların ve fikri mülkiyetin değerlemesi: bir ders kitabı. - M .: Infra-M, 2016.

14. Kasyanenko T.G., Makhovikova G.A. Makine ve ekipman maliyetinin tahmini: Lisans çalışmaları için ders kitabı ve atölye çalışması. - 2. baskı, - M.: Yurayt Yayınevi, 2014.

Bilgi ve telekomünikasyon ağının kaynakları "İnternet"

1. http://www.ncva.ru - Değerleme Faaliyetleri Ulusal Konseyi.

2. http://www.appraiser.ru - Değerleme Uzmanı Bülteni.

3. http://www.estimatica.info - Değerleme uzmanı için portal.

4. http://www.ocenchik.ru - Büyük harfle derecelendirme.

5. http://nwsa.ru - Kuzey-Batı Değerleme Uzmanları Derneği.

6. http://sroroo.ru - Rusya Değerleme Uzmanları Derneği.

7. http://www.cpa-russia.org - Değerlendirme uzmanları topluluğu.

8. http://sroarmo.ru - Değerlendirmede Rus Ustalar Derneği.

9. http://smao.ru - Değerleme uzmanlarının öz düzenleyici bölgeler arası birliği.

10. http://www.sromso.ru/ - Bölgelerarası Değerleme Uzmanları Birliği.

11. https://rosreestr.ru - Rosreestr.

12. http://www.profsro.ru - Tüm Rusya Denetim, Değerlendirme, Uzman ve Danışmanlık Kuruluşları Çalışanları Sendikası.

Bölüm 1. Değerleme faaliyetlerinin organizasyonu

1.1 Rusya Federasyonu'nda değerlendirme faaliyetlerinin organizasyonu

1.2 Rusya Federasyonu'ndaki değerleme faaliyetlerine ilişkin düzenleyici çerçeve ve değerleme standartları

1.3 Değerleme Uzmanlarının Sertifikasyonu

1.4 Değerleme Uzmanları için Etik Kurallar

1.5 Değerleme Uzmanının Sorumluluğu

1. Bölüm için test soruları

Bölüm 2. İşletme değerlemesinin teorik ve pratik temelleri

2.1 Değerlendirmenin özü, konuları ve nesneleri, amacı ve hedefleri

2.2 Değerlendirmenin esası. Zorunlu değerlendirme.

2.3 Değerlendirme sürecinin aşamaları

2.4 Maliyet kavramı ve türleri

2.5 Değerlendirme nesnesi olarak iş

2.6 İş değerlemesinin ilkeleri

2.7 Bir işletmenin değerini etkileyen faktörler

2.8 Rusya Federasyonu'nda iş değerleme sorunları

2.9 Değerlendirme faaliyetleri için bilgi tabanı

2.10 Mali tabloların normalleştirilmesi ve düzeltilmesi

2. Bölüm için test soruları

Bölüm 3. İş değerleme yöntemleri

3.1 Değerlendirme Faaliyetlerinde Yaklaşımlar ve Yöntemler

3.2 Gelir yaklaşımı, indirgenmiş nakit akışı yöntemi.

3.3 Gelir yaklaşımı, gelir kapitalizasyonu yöntemi.

3.4 İş değerlendirmesinde risklerin dikkate alınması.

3.5 Karşılaştırmalı yaklaşım: sermaye piyasası yöntemi veya emsal şirket yöntemi.

3.6 Karşılaştırmalı yaklaşım: çarpanlar, türleri ve kullanımı.

3.7 Karşılaştırmalı yaklaşım: işlem yöntemi.

3.8 Karşılaştırmalı yaklaşım: endüstri katsayıları yöntemi.

3.9 Maliyet yaklaşımı: net varlık değeri yöntemi

3.10 Maliyet yaklaşımı: hurda değeri yöntemi

3.11 Gayrimenkul değerlemesi

3.12 Makine ve ekipmanların değerlendirilmesi.

3.13 Maddi olmayan varlıkların değerlemesi.

3. Bölüm için test soruları

Bölüm 4 Son Değerlendirme Aşaması

4.1 İş değerinin nihai değerini ayarlama yöntemleri.

4.2 Değerlendirme sonuçlarına ilişkin anlaşma

4.3 Değerlendirme raporu ve yapısına ilişkin gereklilikler

4.4 Değerlendirme raporunun incelenmesi

4. Bölüm için test soruları

Bu bölümün incelenmesi sonucunda öğrenci:

Bilmek

Değerlendirme sonuçları üzerinde anlaşmaya varma prosedürünü gerçekleştirmek için çeşitli yöntemler, ağırlık katsayılarını belirleme kriterleri;

yapabilmek

Farklı yöntemlerle elde edilen değerlendirme sonuçlarının uyumlaştırılması prosedürünü profesyonel olarak yürütmek;

sahip olmak

Uygulamada onay prosedürünü gerçekleştirme teknikleri.

Onay prosedürü değerlendirmenin son aşamasıdır

Değerleme uzmanı, bir işletmenin değerinin tahmininde çeşitli klasik yaklaşımlardan çeşitli yöntemleri seçip bunları uyguladıktan sonra, bunların uygulanmasından elde edilen sonuçların analiz edilmesi ve uyumlu hale getirilmesine ihtiyaç vardır. Bu nedenle, nihai bir sonuca varmak için, iş değerinin (veya değer aralığının) nihai değerinin çıkarılması sorunu ortaya çıkar.

Bölümün 8. paragrafında. III "Değerlendirme raporunun içeriğine ilişkin gereklilikler" FSO No. 3, değerlendirme nesnesinin türüne bakılmaksızın değerlendirme raporunun "Sonuçların koordinasyonu" bölümünü içermesi gerektiğini belirtir.

Farklı yaklaşımlarla belirlenen değerlerin sayısal değerlerinde her zaman bir miktar yayılma olduğundan, değerleme uzmanının görevi bu yayılmanın nedenlerini analiz ederek açıklamalar sağlamaktır. Yaklaşımlardan herhangi biri kullanılmadıysa bunun nedeni açıklanmalıdır.

Uygulanan yaklaşımların çeşitli yöntemlerle elde edilen sonuçlarının koordinasyonu değerlendirmenin son aşamasıdır. Raporun bu bölümüne “Koordinasyon” adı veriliyor. Bu belgede, değerleme uzmanı, Değerleme Görevinde belirlenen tahmini değere ilişkin nihai sonucu anlatı biçiminde ortaya koyar.

Raporda tartışılan ve analiz edilen maddi gerçekler bu bölümde özetlenmelidir.

Burada değerleme uzmanının tartması gerekir maliyet kavramının kabul edilebilirliği(veya birkaç kavram), yani. değerlendirilen nesne için ne kadar uygun olduğu. Yetkili bir nihai sonuç elde etmenin anahtarı, uygulanan her prosedürün altında yatan varsayımların, yöntemlerin, bilgilerin ve hesaplamaların sorgulandığı kapsamlı bir yeniden incelemedir. Değerleme uzmanı, mutabakatı gerçekleştirirken, kullanılan piyasa verilerinin raporda bilgi kaynaklarına atıflarla doğrulandığını bir kez daha kontrol eder.

Değerlendirilen değerin nihai değeri hiçbir zaman ortalamanın sonucu değildir; farklı değerleme yaklaşımları kullanılarak elde edilen tüm tahmini değerlerin toplanması ve daha sonra bu toplamın kullanılan yaklaşım sayısına bölünmesiyle elde edilemez. Farklı yöntemlerin sonuçlarının ortalaması, değerlendirmeyle ilgili doğru sonucu garanti etmez; çünkü bu durumda, değerlendirme yapılırken her yaklaşımın eşit derecede güvenilir bir sonuç verdiği varsayılır ki bu, pratikte son derece nadirdir. Bu daha ziyade bir sonuç değerleme uzmanının profesyonel yargısı değerlendirilen değerin mantıksal ve makul olduğunu düşündüğü ve çeşitli değerleme kavramlarının uygulanmasına dayanan nihai değerine dayanmaktadır. Değerleme uzmanına verilen göreve uygun olarak, değerlemesi yapılan işletmenin değerinin nihai değerini elde etmek amacıyla elde edilen sonuçları koordine etme prosedürünü gerçekleştirmek için en çok tercih edilen seçenek dikkate alınır. ağırlıklı ortalama ortalama.

Bu nedenle, “değerleme sürecinde çeşitli yöntemler kullanılabilir, ancak çeşitli yöntemlere dayanarak elde edilen değer göstergelerinin göreceli önemine ilişkin karar, değerleme uzmanının resmileştirilmiş bilinçli muhakemesi ile belirlenmelidir. maliyetleri tartarak, uygulanan tüm yöntemler kullanılarak hesaplanır. Hangi maliyet tahminlerine daha fazla ağırlık verileceği ve her yöntemin diğerlerine göre nasıl ağırlıklandırılması gerektiğine karar vermek, değerlendirmenin son aşamasında çok önemlidir."

İdeal (açık ve rekabetçi) bir piyasada, üç klasik yaklaşımın tümü aynı değere yol açmalıdır. Ancak çoğu piyasa kusurludur; arz ve talep dengede değildir. Potansiyel kullanıcılar yanlış bilgilendirilebilir ve üreticiler etkisiz kalabilir. Bu ve diğer nedenlerden dolayı bu yaklaşımlar, değerleme uzmanının onay sürecinde birbiriyle karşılaştırdığı farklı değer göstergeleri ortaya çıkarabilir.

Her değerlendirme yaklaşımının yönteminin uygulanmasının her sonucunun spesifik ağırlığını (bir birimin yüzdesi veya kesirleri cinsinden) belirlemek için, aşağıdaki faktörleri dikkate alarak niceliksel ve niteliksel bir analiz yapılması gerekir:

• değerlendirmenin amacı ve sonuçlarının kullanım amacı;
• uygulanan değerin türü (standartı) (örneğin, makul piyasa değeri veya yatırım değeri);
• Değerlendirilen mülkiyet hakkının niteliği (örneğin, bir şirketteki azınlık payına değer biçiliyorsa Mülkiyet Yaklaşımına çok fazla ağırlık vermek uygun olmayacaktır);
• yöntemi destekleyen verilerin miktarı ve kalitesi;
• işin niteliği ve varlıkları;
• söz konusu sahiplik payının kontrol düzeyi;
• likidite seviyesi.

Tüm bu faktörlerin dikkate alınması, tartmayı ve sonuçta nihai bir sonuca varmayı mümkün kılar.

Raporda sonuç olarak belirtilen iş değerinin; bağımsız bir değerleme uzmanının görüşü ve daha fazlası değil. Alıcının bu görüşe katılmama ve pazarlık sırasında kendi fiyatını teklif etme hakkı vardır. Dolayısıyla işlem fiyatı, değerleme uzmanının raporda belirlediği değerden oldukça farklı olabiliyor. Bunun pek çok nedeni olabilir: Örneğin fiyat, alıcının karşı karşıya olduğu hedeflere, öznel motivasyonlarına ve işlemin özelliklerine bağlı olabilir.

Batı'da kural olarak bir şirketin tahmini değeri, işlemin fiyatından biraz farklıdır. Rusya gerçekliğinde bu tutarsızlık genellikle% 30'dan fazladır. Bununla birlikte, saygın bir değerleme uzmanının yetkin ve hesaplı bir sonucu, potansiyel bir alıcıyla yapılan görüşmelerde ek bir argüman haline gelebilir.

Dolayısıyla sonuçların uyumlaştırılmasındaki amaç, hesaplamaların yapıldığı yaklaşım ve yöntemlerin özelliklerini analiz ederek, değerleme tarihi itibarıyla değerlemesi yapılan taşınmazın değerini ve mülkiyet haklarını belirlemektir. Çeşitli yaklaşımlar kullanılarak elde edilen bir işletmenin piyasa değerini değerlendirme sonuçlarının uzlaştırılması prosedürünün resmileştirilmesi sorunu, hem uzman yöntemi kullanılarak geleneksel yöntemle hem de uzlaşma prosedürünü çok kriterli bir karar olarak ele alarak çözülebilir. sorun çıkarıyor.

• İş değerlemesi: ders kitabı / ed. A. G. Gryaznova, M. A. Fedotova. S. 376. Ancak şirket tarafından hazırlanan IBRD seminerlerinin orijinal materyalinde Deloitte & dokunma,şunu okuyoruz: “İki temel tartım yöntemi vardır: Matematiksel tartım yöntemi; subjektif tartım yöntemi. Matematiksel tartım yöntemi yüzde ağırlıklandırmayı kullanır... Ne zaman subjektif tartım Amaç, tek bir tahmini değere ulaşmak için matematiksel ağırlıklandırma yöntemiyle aynıdır, ancak bu yaklaşım yüzde ağırlıklandırmayı kullanmaz. Değerlendirme sonucu, her yöntemin avantaj ve dezavantajlarının analizinin yanı sıra, her yöntemi destekleyen verilerin nicelik ve niteliğinin analizine dayanır. Değerlemeyi yapanın mesleki tecrübesi ve muhakemesi ön plandadır” (s. 377). Kanaatimizce bu iki tartım yöntemini (matematiksel ve subjektif) birbirinden ayırmak metodolojik olarak yanlıştır. çeşitli,çünkü aslında her iki durumda da tartım tekniği birebir aynı ve aslında birbirlerinden hiç de farklı değiller. Ağırlık katsayılarının bir birimin yüzdeleri veya kesirleri olarak belirlenme biçiminde temel bir fark yoktur. Sadece toplamda% 100 veya bir verdiklerini kontrol etmek önemlidir, bu da tüm değerlendiriciler tarafından anlaşılmamaktadır.
• Bakınız: age.

Değerlendirmenin son aşaması, çeşitli yöntemlerle elde edilen sonuçların kullanılan yaklaşımlar çerçevesinde uyumlaştırılmasıdır. Bu onayın amacı nihai toplam maliyeti elde etmektir. Değerlendirilen mülkün nihai değeri, nitelikli, profesyonel bir değerleme uzmanının, değerleme görevinde kaydedildiği gibi, değerlendirilen mülkün bir veya başka türdeki değeri hakkında uzman, tarafsız ve bilgili yargısını temsil eder. Raporlama gereklilikleri uyarınca değer, değerlendirmenin puan değerini temsil eden tek bir ruble tutarı şeklinde verilir.

Koordinasyon değerlendirilen değerin tek bir (mutabakata varılan) değerini belirlemek amacıyla değerlemede üç farklı yaklaşım kullanılarak elde edilen alternatif sonuçların analizidir.

Değerleme uzmanı sadece üç değerin ortalamasını almamalıdır. Nihai tahmini maliyet hiçbir zaman bir ortalamanın sonucu değildir; tüm tahmini maliyetlerin toplanması ve ardından bu toplamın kullanılan yaklaşım sayısına bölünmesiyle elde edilemez. Farklı yöntemlerin sonuçlarının ortalaması, değerlendirmeyle ilgili doğru sonucu garanti etmez; çünkü bu durumda, değerlendirme yapılırken her yaklaşımın eşit derecede güvenilir bir sonuç verdiği varsayılır ki bu, pratikte son derece nadirdir.

İdeal (açık ve rekabetçi) bir piyasada, üç klasik yaklaşımın tümü aynı değere yol açmalıdır. Ancak çoğu piyasa kusurludur; arz ve talep dengede değildir. Potansiyel kullanıcılar yanlış bilgilendirilebilir ve üreticiler etkisiz kalabilir. Bu ve diğer nedenlerden dolayı yaklaşımlar, değerleme uzmanının onay prosedürü sırasında birbiriyle karşılaştırdığı farklı değer göstergeleri üretebilir.

Değerleme uzmanı, müşterinin genellikle sonuçlardaki tutarsızlığın nedenlerine ve mutabakat sürecinin gerekçesine ilişkin bir açıklama talep ettiğini dikkate almalıdır. Amerika Birleşik Devletleri'ndeki profesyonel değerleme uzmanları, çeşitli gelirler kullanılarak elde edilen değer değerlerinde %10'luk bir dağılımın kabul edilebilir olduğunu düşünüyor. Onaylandıktan sonra değer göstergelerinden herhangi biri diğerlerinden önemli ölçüde farklıysa, değerleme uzmanının bunun nedenini bulması gerekir. Sebep matematiksel veya düzeltilebilecek diğer hatalardan kaynaklanmıyorsa, değerlendirme raporu tutarsızlığa neyin yol açtığını belirtmeli ve belki de Mutabakat'ta bu yaklaşımdan elde edilen sonuca daha az güvenmelidir.

Maliyetin nihai değerini elde etmek için elde edilen sonuçların uzlaştırılması prosedürünü gerçekleştirmek için en çok tercih edilen seçeneğin ağırlıklı ortalama olduğu kabul edilir. Değerleme uzmanı, şu veya bu yaklaşımın söz konusu nesneyi değerlendirme amacına ne ölçüde uygun olduğunu, yapılan hesaplamaların piyasa verileriyle desteklenip desteklenmediğini, bunlarla çelişip çelişmediğini tartar ve nihai sonuca varırken daha çok değere güvenir. Tüm yaklaşım açılarının en ideali temel alınarak elde edilen gösterge. Hangi maliyet tahminlerine daha fazla ağırlık verileceği ve bir yaklaşımın veya diğerinin sonuçlarının diğer yaklaşımların sonuçlarıyla ilişkili olarak nasıl ağırlıklandırılması gerektiği sorusuna karar vermek, değerlendirmenin son aşamasında çok önemlidir.

Değerleme uzmanı, kullanılan veri setinin tüm piyasa katılımcılarının bakış açısından değerlendirmeyi gerçekleştirmek için yeterli olduğunu kanıtlamalıdır.

Nihai değerin hesaplanmasından önce değerleme prosedürünün kapsamlı kontrolü yapılmalıdır. Değerleme uzmanı, kullanılan bilgilerin, uygulanan analitik yöntemlerin, varsayımların ve gerekçelerin, mülkün değerine ilişkin yeterli ve karşılaştırılabilir sonuçların elde edilmesine izin vermesini sağlamalıdır. Kullanılan analiz teknikleri değerlendirmenin amacına, belirlenen maliyet türüne, maliyet hesaplama yöntemine ve aşamasına uygun olmalıdır.

Değerleme uzmanı, tutarsızlıkları ortadan kaldırmak için çeşitli değerleme yaklaşımlarında değerleme kararları ve hesaplamaların dayandığı analitik sonuçlardaki tutarsızlıkları tespit etmeli ve analiz etmelidir. Örneğin, maliyet yaklaşımında fiziksel yıpranma belirlenirken dikkate alınan binanın kalan ömrü, kapitalizasyon oranını belirlemek için sermayenin getiri oranının hesaplandığı yatırımın geri dönüş dönemine karşılık geliyor mu? gelir yaklaşımında.

Her bir yaklaşımın her sonucunun özgül ağırlığını (bir birimin yüzdesi veya kesirleri cinsinden) belirlemek için, aşağıdaki faktörleri dikkate alarak niceliksel ve niteliksel analiz yapılması gerekir:

Değerlendirmenin amacı ve sonuçlarının kullanım amacı;

Uygulanan değerin türü (standartı) (örneğin, makul piyasa değeri veya yatırım değeri);
- değerlendirilen mülk payının niteliği;
- yöntemin uygulanmasını destekleyen verilerin miktarı ve kalitesi;
- söz konusu sahiplik payının kontrol düzeyi;
- likidite seviyesi.

Tüm bu faktörlerin dikkate alınması, tartmayı ve sonuçta nihai bir sonuca varmayı mümkün kılar.
Değerlendirici, her bir değer göstergesinin göreceli önemini, uygulanabilirliğini ve geçerliliğini yeterlilik, bilgi kalitesi ve kanıt miktarı gibi kriterlere dayanarak belirler.

Yeterlilik. Bu kritere dayanarak değerlendirici, her bir yaklaşımın değerlendirmenin amacına ve amacına (kullanımına) ne ölçüde karşılık geldiğini belirler. Yaklaşımın yeterliliği genellikle mülkün türüne ve piyasa faaliyetine göre belirlenir. Örneğin, konut amaçlı gayrimenkullerin değerlemesi, karşılaştırılabilir satış yöntemini kullanarak en objektif sonuçları verir; özel amaçlı mülkler, eski binaların değerlemesinde yararlı olmayabilecek bir maliyet yaklaşımına odaklanır. Uygulamada, değerleme uzmanının bir değil iki sonuca tercih vermesi gerektiği ancak bunların önemlerinin eşit olmadığı bir durum mümkündür.

Bilginin kalitesi. Değerlendirme sonuçlarının güvenilirliği, hesaplamalar, düzeltmeler, analitik yargılar ve sonuçlar sırasında kullanılan verilerin hacmine ve güvenilirliğine bağlıdır (örneğin, konut fiyatını hesaplamak ve düzeltmeler yapmak için gerekli olan kira oranlarına ilişkin bilgilerin yeterliliği ve uygunluğu). mülkün konumu için analog veya işlevsel ve ekonomik eskimenin büyüklüğünü belirlemek için kaynak görevi gören güvenilirlik verileri). Değerlemesi yapılan mülkün türüyle ilgili olarak, kullanılan bilgilerin uygunluğunu ve kalitesini yansıtan kriterler de dikkate alınmalıdır.

Tahmin doğruluğu Değerleme uzmanının varsayımların (tahminler) ve her bir yaklaşım dahilinde gerçekleştirilen hesaplamaların doğruluğuna olan güveni ile ölçülür. Değerlendirici, farklı yaklaşımlarda kullanılan veri ve hesaplamaların doğruluğuna değişen derecelerde güvenme hakkına sahiptir.

Kanıt miktarı. Konsensüsteki bilgilerin yeterliliği ve kalitesi, belirli bir yaklaşımda yer alan kanıt miktarıyla birlikte değerlendirilir. Gayrimenkulün değerini hesaplarken kanıt, gayrimenkulün bölgesini, amacını ve değerlemesi yapılan mülkün diğer özelliklerini ve benzerlerini dikkate alarak çeşitli karar ve hesaplamalar için piyasa bilgilerinin kullanılmasından oluşur. Mevcut kanıt miktarı ne olursa olsun, değerleme uzmanının eylemleri sayılarla sınırlı değildir, çünkü değerin hesaplanması, değerlendirme görevinde belirtilen değer türüne uygun olmalıdır. Kanıtın önemli bir bileşeni piyasa durumunun istikrarı veya değişkenliğidir, çünkü daha önce tamamlanmış işlemlerin satışlarının karşılaştırılması yoluyla elde edilen kanıtlar, değerlendirme tarihiyle örtüşmeyen bir durumu karakterize edebilir.

Örnek 15.1. Ticari bir gayrimenkul (1914 yılında inşa edilmiş) değerlendirilmiş ve aşağıdaki değer göstergeleri elde edilmiştir:
maliyet yaklaşımı 1.800.000 $;
karşılaştırılabilir satışlar 1.600.000 $'a yaklaşıyor;
DCF analizi 1.650.000 $

Değer üzerinde mutabakata varıldığında değerleme uzmanı aşağıdaki sonuca varmıştır:

1. Değerleme tarihi itibariyle piyasada neredeyse hiç yeni tesis inşaatı bulunmadığından, maliyet yaklaşımının kendisi belirli bir değerleme durumu için kullanılacak en iyi yaklaşım olarak kabul edilemez. Ayrıca nesne uzun zaman önce inşa edildiğinden, biriken aşınma ve yıpranmayı doğru bir şekilde değerlendirmek oldukça zordur. Mülk ticari bir mülktür ve satın alma amacı büyük olasılıkla gelir elde etmek olacaktır, bu nedenle alıcı, inşaat maliyetlerinden ziyade mülkün gelir üretme yeteneğini yansıtan sonuçlarla daha fazla ilgilenir.

2. Karşılaştırmalı yaklaşımda, hiçbiri değerlendirilen nesneyle ilgili olarak tam olarak karşılaştırılabilir olarak kabul edilemeyen beş analog kullanılmıştır. Yapılan işlemlere ilişkin doğru veri elde etmek mümkün olmadığından, ayarlamaların doğruluk derecesi oldukça görecelidir.

3. Gelir yaklaşımı, belirli bir nesnenin değerlendirilmesinde en yeterli ve en güvenilir sonuçları veren yaklaşım gibi görünmektedir. Kira ve işletme gideri verileri güvenilir kaynaklardan elde edilmiştir ve güvenilir olduğuna inanılmaktadır. Daha önce de belirtildiği gibi, nesne ticaridir ve bu da onun gelir yaratma yeteneğinin analizine dayalı değerlendirmenin önemini göstermektedir.

Analiz sonucunda değerleme uzmanı her bir yaklaşıma ağırlık verir:
- maliyet yaklaşımı %25;
- karşılaştırmalı yaklaşım %25;
- gelir yaklaşımı %50.

O halde nihai maliyet tahmini şu şekildedir:
1.800.000 x %25 + 1.600.000 x %25 + 1.650.000 x %50 t 450.000 + 400.000 + 825.000 - 1.675.000 dolar

Daha yakın zamanlarda, bu tür bir onay oldukça yeterli olurdu. Günümüzde onay prosedürünün mantığı, uygulanan değerlendirme yaklaşımlarının her birinin uygunluğunun karşılaştırmalı bir çalışmasının gerçekleştirilmesi gereken bir dizi kriterin açık bir şekilde tanımlanmasını gerektirmektedir.

Değerleme uzmanlarına aşağıda açıklanan eşleştirme yöntemlerini uygularken kullanılabilecek oldukça eksiksiz bir kriter sistemi sunuyoruz.

Çeşitli yaklaşımlar kullanılarak elde edilen gayrimenkulün değerinin değerlendirilmesi sonuçları üzerinde anlaşmaya varılması prosedürünün resmileştirilmesi sorunu, hem uzman yöntemi kullanılarak geleneksel yöntemle hem de onay prosedürünü çok kriterli bir karar verme sorunu olarak dikkate alarak çözülebilir. .